Artikel I.Muster 7:  Generalübernehmermodell

Grundstückseigentümer und Werkunternehmer sind personenverschieden, das Grundstück weist keine Besonderheiten auf, der Bau ist noch nicht fertiggestellt.

Abschnitt I.01I.  Vertragstext

Vorbemerkung

(1) Der Erschienene zu 1) – im Folgenden kurz „Verkäufer“ genannt – ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts […] von […] Blatt […] eingetragenen Grundstücks, Gemarkung […], Flur […], Flurstück […]/[…], Gebäude- und Freifläche, […], in Größe von […] qm – im Folgenden „Grundstück“ genannt.

Das Grundbuch weist folgende Belastungen auf:

Abt. II:

Abt. III: Grundschuld

(2) Die Firma [...] Bau GmbH – im Folgenden „Generalübernehmer“ genannt – übernimmt die Herstellungsverpflichtung des nachfolgend beschriebenen Einfamilienhauses nebst Carport auf dem Grundstück.

Sodann schlossen die Erschienenen folgenden

Kauf- und Werkvertrag

A.
Grundstückskaufvertrag

§ 1
Kaufgegenstand

Der Verkäufer verkauft das in der Vorbemerkung genannte Grundstück mit allen Bestandteilen und sämtlichem Zubehör an den Erschienenen zu 3) – im Folgenden „Erwerber“ genannt.

§ 2
Kaufpreis

(1) Der Kaufpreis für das Grundstück beträgt […] EUR

(in Worten: […] Euro).

(2) Der Kaufpreis ist innerhalb von zehn Tagen nach Mitteilung des Notars, dass

1. eine Auflassungsvormerkung gemäß § 4 dieses Vertrages am Vertragsobjekt im Rang nur nach den in der Vorbemerkung dargestellten Belastungen für den Erwerber im Grundbuch eingetragen ist,

2. die zuständige Gemeinde bestätigt hat, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird,

3. die Löschungsunterlagen oder Pfandhaftentlassungserklärungen für die nicht übernommenen Belastungen entweder auflagenfrei oder mit der Maßgabe vorliegen, hiervon gegen Zahlung eines Betrages Gebrauch zu machen, der insgesamt nicht höher ist als der vereinbarte Grundstückskaufpreis ist, zur Zahlung fällig.

Weitere Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises ist das Vorliegen einer durch den Generalunternehmer beizubringenden Bestätigung der für eine Baugenehmigung zuständigen Behörde, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder dass nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf; für den Fall, dass eine behördliche Bestätigung nicht erteilt wird, genügt eine Erklärung des Generalunternehmers gleichen Inhalts. In diesem Fall tritt die Fälligkeit erst ein, wenn nach Eingang dieser Erklärung beim Erwerber mindestens ein Monat vergangen ist.

Soweit Auflagen der abzulösenden Gläubiger reichen, kann der Kaufpreis nur durch Erfüllung dieser Auflagen, nicht durch sonstige Leistungen an den Verkäufer oder an Dritte bezahlt werden. Der Verkäufer weist den Erwerber hiermit unwiderruflich an, die von den Grundpfandgläubigern verlangten Ablösebeträge direkt an diese unter Anrechnung auf den Kaufpreis zu zahlen; insoweit wird der Kaufpreisanspruch an die Gläubiger abgetreten.

Der Notar gibt in der Fälligkeitsmitteilung die Ablösebeträge der Grundpfandgläubiger auf. Der danach verbleibende Restbetrag ist an den Verkäufer auf dessen Konto IBAN […] zu zahlen.

(3) Falls der Kaufpreis nicht fristgerecht gezahlt wird, ist er ab Verzug mit 5 Prozent­punkten über dem Basiszins gemäß § 247 BGB zu verzinsen. Die Geltendmachung weiteren Verzögerungsschadens bleibt vorbehalten.

(4) Der Erwerber – mehrere als Gesamtschuldner – unterwirft sich hiermit gegenüber dem Verkäufer für die in diesem Vertrag übernommene Verpflichtung zur Zahlung des Grundstückskaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Der Notar ist berechtigt, dem Verkäufer eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde auf Kosten des Erwerbers zu erteilen, und zwar ohne Nachweis der Fälligkeit oder sonstiger Tatsachen. Eine Umkehr der Beweislast ist damit jedoch nicht verbunden, sodass im Falle der Vollstreckungsgegenklage der Nachweis der Fälligkeit dem Verkäufer obliegt.

