Artikel I.Muster 5:  Einzelhaus

Das Haus wird auf einer nicht vermessenen Teilfläche errichtet, der Bau ist noch nicht fertiggestellt, das Freigabeversprechen liegt noch nicht vor.

Abschnitt I.01I.  Vertragstext

Vorbemerkung

Die Firma […] Bau GmbH – im Folgenden kurz „Bauträger“ genannt – ist Eigentümerin des im Grundbuch des Amtsgerichts […] von […] Blatt […] eingetragenen Grundstücks, Gemarkung […], Flur […], Flurstück […]/[…], Gebäude- und Freifläche, […], in Größe von […] qm.

Das Grundbuch weist folgende Belastungen auf:

Abt. II:

Abt. III: […] [Grundschuld für die den Bauträger zwischenfinanzierende Bank]

Sodann schlossen die Erschienenen folgenden

Bauträgervertrag

§ 1
Erwerbsgegenstand und Bauverpflichtung

(1) Der Bauträger veräußert von dem in der Vorbemerkung genannten Grundstück den in dem anliegenden Lageplan farbig umrandeten unbebauten Grundstücksteil in Größe von ca. […] qm – im Folgenden „Erwerbsgegenstand“ genannt – an den Erschienenen zu 2) – im Folgenden „Erwerber“ genannt.

Die genaue Lage und Größe des Grundstücks wird durch die amtliche Vermessung bestimmt. Der anliegende Lageplan ist Bestandteil dieser Urkunde. Er hat den Vertragschließenden bei der Beurkundung zur Durchsicht vorgelegen und ist von ihnen genehmigt worden.

(2) Der Bauträger verpflichtet sich, auf dem veräußerten Grundstücksteil ein Einfamilien­­haus zu errichten.

Der Bauträger verpflichtet sich, den Erwerbsgegenstand gemäß den diesem Vertrag als Anlage beigefügten Plänen und der als Anlage beigefügten Baubeschreibung herzustellen, nur normgerechte Baustoffe zu verwenden und das Bauvorhaben nach den anerkannten Regeln der Baukunst zum Zeitpunkt der Beurkundung und technisch einwandfrei zu errichten. Die Pläne sind den Erschienenen zur Durchsicht vorgelegt und von ihnen genehmigt worden; die Baubeschreibung ist ihnen vorgelesen worden. Die Baubeschreibung geht etwaigen anderslautenden Einzeichnungen in den Plänen vor.

Änderungen in der Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und Einrichtungsgegenständen behält sich der Bauträger vor, soweit sie auf behördlichen Auflagen beruhen, zur Erreichung des vereinbarten Zwecks notwendig sind oder ein sonstiger triftiger Grund vorliegt. Sie dürfen sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsmindernd auf den Erwerbsgegenstand auswirken und müssen dem Erwerber zumutbar sein. Der Preis ändert sich dadurch nicht.

Der Erwerbsgegenstand soll nach Fertigstellung eine Wohnfläche von […] qm und eine Kellerfläche von […] qm haben. Auch insoweit wird auf die Pläne verwiesen. Die Pläne enthalten Rohbaumaße. Baubedingte Abweichungen von diesen Rohbaumaßen und den angegebenen Wohn- und Kellerflächen von bis zu einem Prozent haben keinen Einfluss auf die Höhe des mit diesem Vertrag vereinbarten Preises. Wohnflächenerhöhungen – gleich in welchem Umfang – führen in keinem Falle zu einer Preisänderung. Die Wohnflächenberechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung; die Flächen der Kellerräume werden nach der Grundfläche berechnet.

§ 2
Preis

(1) Der Preis beträgt […] EUR

(in Worten: […] Euro).

Der Preis enthält als Festpreis alle Kosten für die Herstellung des Erwerbsgegenstandes gemäß dieser Urkunde und alle Baunebenkosten. Bauträger und Erwerber verpflichten sich, eine etwaige Flächendifferenz von mehr als fünf Prozent, die sich bei der amtlichen Vermessung gegenüber dem in diesem Vertrag angenommenen Flächenmaß ergibt, mit einem Quadratmeterpreis von […] € bei der ersten Abschlagszahlung zu verrechnen.

