Artikel I.Muster 3:  Fertiggestelltes Wohnungseigentum

Der Baukörper (Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum) und die Außenanlagen sind fertig­gestellt; Mängel sind beseitigt.

Abschnitt I.01I.  Vertragstext

Vorbemerkung

(1) Die Firma […] Bau GmbH – im Folgenden kurz „Bauträger“ genannt – ist Eigentümerin des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts […] von […] Blatt […] eingetragenen Wohnungs­eigentums, das ist

– […]/[…]stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Flurstück […]/[…]

verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. […] bezeichneten Wohnung im Dachgeschoss nebst Balkon und dem mit Nr. […] bezeichneten Abstellraum im Kellergeschoss;

nebst zugeordnetem Sondernutzungsrecht an dem mit Nr. […] bezeichneten Kfz-Stellplatz.

Das Wohnungsgrundbuch weist folgende Belastungen auf:

Abt. II:

Abt. III: […] [Grundschuld für die den Bauträger zwischenfinanzierende Bank]

(2) Der Bauträger hat eine Eigentumswohnanlage mit […] Wohnungen nebst Gemeinschaftseinrichtungen sowie […] Kfz-Stellplätzen, in der sich die oben bezeichnete Eigentumswohnung befindet, errichtet. Anlage und Eigentumswohnung sind fertiggestellt.

Sodann schlossen die Erschienenen folgenden

Bauträgervertrag

§ 1
Erwerbsgegenstand

Der Bauträger veräußert das in der Vorbemerkung bezeichnete Wohnungseigentum mit allen Bestandteilen und sämtlichem Zubehör – im Folgenden „Erwerbsgegenstand“ genannt – an den Erschienenen zu 2) – im Folgenden „Erwerber“ genannt.

Die Herstellung hat der Bauträger gemäß der Baubeschreibung vom […] – UVZ-Nr. […]/[…] des amtierenden Notars – vorgenommen. Eine beglaubigte Abschrift der Urkunde ist dem Erwerber vor Beurkundung ausgehändigt worden. Sie hat bei Beurkundung in Urschrift vorgelegen. Auf die vorgenannte Urkunde wird verwiesen. Diese Urkunde wird damit Bestandteil dieses Vertrages; auf Vorlesen und Beifügen der Verweisungsurkunde wird verzichtet. Von der Baubeschreibung ist der Bauträger wie folgt abgewichen: […]

§ 2
Preis

(1) Der Preis beträgt

Der Preis enthält als Festpreis alle Kosten für die Herstellung des Erwerbsgegenstandes gemäß dieser Urkunde und alle Baunebenkosten.

Im Festpreis enthalten sind auch die Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch für die Erschließungsanlagen i. S. d. § 127 Abs. 2 BauGB. Außerdem trägt der Bauträger alle Kosten für die Anschlüsse des Vertragsobjektes an Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die erstmalige vollständige Erschließung des Erwerbsgegenstandes sowie die Kosten der inneren Erschließung. Darunter fallen alle Maßnahmen, die von der Gemeinde vor Beurkundung dieses Vertrages bereits beschlossen wurden oder – gegebenenfalls darüber hinausgehend – zur Sicherung der Erschließung erforderlich sind. Art und Umfang der Leistungen des Bauträgers richten sich insoweit nach der Baubeschreibung und der Baugenehmigung für das Bauvorhaben. Etwaige Rückerstattungen von Vorausleistungen stehen dem Bauträger zu.

(2) Der Preis ist innerhalb von zehn Tagen nach Mitteilung des Notars, dass

1. die Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch sichergestellt ist, und zwar im Rang nur nach den in der Vorbemerkung der Niederschrift aufgeführten Belastungen,

2. die Löschungsunterlagen oder Pfandhaftentlassungserklärungen für die nicht übernommenen Belastungen entweder auflagenfrei oder mit der Maßgabe vorliegen, hiervon gegen Zahlung eines Betrages Gebrauch zu machen, der insgesamt nicht höher als der vereinbarte Erwerbspreis ist,

zur Zahlung fällig.

Soweit Auflagen der abzulösenden Gläubiger reichen, kann der Erwerbspreis nur durch Erfüllung dieser Auflagen, nicht durch sonstige Leistungen an den Bauträger oder an Dritte bezahlt werden. Der Bauträger weist den Erwerber hiermit unwiderruflich an, die von den Grundpfandgläubigern verlangten Ablösebeträge direkt an diese unter Anrechnung auf den Erwerbspreis zu zahlen; insoweit wird der Anspruch des Bauträgers auf Zahlung des Erwerbspreises an die Gläubiger abgetreten.

Der Notar gibt in der Fälligkeitsmitteilung die Ablösebeträge der Grundpfandgläubiger auf. Der danach verbleibende Restbetrag ist an den Bauträger auf dessen Konto IBAN […] zu zahlen.

(4) Falls der Erwerbspreis nicht fristgerecht gezahlt wird, ist er vom Tage des Verzuges an mit jährlich 5 Prozentpunkten über dem Basiszins gemäß § 247 BGB zu verzinsen. Der Ersatz weitergehenden Verzögerungsschadens bleibt vorbehalten.

