Grundlage ist das Muster 1. Da die Vertragsparteien bei der Beurkundung nicht gleichzeitig anwesend sein können, erfolgt ein Angebot des Erwerbers an den Bauträger.
A.
Vorbemerkung
Die Firma … Bau GmbH beabsichtigt, auf dem Grundstück … acht Reihenhäuser zu bauen und nach Aufteilung in Wohnungseigentum an einzelne Erwerber zu veräußern. Sie benötigt für die Bauerrichtung die Zwischenfinanzierung einer Bank, die davon abhängig ist, dass vier Erwerber sich für Einheiten aus diesem Bauvorhaben gebunden haben. Der Erschienene ist der erste Anbietende. Ihm ist bekannt, dass die Bindung von drei weiteren Erwerbern und der Abschluss der notwendigen Finanzierungsverträge noch Zeit in Anspruch nehmen können. Er ist gerade an dem Reihenhaus Nr. … interessiert und bereit, sich insoweit für die Frist von vier Wochen zu binden.
(1) Der Erschienene macht hiermit als Erwerber der Firma … Bau GmbH als Bauträger das Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrages gemäß Abschnitt B dieser Urkunde. An dieses Angebot ist der Erschienene bis zum … gebunden. Ist das Angebot bis zu diesem Zeitpunkt nicht angenommen, so erlischt es. Zur Annahme genügt die Erklärung in notarieller Form. Auf den Zugang der Erklärung kommt es nicht an.
(2) Das Recht des Angebotsempfängers auf Annahme ist nicht abtretbar.
(3) Das Angebot kann nur angenommen werden, wenn der Angebotsempfänger die Vollmacht für Auflassungsvormerkung, Belastung, Auflassung und Löschung der Auflassungsvormerkung bestätigt.
(4) Sofern das Angebot angenommen wird, gilt die Kostenregelung des § … des Bauträgervertrages. Der Erschienene ist darauf hingewiesen worden, dass er bis dahin alleiniger Kostenschuldner ist.
(5) Der Erschienene beauftragt den Notar … (Zentralnotar), nach Annahme den Vollzug zu übernehmen.
Mit der Annahme kommt der folgende Bauträgervertrag zustande.
B.
Bauträgervertrag
Es folgt der vollständige Text des Bauträgervertrages gemäß Muster 1 mit den nachfolgenden Änderungen und ohne Auflassungsvormerkung und Auflassung.
§ 3
Finanzierungsvollmacht
Soweit der Erwerbspreis durch Fremdmittel erbracht wird, ist der Bauträger mit einer Vorwegbeleihung des Erwerbsgegenstandes vor Eigentumsumschreibung einschließlich der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung bis zur Höhe von … Euro nebst Jahreszinsen bis zu … % ab Bestellung und einer einmaligen Nebenleistung bis zu … % nach folgenden Maßgaben einverstanden, ohne jedoch die persönliche Haftung oder Kosten zu übernehmen:
– Der Erwerber weist die Kreditinstitute an, die Darlehensvaluten in Anrechnung auf den Erwerbspreis an den Bauträger entsprechend der Fälligkeit der einzelnen Teilbeträge auszuzahlen.
– Der Bauträger erteilt dem Erwerber zur Vorwegbeleihung eine entsprechende Vollmacht. Der Vollzug der im Rahmen der Vorwegbeleihung beurkundeten Grundschulden darf nur bei dem die Annahme beurkundenden Notar … oder seinem Vertreter ausgeführt werden.
– Durch Sicherungszweckerklärung hat der Notar bei der Beurkundung vorzusehen, dass das bestellte Grundpfandrecht nur zur Sicherung des Erwerbspreises verwendet wird, solange der Erwerbspreis und die Grunderwerbsteuer noch nicht vollständig bezahlt sind.
– Weiter hat sich die Grundschuldgläubigerin für den Fall der Rückabwicklung des Bauträgervertrages zu verpflichten, die Grundschuld zur Löschung zu bringen und den Bauträger von eventuellen Löschungskosten gegen Rückzahlung etwaiger Kaufpreisbeträge, welche der Bauträger von der Grundschuldgläubigerin erhalten hat, freizustellen und Zug um Zug gegen Rückzahlung der an den Bauträger geleisteten Beträge die erforderlichen Löschungsunterlagen an den Bauträger herauszugeben.
§ 9
Vertragsdurchführung
Der die Annahme beurkundende Notar … wird beauftragt, den Vertrag abzuwickeln.
Sämtliche für diesen Vertrag erforderlichen Genehmigungen sollen mit Eingang beim Notar allen Beteiligten gegenüber als zugegangen gelten. Der Notar wird bevollmächtigt, dem Vorkaufsberechtigten eine (auszugsweise) Ausfertigung des heutigen Bauträgervertrages zu übersenden und ihm dessen Inhalt im Namen der Vertragsparteien mitzuteilen. Der amtierende Notar wird ermächtigt, die Genehmigungserklärung/den Vorkaufsverzicht mit Wirkung für und gegen sämtliche Vertragsbeteiligte entgegenzunehmen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann aber nur gegenüber dem Veräußerer erfolgen, der Notar ist insoweit nicht empfangsbevollmächtigt.
Der Notar ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem Grundbuchamt zu ändern und zu ergänzen, überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Durchführung des Vertrages erforderlich sein sollte, und sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten.