Sofern sich der Mehrwertsteuersatz erhöhen oder ermäßigen sollte, ändern sich dann noch nicht fällige Abschlagszahlungen bzw. die Schlusszahlung entsprechend. Dies gilt nicht für die Zahlungen, die innerhalb von vier Monaten ab heute fällig werden, und in keinem Fall für die erste Abschlagszahlung.

Im Festpreis enthalten sind auch die Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch für die Erschließungsanlagen i. S. d. § 127 Abs. 2 BauGB. Außerdem trägt der Bauträger alle Kosten für die Anschlüsse des Vertragsobjektes an Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die erstmalige vollständige Erschließung des Erwerbsgegenstandes sowie die Kosten der inneren Erschließung. Darunter fallen alle Maßnahmen, die von der Gemeinde vor Beurkundung dieses Vertrages bereits beschlossen wurden oder – gegebenenfalls darüber hinausgehend – zur Sicherung der Erschließung erforderlich sind. Art und Umfang der Leistungen des Bauträgers richten sich insoweit nach der Baubeschreibung und der Baugenehmigung für das Bauvorhaben. Etwaige Rückerstattungen von Vorausleistungen stehen dem Bauträger zu.

(2) Der Preis wird wie folgt beglichen:

a) Allgemeine Fälligkeitsvoraussetzung sämtlicher Zahlungen ist die Mitteilung des Notars, dass

aa) alle etwa zum Vollzug und zur Rechtswirksamkeit erforderlichen Genehmigungen vorliegen und keine Gründe ersichtlich sind, die gegen die Wirksamkeit des Ver­trages sprechen;

bb) die zuständige Gemeinde bestätigt hat, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird;

cc) eine Auflassungsvormerkung gemäß § 5 dieses Vertrages am Vertragsobjekt im Range nur nach den in der Vorbemerkung dargestellten Belastungen für den Erwerber im Grundbuch eingetragen ist;

dd) die Lastenfreistellung durch Vorliegen der Freistellungsverpflichtung des Gläubigers gesichert ist, wonach nicht zu übernehmende Grundpfandrechte gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, anderenfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Erwerber; für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Globalgläubiger vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Erwerber vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Erwerbsgegenstandes zurückzuzahlen. Diese Erklärung muss dem Erwerber ausgehändigt werden;

ee) weitere Grundvoraussetzung der Fälligkeit ist das Vorliegen einer Bestätigung der für eine Baugenehmigung zuständigen Behörde, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder dass nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf; für den Fall, dass eine behördliche Bestätigung nicht erteilt wird, genügt eine Erklärung des Bauträgers gleichen Inhalts. In diesem Fall tritt die Fälligkeit einzelner Teilbeträge erst ein, wenn nach Eingang dieser Erklärung beim Erwerber mindestens ein Monat vergangen ist.

Darüber hinaus ist Fälligkeitsbedingung für sämtliche Zahlungen des Erwerbers, dass der Bauträger dem Erwerber eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Erwerbspreises gestellt hat. Die Sicherheit ist Zug um Zug gegen Abnahme zurückzugeben. Der Erwerber ist berechtigt, den Sicherungsgeber aus der Sicherung in Anspruch zu nehmen, wenn ihm ein Geldanspruch gegen den Bauträger zusteht, dessentwegen er nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Bauträgers ausfallen könnte. Alternativ kann der Bauträger dem Erwerber mitteilen, dass der Erwerber 5 % des Erwerbspreises von der ersten Abschlagszahlung einbehalten kann. Die Auszahlung dieses Betrages erfolgt Zug um Zug gegen Stellung einer Sicherung gemäß Satz 1 dieses Absatzes oder Zug um Zug gegen Abnahme.

b) Alternativ zur Regelung unter Buchst. a Unterbuchst. cc ist Fälligkeitsvoraussetzung einzelner Zahlungen die Bestätigung des beurkundenden Notars über das Vorliegen einer unbefristeten, unbedingten, unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit erteilten Bürgschaft gemäß § 7 MaBV zur Ab­sicherung aller etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung der von ihm geleisteten Vermögenswerte. Sie ist aufrechtzuerhalten, bis der Erwerbsgegenstand vollständig fertiggestellt ist, längstens bis die Eintragung der Auflassungsvormerkung entsprechend den Regelungen dieses Vertrages erfolgt ist. Der Erwerber ist berechtigt, den Bürgen aus der Bürgschaft in Anspruch zu nehmen, wenn ihm ein Geldanspruch gegen den Bauträger zusteht, dessentwegen er nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Bauträgers ausfallen könnte.

