Artikel I.Muster 11:  Erwerb vom Insolvenzverwalter

Der Sachverhalt entspricht dem des Musters 2, mit der Maßgabe, dass das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Bauträgers eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt worden ist.

Abschnitt I.01I.  Vertragstext

Vorbemerkung

(1) Die Firma […] Bau GmbH – im Folgenden kurz „Bauträger“ genannt – ist Eigentümerin des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts […] für […] Blatt […] eingetragenen Wohnungs­eigentums, das ist

– […]/[…]stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Flurstück […]/[…]

verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. […] bezeichneten Wohnung im Dachgeschoss nebst Balkon und dem mit Nr. […] bezeichneten Abstellraum im Kellergeschoss;

nebst zugeordnetem Sondernutzungsrecht an dem mit Nr. […] bezeichneten Kfz-Stellplatz.

Das Wohnungsgrundbuch weist folgende Belastungen auf:

Abt. II: Insolvenzvermerk

Abt. III: […] [Grundschuld für die den Bauträger finanzierende Bank]

(2) Der Bauträger hat geplant und begonnen, eine Eigentumswohnanlage zu errichten. Er ist zwischenzeitlich in Insolvenz gefallen. Gemäß Beschluss des Amtsgerichts […] vom […] Az. […] ist der Erschienene zu 1) zum Insolvenzverwalter bestellt worden. Das Insolvenzverwalterzeugnis hat er heute in Urschrift vorgelegt; eine beglaubigte Abschrift ist dieser Urkunde beigefügt.

Sodann schlossen die Erschienenen folgenden

Bauträgervertrag

§ 1
Erwerbsgegenstand und Bauverpflichtung

(1) Der Insolvenzverwalter veräußert das in der Vorbemerkung bezeichnete Wohnungseigentum mit allen Bestandteilen und sämtlichem Zubehör – im Folgenden „Erwerbsgegenstand“ genannt – an den Erschienenen zu 2) – im Folgenden „Erwerber“ genannt.

(2) Die Ausführung und Ausstattung des Erwerbsgegenstandes ergibt sich aus der Baubeschreibung vom […] – UVZ-Nr. […]/[…] des amtierenden Notars – sowie aus den dieser Urkunde beigefügten Plänen.

Eine beglaubigte Abschrift der Urkunde ist dem Erwerber vor Beurkundung ausgehändigt worden. Sie hat bei Beurkundung in Urschrift vorgelegen. Auf die vorgenannte Urkunde wird verwiesen. Diese Urkunde wird damit Bestandteil dieses Vertrages; auf Vorlesen und Beifügen der Verweisungsurkunde wird verzichtet. Die der Urkunde beigefügten Pläne sind mit den Erschienenen erörtert worden. Auf das Beifügen wird verzichtet.

Die in der Baubeschreibung festgelegte Herstellungsverpflichtung hat der Bauträger mit Ausnahme folgender Gewerke erfüllt: […]

Von der in der Baubeschreibung festgelegten Herstellungsverpflichtung ist der Bauträger wie folgt abgewichen: […]

Die Leistung des Bauträgers weist folgende Mängel auf: […]

Diese Eigenschaften beschreiben die Beschaffenheit des Erwerbsgegenstandes als im Folgenden vertraglich geschuldete Leistung. Der Insolvenzverwalter wird keine weiteren Baumaßnahmen zur erfüllungstauglichen Herstellung, insbesondere zur Beseitigung der Mängel erbringen. Er veräußert das Wohnungseigentum im jetzigen Zustand.

§ 2
Preis

(1) Der Preis beträgt

Der Preis enthält als Festpreis alle Kosten für die Herstellung des Erwerbsgegenstandes gemäß dieser Urkunde und alle Baunebenkosten.

Im Festpreis enthalten sind auch die Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch für die Erschließungsanlagen i. S. d. § 127 Abs. 2 BauGB. Außerdem die Kosten für die Anschlüsse des Vertragsobjektes an Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die erstmalige vollständige Erschließung des Erwerbsgegenstandes sowie die Kosten der inneren Erschließung, die bezahlt sind. Der Erwerber hat sich bei der Gemeinde über die Höhe der Restforderung informiert. Er ist sich der Tatsache bewusst, dass er diese Kosten zu tragen hat.