§ 3
Finanzierungsvollmacht

Soweit der Erwerbspreis durch Fremdmittel erbracht wird, ist der Bauträger mit einer Vorwegbeleihung des Erwerbsgegenstandes vor Eigentumsumschreibung einschließlich der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung bis zur Höhe von […] Euro nebst Jahreszinsen bis zu […] % ab Bestellung und einer einmaligen Nebenleistung bis zu […] % nach folgenden Maßgaben einverstanden, ohne jedoch die persönliche Haftung oder Kosten zu übernehmen:

– Der Erwerber weist die Kreditinstitute an, die Darlehensvaluten in Anrechnung auf den Erwerbspreis an den Bauträger auszuzahlen.

– Der Bauträger erteilt dem Erwerber zur Vorwegbeleihung eine entsprechende Vollmacht, die zur Sicherheit des Bauträgers nur bei dem beurkundenden Notar oder seinem Vertreter ausgeübt werden kann.

– Durch Sicherungszweckerklärung hat der Notar bei der Beurkundung vorzusehen, dass das bestellte Grundpfandrecht nur zur Sicherung des Erwerbspreises verwendet wird, solange der Erwerbspreis und die Grunderwerbsteuer noch nicht vollständig bezahlt sind.

– Weiter hat sich die Grundschuldgläubigerin für den Fall der Rückabwicklung des Bauträgervertrages zu verpflichten, die Grundschuld zur Löschung zu bringen und den Bauträger von eventuellen Löschungskosten gegen Rückzahlung etwaiger Kauf­preis­beträge, welche der Bauträger von der Grundschuldgläubigerin erhalten hat, freizustellen und Zug um Zug gegen Rückzahlung der an den Bauträger geleisteten Beträge die erforderlichen Löschungsunterlagen an den Bauträger herauszugeben.

§ 4
Auflassungsvormerkung

Der Bauträger bewilligt, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch einzutragen.

Der Erwerber bewilligt, diese Vormerkung wieder zu löschen, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und sofern keine Zwischeneintragungen vorgenommen sind oder Zwischenanträge vorliegen, die in diesem Vertrag nicht vorgesehen sind.

§ 5
Übergabe

(1) Die Übergabe erfolgt am […], Zug um Zug gegen Zahlung des Erwerbspreises.

(2) Mit dem Tage der Übergabe gehen die Nutzungen und Lasten des Erwerbsgegenstandes sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten von dem Bauträger auf den Erwerber über und werden auf diesen Tag nach dem Verhältnis der Zeit verrechnet. Insbesondere trägt der Erwerber ab Übergabe das Wohngeld.

(3) Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Erwerbsgegenstandes geht mit dem Tage der Übergabe auf den Erwerber über, wogegen ihm von diesem Tage an die Versicherungen zustehen.

(entfallen)

(4) Der Bauträger verpflichtet sich gegenüber dem Erwerber, ihm einen Energieausweis (§ 16 Abs. 2 Satz 3 EnEV) bei Besitzübergabe zu überreichen.

§ 6
Abnahme

(1) Der Erwerber hat den Erwerbsgegenstand eingehend besichtigt. Er bestätigt die Mängelfreiheit. Er nimmt den Erwerbsgegenstand als vertraglich geschuldete Leistung ab. Auf die daran anknüpfenden Abnahmewirkungen ist der Erwerber von dem Notar ausdrücklich hingewiesen worden.

(2) Die Abnahme des Baukörpers, der dem Gemeinschaftseigentum unterliegt, und der Außenanlage, ist am […] erfolgt. Der Erwerber nimmt den Baukörper Gemeinschaftseigentum ab.

§ 7
Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Mängeln

(1) Die Veräußerung erfolgt frei von Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches, mit Ausnahme der Belastungen, die im Rahmen dieses Vertrages eingetragen werden. Diese werden ohne Anrechnung auf den Erwerbspreis übernommen.

(2) Der Bauträger beantragt bereits hiermit die Löschung aller in Abt. II und III des Grundbuches eingetragenen und nicht vom Erwerber übernommenen Belastungen vor Umschreibung auf den Erwerber.

(3) Im Übrigen erfolgt die Veräußerung frei von Rechten Dritter.

(4) Der Erwerber verpflichtet sich, die bei Übergabe vorhandenen Versorgungsleitungen oder sonstige Gemeinschaftsanlagen (z. B. Siel, Gasleitung etc.) zu dulden, soweit sie sich auf dem veräußerten Grundstück befinden. Der Erwerber wird den Versorgungsträgern den jederzeitigen Zutritt zu derartigen Leitungen zum Zwecke ihrer Instandhaltung oder Instandsetzung gestatten.

(5) Der Bauträger übernimmt keine Gewährleistung für die Eigenschaften des Grundstücks, mit Ausnahme von Bodenqualität und Bebaubarkeit des Grundstücks im Hinblick auf die Errichtung des Erwerbsgegenstandes. Hiervon ausgenommen sind Körperschäden, wenn der Bauträger die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Bauträgers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Bauträgers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. Hat der Bauträger die Pflichtverletzung zu vertreten, ist der Erwerber unter den gesetzlichen Voraussetzungen zum Rücktritt vom Bauträgervertrag berechtigt.