Der Notar wird beauftragt, die Bürgschaftserklärung für den Erwerber zu verwahren und ihm diese auf einseitiges Verlangen herauszugeben. Die Bürgschaft ist – gegeben­enfalls durch den Notar – an die Bank zurückzugeben, wenn die unter Buchst. a Unterbuchst. cc genannten Voraussetzungen vorliegen.

Die Bürgschaft kann für den jeweils fällig werdenden Teil des Erwerbspreises gestellt werden.

c) Der Preis ist im Übrigen in folgenden Teilbeträgen fällig:

(3) Der Bauträger teilt dem Erwerber die Fälligkeit der einzelnen Teilbeträge mit. Die Teil­beträge sind innerhalb von 14 Tagen nach Zugang der Mitteilung des Bauträgers über die Fälligkeit zu bezahlen.

(4) Die Bezahlung sämtlicher Teilbeträge erfolgt mit befreiender Wirkung ausschließlich auf das in der Lastenfreistellungserklärung angegebene Konto.

(5) Falls einzelne Teilbeträge nicht fristgerecht gezahlt werden, sind sie ab Verzug, die Schlusszahlung ist ab Fälligkeit mit jährlich 5 Prozentpunkten über dem Basiszins gemäß § 247 BGB zu verzinsen. Die Geltendmachung weiteren Verzögerungsschadens bleibt vorbehalten.

§ 3
Finanzierungsvollmacht

(1) Soweit der Erwerbspreis durch Fremdmittel erbracht wird, ist der Bauträger mit einer Vorwegbeleihung des Erwerbsgegenstandes vor Eigentumsumschreibung einschließlich der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung bis zur Höhe von […] Euro nebst Jahreszinsen bis zu […] % ab Bestellung und einer einmaligen Nebenleistung bis zu […] % nach folgenden Maßgaben einverstanden, ohne jedoch die persönliche Haftung oder Kosten zu übernehmen:

– Der Erwerber weist die Kreditinstitute an, die Darlehensvaluten in Anrechnung auf den Kaufpreis an den Bauträger entsprechend der Fälligkeit der einzelnen Teil­be­träge auszuzahlen.

– Der Bauträger erteilt dem Erwerber zur Vorwegbeleihung eine entsprechende Vollmacht, die zur Sicherheit des Bauträgers nur bei dem beurkundenden Notar oder seinem Vertreter ausgeübt werden kann.

– Durch Sicherungszweckerklärung hat der Notar bei der Beurkundung vorzusehen, dass das bestellte Grundpfandrecht nur zur Sicherung des Erwerbspreises verwendet wird, solange der Erwerbspreis und die Grunderwerbsteuer noch nicht vollständig bezahlt sind.

– Weiter hat sich die Grundschuldgläubigerin für den Fall der Rückabwicklung des Bauträgervertrages zu verpflichten, die Grundschuld zur Löschung zu bringen und den Bauträger von eventuellen Löschungskosten gegen Rückzahlung etwaiger Erwerbspreisbeträge, welche der Bauträger von der Grundschuldgläubigerin erhalten hat, freizustellen und Zug um Zug gegen Rückzahlung der an den Bauträger geleisteten Beträge die erforderlichen Löschungsunterlagen an den Bauträger herauszugeben.

(2) Der Bauträger gibt dem Erwerber das Recht, das Gesamtgrundstück zu belasten. Die Finanzierungsgläubiger sind verpflichtet, die nicht veräußerte Fläche nach Fortschreibung aus der Haftung freizugeben. Der Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung der Finanzierungsgrundpfandrechte nur zu stellen, wenn ihm eine entsprechende Verpflichtungserklärung der Gläubiger vorliegt. Die Finanzierungsgläubiger werden darauf hingewiesen, dass Voreintragungen für andere Grundpfandgläubiger, die die entsprechende oben angesprochene Verpflichtungserklärung abgegeben haben, für andere Teilflächen vorangehen können.