(2) Der Erwerbspreis ist innerhalb von zehn Tagen nach Mitteilung des Notars, dass

1. die Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch sichergestellt ist, und zwar im Rang nur nach den in der Vorbemerkung der Niederschrift aufgeführten Belastungen,

2. die Löschungsunterlagen oder Pfandhaftentlassungserklärungen für die nicht übernommenen Belastungen entweder auflagenfrei oder mit der Maßgabe vorliegen, hiervon gegen Zahlung eines Betrages Gebrauch zu machen, der insgesamt nicht höher als der vereinbarte Erwerbspreis ist,

zur Zahlung fällig.

Der Insolvenzverwalter erklärt, dass er den Abschluss und die Abwicklung dieses Vertrages mit den Grundpfandgläubigern abgestimmt hat und diese den Erwerbsgegenstand gegen Zahlung eines Betrages, der den Erwerbspreis nicht übersteigt, freigeben werden.

Soweit Auflagen der abzulösenden Gläubiger reichen, kann der Erwerbspreis nur durch Erfüllung dieser Auflagen, nicht durch sonstige Leistungen an den Insolvenzverwalter oder an Dritte bezahlt werden. Der Insolvenzverwalter weist den Erwerber hiermit unwiderruflich an, die von den Grundpfandgläubigern verlangten Ablösebeträge direkt an diese unter Anrechnung auf den Erwerbspreis zu zahlen; insoweit wird der Anspruch des Insolvenzverwalters auf Zahlung des Erwerbspreises an die Gläubiger abgetreten.

Der Notar gibt in der Fälligkeitsmitteilung die Ablösebeträge der Grundpfandgläubiger auf. Der danach verbleibende Restbetrag ist an den Insolvenzverwalter auf dessen Konto IBAN […] zu zahlen.

(4) Falls der Erwerbspreis nicht fristgerecht gezahlt wird, ist er vom Tage des Verzuges an mit jährlich 5 Prozentpunkten über dem Basiszins gemäß § 247 BGB zu verzinsen. Der Ersatz weitergehenden Verzögerungsschadens bleibt vorbehalten.

§ 3
Finanzierungsvollmacht

Soweit der Erwerbspreis durch Fremdmittel erbracht wird, ist der Insolvenzverwalter mit einer Vorwegbeleihung des Erwerbsgegenstandes vor Eigentumsumschreibung einschließlich der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung bis zur Höhe von […] Euro nebst Jahreszinsen bis zu […] % ab Bestellung und einer einmaligen Nebenleistung bis zu […] % nach folgenden Maßgaben einverstanden, ohne jedoch die persönliche Haftung oder Kosten zu übernehmen:

– Der Erwerber weist die Kreditinstitute an, die Darlehensvaluten in Anrechnung auf den Erwerbspreis an den Insolvenzverwalter auszuzahlen.

– Der Insolvenzverwalter erteilt dem Erwerber zur Vorwegbeleihung eine entsprechende Vollmacht, die zur Sicherheit des Insolvenzverwalters nur bei dem beurkundenden Notar oder seinem Vertreter ausgeübt werden kann.

– Durch Sicherungszweckerklärung hat der Notar bei der Beurkundung vorzusehen, dass das bestellte Grundpfandrecht nur zur Sicherung des Erwerbspreises verwendet wird, solange der Erwerbspreis und die Grunderwerbsteuer noch nicht vollständig bezahlt sind.

– Weiter hat sich die Grundschuldgläubigerin für den Fall der Rückabwicklung des Bauträgervertrages zu verpflichten, die Grundschuld zur Löschung zu bringen und den Bauträger von eventuellen Löschungskosten gegen Rückzahlung etwaiger Erwerbspreisbeträge, welche der Bauträger von der Grundschuldgläubigerin erhalten hat, freizustellen und Zug um Zug gegen Rückzahlung der an den Bauträger geleisteten Beträge die erforderlichen Löschungsunterlagen an den Bauträger herauszugeben.