(6) Wegen etwaiger Mängel an den Baulichkeiten übernimmt der Bauträger die Gewährleistung nach dem Werkvertragsrecht des BGB.

(7) Sicherungshalber tritt der Bauträger eventuelle Ansprüche gegen Handwerker oder sonstige Baubeteiligte an den Erwerber ab, soweit sie den Erwerbsgegenstand betreffen, wobei der Bauträger aber ermächtigt bleibt, diese Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen.

§ 8
Kosten und Steuern

Sämtliche für diesen Vertrag entstehenden Abgaben und Kosten (z. B. Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und ähnliche Kosten) trägt der Erwerber. Von dieser Regelung ausgenommen sind die Kosten der Pfandfreimachung bzw. Lastenfreistellung des Erwerbsgegenstandes, die der Bauträger trägt.

§ 9
Vertragsdurchführung

Der Notar wird beauftragt, den Vertrag abzuwickeln.

Sämtliche für diesen Vertrag erforderlichen Genehmigungen sollen mit Eingang beim Notar allen Beteiligten gegenüber als zugegangen gelten. Der amtierende Notar wird ermächtigt, die Genehmigungserklärung mit Wirkung für und gegen sämtliche Vertragsbeteiligte entgegenzunehmen.

Der Notar ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem Grundbuchamt zu ändern und zu ergänzen, überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Durchführung des Vertrages erforderlich sein sollte, und sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten.

§ 10
Belehrungen

Die Vertragsparteien sind von dem beurkundenden Notar darauf hingewiesen worden, dass

1. Bauträger und Erwerber für die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichts­kosten kraft Gesetzes als Gesamtschuldner haften;

2. das Grundbuchamt den Erwerber als Eigentümer erst dann in das Grundbuch einträgt, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes hinsichtlich der Grunderwerbsteuer und die zur Umschreibung erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen vorliegen;

3. der Erwerber für Erschließungskosten, Kommunalabgaben und Anliegerbeiträge haften kann;

4. der Notar das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat;

5. alle Vereinbarungen beurkundet sein müssen und bei einem Verstoß hiergegen der Vertrag in seinem ganzen Umfang unwirksam sein kann (§ 311b BGB);

6. der Notar den Bauträger/Erwerber bereits in anderer Angelegenheit anwaltlich vertreten hat. Er hat auf das Recht zur Entziehung des Beurkundungsauftrages hingewiesen. Der Erwerber/Bauträger erklärt, von diesem Recht nicht Gebrauch machen zu wollen;

7. der Erwerber kraft Gesetzes in die Gemeinschaftsordnung eintritt.

§ 11
Auflassung

Die Vertragsparteien erklärten nunmehr folgende

Auflassung

Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Erwerbsgegenstand von dem Bauträger auf den Erwerber übergeht.

Der Bauträger bewilligt die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Vertragsparteien weisen den Notar unwiderruflich an, diese Auflassung samt Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt zum Vollzug erst vorzulegen, wenn der Bauträger dem schriftlich zustimmt. Hierzu ist der Bauträger Zug um Zug gegen Entgegennahme des geschuldeten Erwerbspreises verpflichtet.

Bis zur entsprechenden Anweisung des Bauträgers darf der Notar von dieser Urkunde Ausfertigungen, einfache Abschriften oder beglaubigte Abschriften nur im Auszug – ohne die Auflassung und Eintragungsbewilligung – erteilen.

§ 12
Löschung der Auflassungsvormerkung

Der Erwerber bevollmächtigt den Notar unwiderruflich, die Löschung der in § 4 genannten Vormerkung zu bewilligen. Der Notar wird angewiesen, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, wenn

a) der Notar die Bestätigung über das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraus­setzungen an den Erwerber zu der im Urkundeneingang aufgeführten Anschrift versandt hat,

b) der Bauträger dem Notar schriftlich mitgeteilt hat, dass er wegen nicht rechtzeitiger Zahlung des Erwerbspreises vom Bauträgervertrag zurückgetreten ist und

c) der Erwerber gegenüber dem Notar auf dessen schriftliche Aufforderung per Einschreiben mit Rückschein nicht innerhalb von 14 Tagen die fristgerechte Zahlung oder das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts behauptet hat, das daraus resultiert, dass die zu vergütende Bauträgerleistung mangelhaft ist.

Weist der Erwerber nach, dass ein Teil des Erwerbspreises gezahlt ist, darf die Löschung der Vormerkung nur Zug um Zug gegen Erstattung des bereits gezahlten Betrages oder dessen Hinterlegung beim Notar erfolgen.

Der Notar ist nicht verpflichtet, die Löschung der Vormerkung zu veranlassen, wenn der Erwerber Gründe vorträgt, wonach ihm eine Einrede gegen den Anspruch auf den Erwerbspreis oder auf Teile davon zusteht. Die Abtretung des Anspruchs auf Übereignung wird ausgeschlossen.