Gründe:

II. Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet.

1. Zwischen den Parteien bestand ein Anlageberatungsvertrag und nicht lediglich ein Anlagevermittlungsvertrag.

Bei der Abgrenzung zwischen Anlageberatung und Anlagevermittlung ist zu berücksichtigen, dass ein Kapitalanleger einen Anlageberater im Allgemeinen hinzuziehen wird, wenn er selbst keine ausreichenden wirtschaftlichen Kenntnisse und keinen genügenden Überblick über wirtschaftliche Zusammenhänge hat. Er erwartet dann nicht nur die Mitteilung von Tatsachen, sondern insbesondere deren fachkundige Bewertung und Beurteilung. Folglich wünscht er eine auf seine persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Beratung, die er auch besonders honoriert. In einem solchen Vertragsverhältnis hat der Berater regelmäßig weitergehende Pflichten als ein Anlagevermittler gegenüber dem betreuten Kapitalanleger. Als unabhängiger individueller Berater, dem weitreichendes persönliches Vertrauen entgegengebracht wird, muss er besonders differenziert und fundiert beraten, wobei die konkrete Ausgestaltung der Pflicht entscheidend von den Umständen des Einzelfalls abhängt. In Bezug auf das Anlageobjekt muss der Anlageberater rechtzeitig, richtig und sorgfältig, dabei für den Kunden verständlich und vollständig beraten. Insbesondere muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die jeweilige Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können. Denn nur aufgrund von Informationen, die ein zutreffendes aktuelles Bild der empfohlenen Anlage bieten, kann der Interessent eine sachgerechte Anlageentscheidung treffen (BGH, Urt. v. 13.5.1993 – III ZR 25/92, ZIP 1993, 997, dazu EWiR 1993, 765 (Brink); BGH, Urt. v. 18.1.2007 – III ZR 44/06, ZIP 2007, 636, jew. m.w.N.).

Einem Anlagevermittler, der für eine bestimmte Kapitalanlage im Interesse des Kapitalsuchenden und auch mit Rücksicht auf die ihm von diesem versprochene Provision den Vertrieb übernommen hat, tritt der Anlageinteressent dagegen selbstständiger gegenüber. An ihn wendet er sich in der Regel in dem Bewusstsein, dass der werbende und anpreisende Charak-ZIP Heft 45/2009, Seite 2150ter der Aussage im Vordergrund steht. Der zwischen dem Anlageinteressenten und einem solchen Anlagevermittler zustande kommende Vertrag zielt lediglich auf eine Auskunftserteilung ab. Er verpflichtet den Vermittler zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung sind (BGH ZIP 1993, 997 m.w.N.).

Für eine Einordnung des Vertragsverhältnisses als Anlageberatungsvertrag im vorliegenden Fall spricht, dass der Handelsvertreter der Beklagten unstreitig die persönlichen finanziellen Daten des Klägers, eines selbstständigen Unternehmers, aufgenommen hat. Ziel der Beratung sollte eine Minimierung der Steuerlast des Klägers sein und nach dem Vortrag des Klägers zunächst auch die Frage der Altersvorsorge. Auch das Auftreten der Beklagten im Wirtschaftsleben, das dem Senat aus zahlreichen anderen Rechtsstreitigkeiten bekannt ist, spricht für einen Anlageberatungsvertrag. Die Beklagte wirbt gerade damit, unabhängig und objektiv im Interesse ihrer Kunden tätig zu sein. Das Auftreten als „unabhängiger Finanzoptimierer“, wobei sich diese Bezeichnung auch auf der Beitrittserklärung des Klägers vom 5.12.2001 findet, vermittelt den Eindruck, dass verschiedene Beteiligungsmöglichkeiten neutral an den jeweiligen Anleger herangetragen werden.

Zwar hat der Kläger die Beklagte nicht für ihre Dienste bezahlt. Dies führt jedoch nicht dazu, dass ein Anlageberatungsvertrag etwa zu verneinen wäre.

2. Die Beklagte hat keine Pflichtverletzung des Anlageberatungsvertrages dadurch begangen, dass sie den Kläger und die Zedentin nicht über die Höhe der Vergütungen, die sie für den Vertrieb des Fonds erhalten hat, aufgeklärt hat.

