_{Muster 10:}  Verkauf eines von dem Verkäufer zu erschließenden Grundstücks

Es wird eine noch nicht vermessene Teilfläche als baureifes Grundstück zu einem Festpreis an den Erwerber verkauft, der sodann das Grundstück auf eigene Rechnung bebaut. Für die Erschließung des Gebietes ist der Verkäufer aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Erschließungsvertrages zuständig.

I.  Vertragstext

Vorbemerkung

Die Firma … Bau GmbH – im Folgenden kurz „Verkäufer“ genannt – ist Eigentümerin des im Grundbuch des Amtsgerichts …von … Blatt … eingetragenen Grundstücks, Gemarkung …, Flur …, Flurstück …/…, Bauland, in Größe von … qm – im Folgenden kurz „Grundstück“ genannt.

Das Grundbuch weist folgende Belastungen auf:

Abt. II:

Abt. III: Grundschuld

Sodann schlossen die Erschienenen folgenden

Kaufvertrag

§ 1
Kaufgegenstand

Der Verkäufer verkauft von dem in der Vorbemerkung genannten Grundstück den in dem anliegenden Lageplan farbig umrandeten unbebauten Grundstücksteil in Größe von ca. … qm an den Erschienenen zu 2) – im Folgenden kurz „Käufer“ genannt.

Die genaue Lage und Größe des Grundstücks wird durch die amtliche Vermessung bestimmt.

Der anliegende Lageplan ist Bestandteil dieser Urkunde. Er hat den Vertragschließenden bei der Beurkundung zur Durchsicht vorgelegen und ist von ihnen genehmigt worden.

Der Verkäufer und die Gemeinde … haben am … einen öffentlich-rechtlichen Erschließungsvertrag geschlossen, in dem die Gemeinde die Erschließung auf den Verkäufer übertragen hat. Der Verkäufer stellt die Erschließungsanlagen auf eigene Kosten als eigene Einrichtungen her und wird die hergestellten Anlagen an die Gemeinde übergeben. Zur Absicherung seiner Leistungen hat der Verkäufer der Gemeinde … eine unbefristete, unbedingte, unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit erteilte Bürgschaft des … [Kreditinstitut] gestellt, die die Kosten sichert, die die Gemeinde für die Herstellung dann aufwenden müsste, wenn der Verkäufer seine vertraglichen Verpflichtungen ihr gegenüber nicht erfüllt; diese wird entsprechend der Erfüllung seiner Herstellungsverpflichtung ratierlich abgebaut. Den Eingang der Bürgschaft hat die Gemeinde … mit Schreiben vom … bestätigt. Eine Ablichtung des Schreibens wird diesem Vertrag beigefügt.

Der mit der Gemeinde … am … – UR-Nr. …/… des amtierenden Notars – abgeschlossene Erschließungsvertrag hat bei Beurkundung in Urschrift mit Anlagen (Lageplan) vorgelegen und ist den Erschienenen zur Durchsicht vorgelegt worden. Eine beglaubigte Abschrift der Urkunde ist dem Käufer vor Beurkundung ausgehändigt worden. Nach Belehrung über die Bedeutung des Verweisens wird auf die vorgenannte Urkunde verwiesen. Diese Urkunde wird damit Bestandteil dieses Vertrages. Auf Vorlesen und Beifügen der Verweisungsurkunde wird verzichtet.

§ 2
Kaufpreis

Verkäufer und Käufer verpflichten sich, eine etwaige Flächendifferenz, die sich bei der amtlichen Vermessung gegenüber dem in diesem Vertrag angenommenen Flächenmaß ergibt, mit dem oben genannten Quadratmeterpreis direkt auszugleichen.

Im Kaufpreis sind die Kosten enthalten, die sich aus der Verpflichtung des Verkäufers zur erstmaligen Herstellung der Erschließungsanlagen gemäß dem Erschließungsvertrag mit der Gemeinde vom … – UR-Nr. …/… des amtierenden Notars –, auf den Bezug genommen worden ist, ergeben.