§ 12
Auflassung
Der Erwerber wird unter Befreiung von § 181 BGB bevollmächtigt, die Auflassung auch im Namen des Bauträgers zu erklären und entgegenzunehmen.
Die Vertragsparteien weisen den die Annahme beurkundenden Notar … unwiderruflich an, die Auflassung samt Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt zum Vollzug erst vorzulegen, wenn der Bauträger ihn schriftlich anweist; hierzu ist der Bauträger Zug um Zug gegen Entgegennahme der Abnahmeerklärung und des geschuldeten Erwerbspreises verpflichtet. Der Erwerber kann die Zustimmung des Bauträgers zum Vollzug der Auflassung vor vollständiger Fertigstellung mit dem erreichten Bautenstand verlangen, wenn das Unvermögen des Bauträgers zur Fertigstellung der Baumaßnahme feststeht, Zug um Zug gegen Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils des Erwerbspreises.
Bis zur entsprechenden Anweisung des Bauträgers darf der Notar von dieser Urkunde Ausfertigungen, einfache Abschriften oder beglaubigte Abschriften nur im Auszug – ohne die Auflassung und Eintragungsbewilligung – erteilen.
§ 13
Auflassungsvormerkung und ihre Löschung
(1) Der Erwerber bevollmächtigt den Bauträger, für ihn die Bewilligung der Auflassungsvormerkung entgegenzunehmen und einen Eintragungsantrag zu stellen. Der Erwerber bewilligt die Löschung der noch für ihn zu bestellenden Auflassungsvormerkung, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und sofern keine Zwischeneintragungen vorgenommen sind oder Zwischenanträge vorliegen, die in diesem Vertrag nicht vorgesehen sind. Der die Annahme beurkundende Notar … wird daneben unwiderruflich bevollmächtigt, die Löschung der genannten Vormerkung zu bewilligen. Der Notar wird angewiesen, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, wenn
a) der Notar die Bestätigung über das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen an den Erwerber zu der im Urkundeneingang aufgeführten Anschrift versandt hat,
b) der Bauträger dem Notar schriftlich mitgeteilt hat, dass er wegen nicht rechtzeitiger Zahlung des Erwerbspreises vom Bauträgervertrag zurückgetreten ist,
c) der Erwerber gegenüber dem Notar auf dessen schriftliche Aufforderung per Einschreiben mit Rückschein nicht innerhalb von 14 Tagen die fristgerechte Zahlung oder das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechtes behauptet hat, das daraus resultiert, dass der zu vergütende Baufortschritt noch nicht erreicht oder die zu vergütende Bauträgerleistung mangelhaft ist.
Weist der Erwerber nach, dass ein Teil des Erwerbspreises gezahlt ist, darf die Löschung der Vormerkung nur Zug um Zug gegen Erstattung des bereits gezahlten Betrages oder dessen Hinterlegung beim Notar erfolgen.
Der Notar ist nicht verpflichtet, die Löschung der Vormerkung zu veranlassen, wenn der Erwerber Gründe vorträgt, wonach ihm eine Einrede gegen den Anspruch auf den Erwerbspreis zusteht. Die Abtretung des Anspruchs auf Übereignung wird ausgeschlossen.
(2) Die Vertragsbeteiligten räumen schon jetzt den gemäß § 3 dieses Vertrages zu bestellenden Grundpfandrechten den Vorrang vor der Auflassungsvormerkung ein. Die Vertragsbeteiligten bewilligen die Eintragung eines Rangvorbehaltes im Grundbuch wie folgt: Vorbehalten bleibt der Vorrang für noch einzutragende Grundpfandrechte bis zur Höhe von … Euro nebst bis zu … % Jahreszinsen ab Bestellung des vorbehaltenen Rechtes sowie einer einmaligen Nebenleistung bis zu … % auf dem belasteten Kaufgegenstand.
Vorbemerkung
Der … – im Folgenden „Erwerber“ genannt – hat der Firma … Bau GmbH – im Folgenden „Bauträger“ genannt – am … – UR-Nr. …/… des Notars … – das Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrages unterbreitet.
Eine Ausfertigung der notariellen Urkunde des Notars … (UR-Nr. …/…) ist dem Bauträger am … zugegangen.
Dies vorausgeschickt, erkläre ich für die von mir Vertretene folgende
Angebotsannahme
(1) Der Bauträger nimmt das Angebot hiermit an.
(2) Die im Bauträgervertrag – UR-Nr. …/… des Notars … – enthaltenen Vollmachten werden hiermit bestätigt.
(3) Der Bauträger beauftragt den die Annahme beurkundenden Notar mit dem Vollzug des Bauträgervertrages. Er beantragt, dem Notar des Angebots sofort eine Ausfertigung für den Erwerber zu erteilen.
(4) Der Notar hat über die Rechtswirkungen der Annahme belehrt.
(5) Aufgrund der in § 12 des Bauträgervertrages erteilten Vollmacht erklärt der Bauträger für sich und den Vollmachtgeber nunmehr die
Auflassung
Bauträger und Erwerber sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Erwerbsgegenstand von dem Bauträger auf den Erwerber übergeht.
Der Bauträger bewilligt die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Der Bauträger bewilligt, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch einzutragen.