Nach der Rechtsprechung des XI. Zivilsenates des BGH muss eine Bank, die einen Kunden über Kapitalanlagen berät und Fondsanteile empfiehlt, über Rückvergütungen aufklären (BGH, Urt. v. 19.12.2006 – XI ZR 56/05, ZIP 2007, 518 (m. Anm. Lang/Balzer) = ZBB 2007, 193 (m. Bespr. Koller, S. 197), dazu EWiR 2007, 217 (Hanten/Hartig); BGH, Beschl. v. 20.1.2009 – XI ZR 510/07, ZIP 2009, 455 (m. Anm. Lang/Balzer), dazu EWiR 2009, 193 (Dörfler)). Der XI. Zivilsenat des BGH begründet die Pflicht zur Aufklärung über die Rückvergütung mit einem bestehenden Interessenkonflikt der Bank. Erst durch die Aufklärung werde der Kunde in die Lage versetzt, das Umsatzinteresse der Bank selbst einzuschätzen und zu beurteilen, ob die Bank ihm einen bestimmten Titel nur deswegen empfehle, weil sie selbst daran verdiene.

Diese Rechtsprechung ist nach Ansicht des Senats nicht auf die Vermittlung von Fondsanteilen durch allgemeine Anlageberater, deren Beratung von den jeweiligen Kunden nicht vergütet wird, zu übertragen. Ein Bankkunde muss nämlich nicht zwingend damit rechnen, dass die Bank Rückvergütungen für ihre Vermittlungstätigkeit erhält. Bei Banken ist es vielmehr durchaus möglich, dass die Anlageberatung eine Serviceleistung im Rahmen der wirtschaftlichen Beziehungen zwischen dem Kunden und der Bank darstellt. Dieser Umstand stellt einen grundlegenden Unterschied zu der Position der Beklagten dar, bei der es für den Kunden klar erkennbar ist, dass sie sich über Provisionen aus den vermittelten Geschäften finanziert und daher auch ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Vermittlung hat.

Dem Kläger muss klar vor Augen gestanden haben, dass die Beklagte ein Entgelt von dem Fondsbetreiber für die „Vermittlung“ der streitgegenständlichen Anlage erhielt. Denn er hat unstreitig der Beklagten für ihre Tätigkeit nichts bezahlt. Da die Beklagte als Wirtschaftsunternehmen nicht unentgeltlich tätig sein kann, musste sie die Vergütungen von den jeweiligen Fondsgesellschaften erhalten.

Weiter ist zu berücksichtigen, dass nach der Rechtsprechung des III. Zivilsenats des BGH im Rahmen von Anlagevermittlungsverträgen, die Immobilienfonds zum Gegenstand haben, eine Aufklärung über erhaltene Innenprovisionen erst dann zu erfolgen hat, wenn die Innenprovision die Grenze von 15 % überschreitet (BGH, Urt. v. 12.2.2004 – III ZR 359/02, ZIP 2004, 1055, dazu EWiR 2004, 541 (Frisch); BGH, Urt. v. 22.3.2007 – III ZR 218/06, ZIP 2007, 871). Danach gehört es zu den für einen Anleger bedeutsamen Umständen im Rahmen einer Anlageentscheidung, ob in dem Gesamtaufwand für eine Immobilienanlage, die im Prospekt regelmäßig als rentables Renditeobjekt dargestellt wird, eine erheblich überdurchschnittliche Innenprovision steckt. Ein Anleger brauche nicht ohne Weiteres mit Vertriebskosten, die der Kapitalanlage nicht zugute kommen, in einer Größenordnung von mehr als 15 % zu rechnen. Diese Grundsätze gelten auch für den streitgegenständlichen Immobilienfonds. Sie gelten auch, wenn die „Vermittlung“ des Immobilienfonds im Rahmen eines Anlageberatungsvertrages erfolgt, und zwar jedenfalls dann, wenn die Anlageberatung – wie hier – für den Anleger kostenlos erfolgt. Die Interessenlage des Anlegers ist insoweit mit der Interessenlage im Rahmen eines Anlagevermittlungsvertrages vergleichbar.

Dass die besagte 15 %-Grenze hier überschritten ist, behauptet nicht einmal der Kläger und ist auch sonst nicht ersichtlich.

3. Soweit der Kläger weiter vorträgt, eine Pflichtverletzung des Anlageberatungsvertrages bestünde darin, dass die Beklagte keine ausreichende Plausibilitätsprüfung vorgenommen habe, teilt der Senat diese Ansicht nicht. Grundsätzlich hat ein Anleger darzulegen, welche Fehler ein Anlageberater im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung hätte aufdecken können. Die alleinige Verwendung des Schlagwortes „Plausibilitätsprüfung“ reicht insoweit nicht aus.