§ 3
Finanzierungsvollmacht

Soweit der Kaufpreis und die Vergütung der Werkleistung durch Fremdmittel erbracht wird, ist der Verkäufer mit einer Vorwegbeleihung des Grundstücks vor Eigentumsumschreibung einschließlich der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung bis zur Höhe von […] Euro nebst Jahreszinsen bis zu […] % ab Bestellung und einer einmaligen Nebenleistung bis zu […] % nach folgenden Maßgaben einverstanden, ohne jedoch die persön­liche Haftung oder Kosten zu übernehmen:

– Der Erwerber weist die Kreditinstitute an, die Darlehensvaluten in Anrechnung auf den Kaufpreis an den Verkäufer entsprechend der Fälligkeit des Kaufpreises auszuzahlen.

– Der Verkäufer erteilt dem Erwerber zur Vorwegbeleihung eine entsprechende Voll­macht, die zur Sicherheit des Verkäufers nur bei dem beurkundenden Notar oder seinem Vertreter ausgeübt werden kann.

– Durch Sicherungszweckerklärung hat der Notar bei der Beurkundung vorzusehen, dass das bestellte Grundpfandrecht nur zur Sicherung des Kaufpreises verwendet wird, solange der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer noch nicht vollständig bezahlt sind.

– Weiter hat sich die Grundschuldgläubigerin für den Fall der Rückabwicklung des Bauträgervertrages zu verpflichten, die Grundschuld zur Löschung zu bringen und den Bauträger von eventuellen Löschungskosten gegen Rückzahlung etwaiger Kauf­­preisbeträge, welche der Bauträger von der Grundschuldgläubigerin erhalten hat, freizustellen und Zug um Zug gegen Rückzahlung der an den Bauträger geleisteten Beträge die erforderlichen Löschungsunterlagen an den Bauträger herauszugeben.

§ 4
Auflassungsvormerkung

Der Verkäufer bewilligt, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch einzutragen.

Der Erwerber bewilligt, diese Vormerkung wieder zu löschen, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und sofern keine Zwischeneintragungen vorgenommen sind oder Zwischenanträge vorliegen, die in diesem Vertrag nicht vorgesehen sind.

§ 5
Übergabe

(1) Die Übergabe erfolgt Zug um Zug gegen Zahlung des Grundstückskaufpreises.

(2) Mit dem Tage der Übergabe gehen die Nutzungen und Lasten des Grundstücks sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten von dem Verkäufer auf den Erwerber über und werden auf diesen Tag nach dem Verhältnis der Zeit verrechnet.

§ 6
Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Mängeln

(1) Der Verkauf erfolgt frei von Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches, mit Ausnahme der Belastungen, die im Rahmen dieses Vertrages eingetragen werden. Diese werden ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen. Die Pfandfreimachung ist Sache des Verkäufers, der auch eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung des Grundpfandrechtsgläubigers trägt.

(2) Der Verkäufer beantragt die Löschung aller in Abt. II und III des Grundbuches eingetragenen Belastungen vor Umschreibung auf den Erwerber.

(3) Im Übrigen erfolgt der Verkauf frei von Rechten Dritter.

(4) Das Grundstück wird im gegenwärtigen, dem Erwerber bekannten Zustand verkauft. Jede Haftung für Sachmängel wird ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet also insbesondere nicht für die Richtigkeit der angegebenen Flächengröße, für Bodenbeschaffenheit und Verwertbarkeit des Grundstücks für die Zwecke des Erwerbers. Er versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt sind. Hiervon ausgenommen sind Körperschäden, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungs­gehilfen gleich. Hat der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten, ist der Erwerber unter den gesetzlichen Voraussetzungen zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.

§ 7
Auflassung

Verkäufer und Erwerber erklärten nunmehr folgende

Auflassung

Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Grundstück von dem Verkäufer auf den Erwerber übergeht.

Der Verkäufer bewilligt die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Vertragsparteien weisen den Notar unwiderruflich an, diese Auflassung samt Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt zum Vollzug erst vorzulegen, wenn der Verkäufer dem schriftlich zustimmt; hierzu ist der Verkäufer Zug um Zug gegen Zahlung des vereinbarten Grundstückskaufpreises verpflichtet.

Bis zur entsprechenden Anweisung des Verkäufers darf der Notar von dieser Urkunde Ausfertigungen, einfache Abschriften oder beglaubigte Abschriften nur im Auszug – ohne die Auflassung und Eintragungsbewilligung – erteilen.