§ 4
Auflassungsvormerkung

Der Insolvenzverwalter bewilligt, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch einzutragen.

Der Erwerber bewilligt, diese Vormerkung wieder zu löschen, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und sofern keine Zwischeneintragungen vorgenommen sind oder Zwischenanträge vorliegen, die in diesem Vertrag nicht vorgesehen sind.

§ 5
Übergabe

(1) Die Übergabe erfolgt am […], Zug um Zug gegen Zahlung des Erwerbspreises.

(2) Mit dem Tage der Übergabe gehen die Nutzungen und Lasten des Erwerbsgegen­standes sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten von dem Insolvenzverwalter auf den Erwerber über und werden auf diesen Tag nach dem Verhältnis der Zeit verrechnet. Insbesondere trägt der Erwerber ab Übergabe das Wohngeld.

(3) Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Grund­stücks und des darauf befindlichen Gebäudes geht mit dem Tage der Übergabe auf den Erwerber über, wogegen ihm von diesem Tage an die Versicherungen zustehen.

(4) Nach Zahlung des Erwerbspreises wird der Insolvenzverwalter den Erwerber schriftlich ermächtigen und bevollmächtigen, für ihn das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung sowie das Antragsrecht nach § 43 Abs. 1 WEG auszuüben.

(5) Der Insolvenzverwalter verpflichtet sich gegenüber dem Erwerber, ihm einen Energieausweis (§ 16 Abs. 2 Satz 3 EnEV) bei Besitzübergabe zu überreichen.

§ 6
Abnahme

Der Erwerber hat den Erwerbsgegenstand eingehend besichtigt. Er nimmt den Erwerbsgegenstand als vertraglich geschuldete Leistung ab. Auf die daran anknüpfenden Ab­nahmewirkungen ist der Erwerber von dem Notar ausdrücklich hingewiesen worden.

§ 7
Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Mängeln

(1) Die Veräußerung erfolgt frei von Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches, mit Ausnahme der Belastungen, die im Rahmen dieses Vertrages eingetragen werden. Diese werden ohne Anrechnung auf den Erwerbspreis übernommen.

(2) Der Insolvenzverwalter bewilligt die Löschung des Insolvenzvermerks und beantragt die Löschung aller in Abt. II und III des Grundbuches sonstigen eingetragenen und nicht vom Erwerber übernommenen Belastungen vor Umschreibung auf den Erwerber.

(3) Im Übrigen erfolgt die Veräußerung frei von Rechten Dritter.

(4) Der Erwerber verpflichtet sich, die bei Übergabe vorhandenen Versorgungsleitungen oder sonstige Gemeinschaftsanlagen (z. B. Siel, Gasleitung etc.) zu dulden, soweit sie sich auf dem veräußerten Grundstück befinden. Der Erwerber wird den Versorgungsträgern den jederzeitigen Zutritt zu derartigen Leitungen zum Zwecke ihrer Instandhaltung oder Instandsetzung gestatten.

(5) Der Insolvenzverwalter übernimmt keine Gewährleistung für die Eigenschaften des Grundstücks, mit Ausnahme von Bodenqualität und Bebaubarkeit des Grundstücks im Hinblick auf die Errichtung des Erwerbsgegenstandes. Hiervon ausgenommen sind Körperschäden, wenn der Insolvenzverwalter die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Bauträgers oder Insolvenzverwalters beruhen. Einer Pflichtverletzung des Bauträgers bzw. Insolvenzverwalters steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. Hat der Insolvenzverwalter die Pflichtverletzung zu vertreten, ist der Erwerber unter den gesetzlichen Voraussetzungen zum Rücktritt vom Bauträgervertrag berechtigt.

(6) Wegen etwaiger Mängel an den Baulichkeiten übernimmt der Insolvenzverwalter die Gewährleistung nach dem Werkvertragsrecht des BGB.