Nicht enthalten sind die Kosten, die mit dem Anschluss an Strom, Gas, Kabel und Telefon verbunden sind, sowie die Kosten für zukünftige, außerhalb des Erschließungsgebietes durchgeführte Erschließungsmaßnahmen, für die der Grundstückseigentümer herangezogen werden kann, wenn diese für das Grundstück vorteilhaft sind.

(2) Der Kaufpreis wird wie folgt beglichen:

a) Allgemeine Fälligkeitsvoraussetzung sämtlicher Kaufpreiszahlungen ist die Mitteilung des Notars, dass

aa) [falls nach Landesrecht notwendig] die Teilungsgenehmigung vorliegt;

bb) eine Auflassungsvormerkung gemäß § 4 dieses Vertrages am Vertragsobjekt im Range nur nach den in der Vorbemerkung dargestellten Belastungen für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist;

cc) die Lastenfreistellung durch Vorliegen der Freistellungsverpflichtung des Gläubigers gesichert ist, wonach nicht zu übernehmende Grundpfandrechte gelöscht werden, und zwar unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, anderenfalls unverzüglich nach Zahlung des entsprechenden Teils des geschuldeten Kaufpreises durch den Käufer, der dem Grundstückskaufpreis zuzüglich des Gegenwertes für auf das Grundstück entfallende geschuldete Erschließungsmaßnahmen entspricht. Diese Erklärung muss dem Käufer ausgehändigt werden.

b) auf den Kaufpreis sind im Übrigen folgende Teilzahlungen fällig:

(3) Der Verkäufer erteilt über jede Teilzahlung eine Rechnung. Er wird der Rechnung für die zweite und dritte Teilzahlung die Bestätigung des mit der Bauleitung befassten Ingenieurbüros über den Erschließungszustand beifügen.

(4) Die Bezahlung sämtlicher Teilzahlungen und der Schlusszahlung erfolgt mit befreiender Wirkung ausschließlich auf das in der Lastenfreistellungserklärung angegebene Konto.

(5) Falls die erste Teilzahlung nicht fristgerecht gezahlt wird, ist sie ab Verzug, die übrigen Zahlungen sind ab Fälligkeit mit jährlich 5 Prozentpunkten über dem Basiszins gemäß § 247 BGB zu verzinsen. Die Geltendmachung weiteren Verzögerungsschadens bleibt vorbehalten.

§ 3
Kaufpreisfinanzierung

(1) Soweit der Kaufpreis durch Fremdmittel erbracht wird, ist der Verkäufer mit einer Vorwegbeleihung des Kaufgegenstandes vor Eigentumsumschreibung einschließlich der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung bis zur Höhe von … Euro nebst Jahreszinsen bis zu … % ab Bestellung und einer einmaligen Nebenleistung bis zu … % nach folgenden Maßgaben einverstanden, ohne jedoch die persönliche Haftung oder Kosten zu übernehmen:

– Der Käufer weist die Kreditinstitute an, die Darlehensvaluten in Anrechnung auf den Kaufpreis an den Verkäufer entsprechend der Fälligkeit der einzelnen Teilbeträge auszuzahlen.

– Der Verkäufer erteilt dem Käufer zur Vorwegbeleihung eine entsprechende Vollmacht, die zur Sicherheit des Verkäufers nur bei dem beurkundenden Notar oder seinem Vertreter ausgeübt werden kann.

– Durch Sicherungszweckerklärung hat der Notar bei der Beurkundung vorzusehen, dass das bestellte Grundpfandrecht nur zur Sicherung des Kaufpreises verwendet wird, solange der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer noch nicht vollständig bezahlt sind.