Der Kläger hat im vorliegenden Fall vorgetragen, dass der Ansatz einer 100 %igen Vermietung des Objektes nicht realistisch und somit insgesamt das wirtschaftliche Konzept augenscheinlich nicht plausibel sei. Die Beklagte hat insoweit jedoch unbestritten erwidert, dass bei der Auflegung des Fonds der vorhandene Vermietungsstand richtig und vollständig dargestellt worden sei. Die Immobilie sei bis auf einen geringen Anteil vollständig vermietet gewesen.

Im Übrigen ist in dem Prospekt durchgängig darauf hingewiesen worden, dass es sich bei den Annahmen um Prognosen handele. Auf S. 39 des Prospektes ist ausgeführt, dass mit einem Mietausfallwagnis von 2 % gerechnet worden sei. Das tatsächliche Mietausfallwagnis könne jedoch höher oder niedriger sein. Im Rahmen einer im Prospekt auf den S. 100 ff. dar-ZIP Heft 45/2009, Seite 2151gestellten Sensitivitätsanalyse ist ein Ausschüttungsverlauf bei einem Mietausfall von 10 % dargestellt. Außerdem ist ausgeführt, dass aus damaliger Sicht nicht ausgeschlossen werden könne, dass mehrere negative Ereignisse gleichzeitig einträten mit der Folge, dass sich die Ausschüttungen nachhaltig verringerten und ein Totalverlust der Anlage möglich sei. Damit wird die ursprüngliche Vermietungsquote von 100 % erkennbar relativiert. Für einen verständigen Anleger ist erkennbar, dass die Vermietungsquote keineswegs garantiert ist.

Nicht zuletzt angesichts dieser Hinweise und der weiteren im Prospekt enthaltenen Darstellungen erschließt sich für den Senat nicht, welche Fehler die Beklagte bei der nach der Darstellung des Klägers von ihr unterlassenen Plausibilitätsprüfung hätte aufdecken können.

4. Soweit der Kläger erstmalig mit Schriftsatz vom 26.1.2009 als Pflichtverletzung des Anlageberatungsvertrages unrichtige Angaben über angebliche Bankbürgschaften anführt, fehlt diesem Vortrag jegliche Substanz. Der Kläger hat nicht ausgeführt, was er unter dem Schlagwort „unrichtige Angaben über angebliche Bankbürgschaften“ versteht. Nur der guten Ordnung halber wird darauf hingewiesen, dass etwaiger neuer Vortrag insoweit gem. § 531 Abs. 2 ZPO ohnehin ausgeschlossen wäre.

5. Soweit der Kläger Ansprüche wegen weiterer Pflichtverletzungen des Anlageberatungsvertrages geltend macht, sind derartige Ansprüche verjährt. Im Hinblick auf die von ihr erhobene Einrede der Verjährung ist die Beklagte gem. § 214 BGB berechtigt, die Leistung zu verweigern.

Der Kläger hat der Beklagten folgende Pflichtverletzungen vorgeworfen: Die Beteiligung am F. Fonds entspreche nicht dem Anlageziel einer sicheren Anlage mit unbedingtem Kapitalerhalt. Es fehle eine Mitteilung über ein Totalverlustrisiko und die Aufklärung, dass es sich um eine unternehmerische Beteiligung handele. Es seien Ausschüttungen i.H. v. 7,5 % der Einlagesumme p.a. als sicher dargestellt worden.

Ansprüche wegen Pflichtverletzungen aus einem Anlageberatungsvertrag unterliegen seit dem 1.1.2002 der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB. Die Verjährung beginnt dabei mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB). In Überleitungsfällen nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB müssen für den Fristbeginn am 1.1.2002 auch die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB – Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis – vorliegen (BGH, Beschl. v. 19.3.2008 – III ZR 220/07, ZIP 2008, 1538 m.w.N.). Dabei beginnt nach der Rechtsprechung des BGH für jeden einzelnen Beratungsfehler die kenntnisabhängige Verjährungsfrist gesondert zu laufen (BGH, Urt. v. 9.11.2007 – V ZR 25/07, ZfIR 2008, 334 (m. Anm. Deblitz)).