§ 8
Löschung der Auflassungsvormerkung

Der Erwerber bevollmächtigt den Notar unwiderruflich, die Löschung der in § 4 genannten Vormerkung zu bewilligen. Der Notar wird angewiesen, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, wenn

a) der Notar die Bestätigung über die Fälligkeit des Kaufpreises an den Erwerber zu der im Urkundeneingang aufgeführten Anschrift versandt hat,

b) der Verkäufer dem Notar schriftlich mitgeteilt hat, dass er wegen nicht rechtzeitiger Zahlung des Kaufpreises vom Kaufvertrag zurückgetreten ist bzw. die Erfüllung dieses Vertrages abgelehnt hat,

c) der Erwerber dem Notar auf schriftliche Anforderung hin nicht innerhalb von 14 Tagen nachgewiesen hat, dass der Kaufpreis vollständig gezahlt ist oder das Be­stehen eines Zurückbehaltungsrechts behauptet hat.

Weist der Erwerber nach, dass ein Teil des Kaufpreises gezahlt ist, darf die Löschung der Vormerkung nur Zug um Zug gegen Erstattung des bereits gezahlten Betrages erfolgen.

Der Notar ist nicht verpflichtet, die Löschung der Vormerkung zu veranlassen, wenn der Erwerber Gründe vorträgt, wonach ihm eine Einrede gegen den Kaufpreisanspruch zusteht. Die Abtretung des Anspruchs auf Übereignung wird ausgeschlossen.

B.
Werkvertrag

§ 1
Herstellungsverpflichtung

Der Generalübernehmer verpflichtet sich gegenüber dem Erwerber, auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus nebst Carport zu errichten.

Der Generalübernehmer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt gemäß den diesem Vertrag als Anlage beigefügten Plänen und der als Anlage beigefügten Baubeschreibung herzustellen, nur normgerechte Baustoffe zu verwenden und das Bauvorhaben nach den anerkannten Regeln der Baukunst zum Zeitpunkt der Beurkundung der Baubeschreibung und technisch einwandfrei zu errichten. Die Pläne sind den Erschienenen zur Durchsicht vorgelegt und von ihnen genehmigt worden; die Baubeschreibung ist ihnen vorgelesen worden. Die Baubeschreibung geht etwaigen anderslautenden Einzeichnungen in den Plänen vor.

Änderungen in der Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und Einrichtungsgegenständen behält sich der Generalübernehmer vor, soweit sie auf behörd­lichen Auflagen beruhen, zur Erreichung des vereinbarten Zwecks notwendig sind oder ein sonstiger triftiger Grund vorliegt. Sie dürfen sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsmindernd auf das Vertragsobjekt auswirken und müssen dem Erwerber zumutbar sein. Die Höhe der Vergütung ändert sich dadurch nicht.

Das Einfamilienhaus soll nach Fertigstellung eine Wohnfläche von […] qm und eine Kellerfläche von […] qm haben. Auch insoweit wird auf die Pläne verwiesen. Die Pläne enthalten Rohbaumaße. Baubedingte Abweichungen von diesen Rohbaumaßen und den angegebenen Wohn- und Kellerflächen von bis zu einem Prozent haben keinen Einfluss auf die Höhe der mit diesem Vertrag vereinbarten Vergütung. Wohnflächenerhöhungen – gleich in welchem Umfang – führen in keinem Falle zu einer Änderung der Vergütung. Die Wohnflächenberechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung; die Flächen der Kellerräume werden nach der Grundfläche berechnet.

§ 2
Vergütung der Werkleistung

(1) Die Vergütung der Werkleistung beträgt […] EUR

(in Worten: […] Euro)

Die Vergütung enthält als Festpreis alle Kosten für die Herstellung des Vertragsobjektes gemäß dieser Urkunde und alle Baunebenkosten.

Sofern sich der Mehrwertsteuersatz erhöhen oder ermäßigen sollte, ändert sich die Schluss­zahlung entsprechend.

Der Generalübernehmer trägt alle Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch für die Erschließungsanlagen i. S. d. § 127 Abs. 2 BauGB. Außerdem trägt der Generalübernehmer alle Kosten für die Anschlüsse des Vertragsobjektes an Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die erstmalige vollständige Erschließung des Vertragsgegenstandes sowie die Kosten der inneren Erschließung. Darunter fallen alle Maßnahmen, die von der Gemeinde vor Beurkundung dieses Vertrages bereits beschlossen wurden oder – gegebenenfalls darüber hinausgehend – zur Sicherung der Erschließung erforderlich sind. Art und Umfang der Leistungen des Generalübernehmers richten sich insoweit nach der Baubeschreibung und der Baugenehmigung für das Bauvorhaben. Etwaige Rückerstattungen von Vorausleistungen stehen dem Generalübernehmer zu.