§ 4
Auflassungsvormerkung

Der Bauträger bewilligt, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch einzutragen.

Der Erwerber bewilligt, diese Vormerkung wieder zu löschen, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und sofern keine Zwischeneintragungen vorgenommen sind oder Zwischenanträge vorliegen, die in diesem Vertrag nicht vorgesehen sind.

§ 5
Übergabe

(1) Die Besitzübergabe erfolgt am […]

(2) Mit dem Tage der Übergabe gehen die Nutzungen und Lasten des Erwerbsgegenstandes sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten von dem Bauträger auf den Erwerber über und werden auf diesen Tag nach dem Verhältnis der Zeit verrechnet.

(3) Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Erwerbsgegenstandes geht mit dem Tage der Übergabe auf den Erwerber über, wogegen ihm von diesem Tage an die Versicherungen zustehen.

(4) Der Bauträger verpflichtet sich gegenüber dem Erwerber, ihm einen Energieausweis (§ 16 Abs. 2 Satz 3 EnEV) bei Besitzübergabe zu überreichen.

§ 6
Abnahme

Sobald der Bauträger seine Herstellungspflicht erfüllt hat, hat der Erwerber den Erwerbsgegenstand abzunehmen. Mehrere Erwerber erteilen sich gegenseitig Vollmacht zur Abnahme. Es wird eine förmliche Abnahme vereinbart. Soweit der Erwerber abnahmebereit ist, sind in einem Abnahmeprotokoll alle noch ausstehenden Leistungen und vorbehaltenen Mängel aufzunehmen. Diese wird der Bauträger in angemessener Frist beheben.

§ 7
Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Mängeln

(1) Die Veräußerung erfolgt frei von Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches, mit Ausnahme der Belastungen, die im Rahmen dieses Vertrages eingetragen werden. Diese werden ohne Anrechnung auf den Erwerbspreis übernommen.

(2) Der Bauträger beantragt bereits hiermit die Löschung aller in Abt. II und III des Grundbuches eingetragenen und nicht vom Erwerber übernommenen Belastungen vor Umschreibung auf den Erwerber.

(3) Im Übrigen erfolgt die Veräußerung frei von Rechten Dritter. Der Bauträger haftet nicht für die Nichtausübung von Vorkaufsrechten.

(4) Der Bauträger übernimmt keine Gewährleistung für die Eigenschaften des Grundstücks, mit Ausnahme von Bodenqualität und Bebaubarkeit des Grundstücks im Hinblick auf die Errichtung des Erwerbsgegenstandes. Hiervon ausgenommen sind Körperschäden, wenn der Bauträger die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Bauträgers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Bauträgers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. Hat der Bauträger die Pflichtverletzung zu vertreten, ist der Erwerber unter den gesetzlichen Voraussetzungen zum Rücktritt vom Bauträgervertrag berechtigt.

(5) Wegen etwaiger Mängel an den Baulichkeiten übernimmt der Bauträger die Gewährleistung nach dem Werkvertragsrecht des BGB.

(6) Sicherungshalber tritt der Bauträger eventuelle Ansprüche gegen Handwerker und sonstige Baubeteiligte an den Erwerber ab, soweit sie den Erwerbsgegenstand betreffen, wobei der Bauträger aber ermächtigt bleibt, diese Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen.

§ 8
Kosten und Steuern

Sämtliche für diesen Vertrag entstehenden Abgaben und Kosten (z. B. Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und ähnliche Kosten) trägt der Erwerber. Von dieser Regelung ausgenommen sind die Kosten der Pfandfreimachung bzw. Lastenfreistellung des Erwerbsgegenstandes und der Vermessung, die der Bauträger trägt.

§ 9
Vertragsdurchführung

Der Notar wird beauftragt, den Vertrag abzuwickeln.

Sämtliche für diesen Vertrag erforderlichen Genehmigungen sollen mit Eingang beim Notar allen Beteiligten gegenüber als zugegangen gelten. Der Notar wird bevollmächtigt, dem Vorkaufsberechtigten eine (auszugsweise) Ausfertigung des heutigen Bauträgervertrages zu übersenden und ihm dessen Inhalt im Namen der Vertragsparteien mitzuteilen. Der amtierende Notar wird ermächtigt, die Genehmigungserklärung/den Vorkaufsverzicht mit Wirkung für und gegen sämtliche Vertragsbeteiligte entgegenzunehmen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann aber nur gegenüber dem Veräußerer erfolgen, der Notar ist insoweit nicht empfangsbevollmächtigt.