§ 8
Kosten und Steuern

Sämtliche für diesen Vertrag entstehenden Abgaben und Kosten (z. B. Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und ähnliche Kosten) trägt der Erwerber. Von dieser Regelung ausgenommen sind die Kosten der Pfandfreimachung bzw. Lastenfreistellung des Erwerbsgegenstandes, die der Insolvenzverwalter trägt.

§ 9
Vertragsdurchführung

Der Notar wird beauftragt, den Vertrag abzuwickeln.

Sämtliche für diesen Vertrag erforderlichen Genehmigungen sollen mit Eingang beim Notar allen Beteiligten gegenüber als zugegangen gelten. Der amtierende Notar wird ermächtigt, die Genehmigungserklärung mit Wirkung für und gegen sämtliche Vertragsbeteiligte entgegenzunehmen.

Der Notar ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem Grundbuchamt zu ändern und zu ergänzen, überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Durchführung des Vertrages erforderlich sein sollte, und sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten.

§ 10
Belehrungen

Die Vertragsparteien sind von dem beurkundenden Notar darauf hingewiesen worden, dass

1. Insolvenzverwalter und Erwerber für die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten kraft Gesetzes als Gesamtschuldner haften;

2. das Grundbuchamt den Erwerber als Eigentümer erst dann in das Grundbuch einträgt, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes hinsichtlich der Grunderwerbsteuer und die zur Umschreibung erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen vorliegen;

3. der Erwerber für Erschließungskosten, Kommunalabgaben und Anliegerbeiträge haften kann;

4. der Notar das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat;

5. alle Vereinbarungen beurkundet sein müssen und bei einem Verstoß hiergegen der Vertrag in seinem ganzen Umfang unwirksam sein kann (§ 311b BGB);

6. der Erwerber kraft Gesetzes in die Gemeinschaftsordnung eintritt.

§ 11
Auflassung

Die Vertragsparteien erklärten nunmehr folgende

Auflassung

Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Erwerbsgegenstand von dem Insolvenzverwalter auf den Erwerber übergeht.

Der Insolvenzverwalter bewilligt die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Vertragsparteien weisen den Notar unwiderruflich an, diese Auflassung samt Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt zum Vollzug erst vorzulegen, wenn der Insolvenzverwalter dem schriftlich zustimmt. Hierzu ist der Insolvenzverwalter Zug um Zug gegen Entgegennahme des geschuldeten Erwerbspreises verpflichtet.

Bis zur entsprechenden Anweisung des Insolvenzverwalters darf der Notar von dieser Urkunde Ausfertigungen, einfache Abschriften oder beglaubigte Abschriften nur im Auszug – ohne die Auflassung und Eintragungsbewilligung – erteilen.

§ 12
Löschung der Auflassungsvormerkung

Der Erwerber bevollmächtigt den Notar unwiderruflich, die Löschung der in § 4 genannten Vormerkung zu bewilligen. Der Notar wird angewiesen, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, wenn

a) der Notar die Bestätigung über das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen an den Erwerber zu der im Urkundeneingang aufgeführten Anschrift versandt hat,

b) der Insolvenzverwalter dem Notar schriftlich mitgeteilt hat, dass er wegen nicht rechtzeitiger Zahlung des Erwerbspreises vom Bauträgervertrag zurückgetreten ist und

c) der Erwerber gegenüber dem Notar auf dessen schriftliche Aufforderung per Einschreiben mit Rückschein nicht innerhalb von 14 Tagen die fristgerechte Zahlung oder das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts behauptet hat, das daraus resultiert, dass die zu vergütende Bauträgerleistung mangelhaft ist.

Weist der Erwerber nach, dass ein Teil des Erwerbspreises gezahlt ist, darf die Löschung der Vormerkung nur Zug um Zug gegen Erstattung des bereits gezahlten Betrages oder dessen Hinterlegung beim Notar erfolgen.

Der Notar ist nicht verpflichtet, die Löschung der Vormerkung zu veranlassen, wenn der Erwerber Gründe vorträgt, wonach ihm eine Einrede gegen den Anspruch auf den Erwerbspreis oder auf Teile davon zusteht. Die Abtretung des Anspruchs auf Übereignung wird ausgeschlossen.