– Weiter hat sich die Grundschuldgläubigerin für den Fall der Rückabwicklung des Bauträgervertrages zu verpflichten, die Grundschuld zur Löschung zu bringen und den Bauträger von eventuellen Löschungskosten gegen Rückzahlung etwaiger Kaufpreisbeträge, welche der Bauträger von der Grundschuldgläubigerin erhalten hat, freizustellen und Zug um Zug gegen Rückzahlung der an den Bauträger geleisteten Beträge die erforderlichen Löschungsunterlagen an den Bauträger herauszugeben.

(2) Der Verkäufer gibt dem Käufer das Recht, das Gesamtgrundstück zu belasten. Die Finanzierungsgläubiger sind verpflichtet, die nicht verkaufte Fläche nach Fortschreibung aus der Haftung freizugeben. Der Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung der Finanzierungsgrundpfandrechte nur zu stellen, wenn ihm eine entsprechende Verpflichtungserklärung der Gläubiger vorliegt. Die Finanzierungsgläubiger werden darauf hingewiesen, dass Voreintragungen für andere Grundpfandgläubiger, die die entsprechende oben angesprochene Verpflichtungserklärung abgegeben haben, für andere Teilflächen vorangehen können.

§ 4
Auflassungsvormerkung

Der Verkäufer bewilligt, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch einzutragen.

Der Käufer bewilligt, diese Vormerkung wieder zu löschen, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und sofern keine Zwischeneintragungen vorgenommen sind oder Zwischenanträge vorliegen, die in diesem Vertrag nicht vorgesehen sind.

§ 5
Übergabe

(1) Die Besitzübergabe erfolgt Zug um Zug gegen Zahlung der ersten Teilzahlung auf den Kaufpreis.

(2) Mit dem Tage der Übergabe gehen die Nutzungen und Lasten des Kaufgegenstandes sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten von dem Verkäufer auf den Käufer über und werden auf diesen Tag nach dem Verhältnis der Zeit verrechnet.

(3) Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Kaufgegenstandes geht mit dem Tage der Übergabe auf den Käufer über, wogegen ihm von diesem Tage an die Versicherungen zustehen.

§ 7
Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Mängeln

(1) Der Verkauf erfolgt frei von Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches, mit Ausnahme der Belastungen, die im Rahmen dieses Vertrages eingetragen werden. Diese werden ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen.

(2) Der Verkäufer beantragt bereits hiermit die Pfandentlassung/Löschung aller in Abt. II und III des Grundbuches eingetragenen und nicht vom Käufer übernommenen Belastungen vor Umschreibung auf den Käufer.

(3) Im Übrigen erfolgt der Verkauf frei von Rechten Dritter.

(4) Der Kaufgegenstand wird als Bauland verkauft. Im Übrigen übernimmt der Verkäufer keine Gewährleistung für die Eigenschaften des Grundstücks. Hiervon ausgenommen sind Körperschäden, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. Hat der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten, ist der Käufer unter den gesetzlichen Voraussetzungen zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt.

§ 8
Kosten und Steuern

Sämtliche für diesen Vertrag entstehenden Abgaben und Kosten (z. B. Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und ähnliche Kosten) trägt der Käufer. Von dieser Regelung ausgenommen sind die Kosten der Pfandfreimachung bzw. Lastenfreistellung des Kaufgegenstandes und der Vermessung, die der Verkäufer trägt.

§ 9
Vertragsdurchführung

Der Notar wird beauftragt, den Vertrag abzuwickeln.

Sämtliche für diesen Vertrag erforderlichen Genehmigungen sollen mit Eingang beim Notar allen Beteiligten gegenüber als zugegangen gelten. Der Notar wird bevollmächtigt, dem Vorkaufsberechtigten eine (auszugsweise) Ausfertigung des heutigen Bauträgervertrages zu übersenden und ihm dessen Inhalt im Namen der Vertragsparteien mitzuteilen. Der amtierende Notar wird ermächtigt, die Genehmigungserklärung/den Vorkaufsverzicht mit Wirkung für und gegen sämtliche Vertragsbeteiligte entgegenzunehmen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann aber nur gegenüber dem Veräußerer erfolgen, der Notar ist insoweit nicht empfangsbevollmächtigt.