Der Notar ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem Grundbuchamt zu ändern und zu ergänzen, überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Durchführung des Vertrages erforderlich sein sollte, und sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten.

§ 10
Belehrungen

Die Vertragsparteien sind von dem beurkundenden Notar darauf hingewiesen worden, dass

1. Bauträger und Erwerber für die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichts­kosten kraft Gesetzes als Gesamtschuldner haften;

2. das Grundbuchamt den Erwerber als Eigentümer erst dann in das Grundbuch einträgt, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes hinsichtlich der Grunderwerbsteuer und die zur Umschreibung erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen vorliegen;

3. der Erwerber für Erschließungskosten, Kommunalabgaben und Anliegerbeiträge haften kann;

4. der Notar das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat;

5. alle Vereinbarungen beurkundet sein müssen und bei einem Verstoß hiergegen der Vertrag in seinem ganzen Umfang unwirksam sein kann (§ 311b BGB);

6. der Notar den Bauträger/Erwerber bereits in anderer Angelegenheit anwaltlich vertreten hat. Er hat auf das Recht zur Entziehung des Beurkundungsauftrages hingewiesen. Der Erwerber/Bauträger erklärt, von diesem Recht nicht Gebrauch machen zu wollen.

§ 11
Auflassung

Die Vertragsparteien erklärten nunmehr folgende

Auflassung

Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Erwerbsgegenstand von dem Bauträger auf den Erwerber übergeht.

Der Bauträger bewilligt die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Vertragsparteien weisen den Notar unwiderruflich an, diese Auflassung samt Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt zum Vollzug erst vorzulegen, wenn der Bauträger ihn schriftlich anweist; hierzu ist der Bauträger Zug um Zug gegen Entgegennahme der Abnahmeerklärung und des geschuldeten Erwerbspreises verpflichtet. Der Erwerber kann die Zustimmung des Bauträgers zum Vollzug der Auflassung vor vollständiger Fertigstellung mit dem erreichten Bautenstand verlangen, wenn das Unvermögen des Bauträgers zur Fertigstellung der Baumaßnahme feststeht, Zug um Zug gegen Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teil des Erwerbspreises.

Bis zur entsprechenden Anweisung des Bauträgers darf der Notar von dieser Urkunde Ausfertigungen, einfache Abschriften oder beglaubigte Abschriften nur im Auszug – ohne die Auflassung und Eintragungsbewilligung – erteilen.

§ 12
Löschung der Auflassungsvormerkung

Der Erwerber bevollmächtigt den Notar unwiderruflich, die Löschung der in § 4 genannten Vormerkung zu bewilligen. Der Notar wird angewiesen, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, wenn

a) der Notar die Bestätigung über das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraus­setzungen an den Erwerber zu der im Urkundeneingang aufgeführten Anschrift versandt hat,

b) der Bauträger dem Notar schriftlich mitgeteilt hat, dass er wegen nicht rechtzeitiger Zahlung des Erwerbspreises vom Bauträgervertrag zurückgetreten ist und

c) der Erwerber gegenüber dem Notar auf dessen schriftliche Aufforderung per Einschreiben mit Rückschein nicht innerhalb von 14 Tagen die fristgerechte Zahlung oder das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts behauptet hat, das daraus resultiert, dass der zu vergütende Baufortschritt noch nicht erreicht oder die zu vergütende Bauträgerleistung mangelhaft ist.

Weist der Erwerber nach, dass ein Teil des Erwerbspreises gezahlt ist, darf die Löschung der Vormerkung nur Zug um Zug gegen Erstattung des bereits gezahlten Betrages oder dessen Hinterlegung beim Notar erfolgen.

Der Notar ist nicht verpflichtet, die Löschung der Vormerkung zu veranlassen, wenn der Erwerber Gründe vorträgt, wonach ihm eine Einrede gegen den Anspruch auf Zahlung des Erwerbspreises zusteht. Die Abtretung des Anspruchs auf Übereignung wird ausgeschlossen.