Sämtliche vom Kläger behaupteten Zusicherungen des Handelsvertreters der Beklagten stehen im Widerspruch zu den eindeutigen und klaren Aussagen des Prospektes für den F. Fonds. Auf S. 3 des Prospektes heißt es, dass dieser Fonds eine langfristige Anlage ist, die nur für Anleger geeignet ist, die auch einen teilweisen oder vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals in Kauf nehmen können. Bereits auf S. 1 des Prospektes wird darauf hingewiesen, dass es sich bei der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds um ein unternehmerisches Risiko handelt. Auf S. 6 des Prospektes werden die Risiken schlagwortartig bezeichnet. Dabei wird ausdrücklich und im Einzelnen auf die Darstellung der Risiken in dem Prospekt auf den S. 94 ff. verwiesen. In dem Kapitel „Risiken der Beteiligung“ sind nach Ansicht des Senats alle Risiken übersichtlich und in verständlicher Weise dargestellt. Auch die mangelnde Fungibilität ist ausdrücklich und ausführlich dargestellt. Aus dem Prospekt ergibt sich auch, dass Anfangsausschüttungen lediglich auf einer Prognoserechnung beruhen. Schon das Wort Prognose beinhaltet, dass es keine Zusicherung der Ausschüttung i.H. v. 7,5 % gab. Entsprechend finden sich auf den S. 100 f. des Prospektes Darstellungen des Verlaufs der prognostizierten Ausschüttungen in unterschiedlicher Höhe.

Der Kläger hat in grob fahrlässiger Weise diese Informationen nicht zur Kenntnis genommen. Zwar ergibt sich aus der Kenntnisnahme eines Prospektes allein noch nicht, dass der Anleger stets grob fahrlässig handelt, wenn die Angaben des Anlageberaters mit den im Prospekt enthaltenen Hinweisen nicht in Übereinstimmung zu bringen sind. Der Senat hat sich schon frühzeitig der Rechtsprechung des BGH angeschlossen, wonach der Umstand, dass ein Beteiligungsprospekt Chancen und Risiken der Kapitalanlage hinreichend verdeutlicht, kein Freibrief für den Vermittler ist, Risiken abweichend davon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt entwertet oder für die Entscheidungsbildung des Anlegers mindert. Nimmt der Anleger vom Vermittler einen zum Zweck der Aufklärung ausgehändigten Prospekt zur Kenntnis und verharmlost der Vermittler in einem Beratungsgespräch die dort beschriebenen Risiken, haftet der Vermittler für die unrichtige Beschreibung der Chancen und Risiken der Anlage auf Schadensersatz, ohne dass allein aufgrund des Widerspruchs zwischen Prospekt und Beratungsgespräch der Anleger mit der Folge grob fahrlässig gehandelt haben muss, dass die Verjährung der genannten Schadensersatzansprüche schon mit dem Abschluss des Kapitalanlagevertrages beginnt.

Im vorliegenden Fall hat der Kläger am 5.12.2001 jedoch eine Gesprächsnotiz zur Vermittlung eines geschlossenen Immobilienfonds unterzeichnet. Dort heißt es unter Nr. 6.4: „Die Verkaufsunterlagen, bestehend aus Anlageprospekt und Zeichnungsschein, wurden mir ausgehändigt. Ich habe das Chancen/Risikoraster gelesen und den Inhalt verstanden.“ Wenn der Kläger eine derartige Erklärung abgibt und die in dem Prospekt enthaltene Darstellung von Risiken nicht zur Kenntnis nimmt und gleichzeitig die unter Nr. 10 der Gesprächsnotiz enthaltene Klausel unterschreibt „Von seiten des Vermittlers sind keinerlei Zusagen getroffen worden, die über die überreichten Verkaufsunterlagen hinausgehen.“, so handelt er nach Ansicht des Senats grob fahrlässig. Seine Unkenntnis beruht in diesem Fall auf einer besonders schweren Vernachlässigung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Der Kläger hat die ihm zugängliche Informationsquelle nicht genutzt.

ZIP Heft 45/2009, Seite 2152

Die Verjährungsfrist begann daher mit der Zeichnung der Anlage und der Unterzeichnung der Gesprächsnotiz zu laufen. Bei Erhebung der Klage vom 28.12.2007, die der Beklagten am 25.1.2008 zugestellt worden ist, war bereits Verjährung hinsichtlich der oben angeführten behaupteten Beratungsfehler eingetreten.

Schließlich verstößt der Kläger gegen § 242 BGB, wenn er auf der einen Seite in der Gesprächsnotiz ausdrücklich erklärt, er habe die im Anlageprospekt beschriebenen Risiken zur Kenntnis genommen, sich später im Rechtsstreit aber darauf beruft, dass er den Prospekt nicht gelesen habe und sich gegenüber dem Handelsvertreter deshalb auch nicht um Aufklärung der Widersprüche zwischen dessen mündlichen Zusicherungen und der Darstellung im Prospekt bemüht habe.