Der Notar ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem Grundbuchamt zu ändern und zu ergänzen, überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Durchführung des Vertrages erforderlich sein sollte, und sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten.

§ 10
Belehrungen

Die Vertragsparteien sind von dem beurkundenden Notar darauf hingewiesen worden, dass

1. Verkäufer und Käufer für die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten kraft Gesetzes als Gesamtschuldner haften;

2. das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer erst dann in das Grundbuch einträgt, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes hinsichtlich der Grunderwerbsteuer und die zur Umschreibung erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen vorliegen;

3. der Käufer für Erschließungskosten, Kommunalabgaben und Anliegerbeiträge haften kann;

4. der Notar das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat;

5. alle Vereinbarungen beurkundet sein müssen und bei einem Verstoß hiergegen der Vertrag in seinem ganzen Umfang unwirksam sein kann (§ 311b BGB);

6. der Notar den Verkäufer/Käufer bereits in anderer Angelegenheit anwaltlich vertreten hat. Er hat auf das Recht zur Entziehung des Beurkundungsauftrages hingewiesen. Der Käufer/Verkäufer erklärt, von diesem Recht nicht Gebrauch machen zu wollen.

§ 11
Auflassung

Die Vertragsparteien erklärten nunmehr folgende

Auflassung

Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Kaufgegenstand von dem Verkäufer auf den Käufer übergeht.

Der Verkäufer bewilligt die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Vertragsparteien weisen den Notar unwiderruflich an, diese Auflassung samt Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt zum Vollzug erst vorzulegen, wenn der Verkäufer ihn schriftlich anweist; hierzu ist der Verkäufer Zug um Zug gegen Entgegennahme des geschuldeten Kaufpreises verpflichtet. Der Käufer kann die Zustimmung des Verkäufers zum Vollzug der Auflassung vor vollständiger Fertigstellung mit dem erreichten Herstellungsstand verlangen, wenn das Unvermögen des Verkäufers zur Fertigstellung der Maßnahmen feststeht, Zug um Zug gegen Zahlung des dem erreichten Herstellungsstand entsprechenden Kaufpreisteils.

Bis zur entsprechenden Anweisung des Verkäufers darf der Notar von dieser Urkunde Ausfertigungen, einfache Abschriften oder beglaubigte Abschriften nur im Auszug – ohne die Auflassung und Eintragungsbewilligung – erteilen.

§ 12
Löschung der Auflassungsvormerkung

Der Erwerber bevollmächtigt den Notar unwiderruflich, die Löschung der in § 4 genannten Vormerkung zu bewilligen. Der Notar wird angewiesen, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, wenn

a) der Notar die Bestätigung über das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen an den Käufer zu der im Urkundeneingang aufgeführten Anschrift versandt hat,

b) der Verkäufer dem Notar schriftlich mitgeteilt hat, dass er wegen nicht rechtzeitiger Zahlung des Kaufpreises vom Kaufvertrag zurückgetreten ist und

c) der Käufer gegenüber dem Notar auf dessen schriftliche Aufforderung per Einschreiben mit Rückschein nicht innerhalb von 14 Tagen die fristgerechte Zahlung oder das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts behauptet hat, das daraus resultiert, dass der zu vergütende Herstellungsfortschritt noch nicht erreicht oder die zu vergütende Gegenleistung mangelhaft ist.

Weist der Käufer nach, dass ein Teil des Kaufpreises gezahlt ist, darf die Löschung der Vormerkung nur Zug um Zug gegen Erstattung des bereits gezahlten Betrages oder dessen Hinterlegung beim Notar erfolgen.

Der Notar ist nicht verpflichtet, die Löschung der Vormerkung zu veranlassen, wenn der Käufer Gründe vorträgt, wonach ihm eine Einrede gegen den Kaufpreisanspruch zusteht. Die Abtretung des Anspruchs auf Übereignung wird ausgeschlossen.