(2) Die Vergütung ist fällig, soweit die in Abschnitt A § 2 Abs. 2 dieses Vertrages beschriebenen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, und zwar Zug um Zug gegen Besitzübergabe und Abnahme nach vollständiger Erfüllung der Herstellungsverpflichtung des Einfamilienhauses und des Carports. Sobald dem Erwerber Eigentum verschafft worden ist, kann der Generalübernehmer Abschlagszahlungen nach folgendem Plan verlangen:

Die Abschlagszahlungen sind in voller Höhe an den Generalübernehmer zu zahlen, wenn er eine objektbezogene Freistellungsbescheinigung gemäß § 48b EStG vorlegt. Anderenfalls ist der Erwerber berechtigt, 15 % der einzelnen Abschlagszahlung an das für den Generalübernehmer zuständige Finanzamt […] zu zahlen.

Darüber hinaus ist Fälligkeitsbedingung für sämtliche Zahlungen des Erwerbers, dass der Generalübernehmer dem Erwerber eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der Vergütung gestellt hat. Die Sicherheit ist Zug um Zug gegen Abnahme zurückzugeben. Der Erwerber ist berechtigt, den Sicherungsgeber aus der Sicherung in Anspruch zu nehmen, wenn ihm ein Geldanspruch gegen den Generalübernehmer zusteht, dessentwegen er nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Generalübernehmers ausfallen könnte. Alternativ kann der Generalübernehmer dem Erwerber mitteilen, dass der Erwerber 5 % der Vergütung von der ersten Abschlagszahlung einbehalten kann. Die Auszahlung dieses Betrages erfolgt Zug um Zug gegen Stellung einer Sicherung gemäß Satz 1 dieses Absatzes oder Zug um Zug gegen Abnahme.

(3) Die Bezahlung der Vergütung erfolgt mit befreiender Wirkung auf das Konto des Generalübernehmers IBAN […]

(4) Falls die Vergütung nicht fristgerecht gezahlt wird, ist sie ab Verzug mit jährlich 5 Prozentpunkten über dem Basiszins gemäß § 247 BGB zu verzinsen. Die Geltendmachung weiteren Verzögerungsschadens bleibt vorbehalten.

§ 3
Kündigung des Werkvertrages gemäß § 648 BGB
und sonstige Rücktrittsrechte

(1) Das Kündigungsrecht des Erwerbers gemäß § 648 BGB wird mit den Erschienenen erörtert. Die Erschienenen sind sich darüber einig, dass die Ausübung des Kündigungsrechts gemäß § 649 BGB nur Auswirkungen auf den Werkvertrag haben soll und der Grundstückskaufvertrag bei Kündigung gemäß § 648 BGB mit den in dieser Urkunde getroffenen Vereinbarungen fortbestehen soll. Gleiches gilt für sonstige Rücktrittsrechte, die auf Leistungsstörungen der werkvertraglichen Vereinbarung beruhen.

(2) Rücktrittsrechte des Erwerbers gegenüber dem Verkäufer aus dem Grundstückskauf sollen sich hingegen auch auf den Werkvertrag auswirken. Insofern werden beide Verträge als einheitliches Rechtsgeschäft behandelt.

§ 4
Abnahme

Sobald der Generalübernehmer mitteilt, dass die Werkleistung vollständig hergestellt ist, hat sie der Erwerber abzunehmen. Mehrere Erwerber erteilen sich gegenseitig Vollmacht zur Abnahme. Es wird eine förmliche Abnahme vereinbart. Soweit der Erwerber abnahme­bereit ist, sind in einem Abnahmeprotokoll alle noch ausstehenden Leistungen und vorbehaltenen Mängel aufzunehmen. Diese wird der Generalübernehmer in angemessener Frist beheben.

Der Bauträger verpflichtet sich gegenüber dem Erwerber, ihm einen Energieausweis (§ 16 Abs. 2 Satz 3 EnEV) bei Abnahme zu überreichen.

§ 5
Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Mängeln
an den Baulichkeiten

(1) Wegen etwaiger Mängel an den Baulichkeiten übernimmt der Generalübernehmer die Gewährleistung nach dem Werkvertragsrecht des BGB.

(2) Sicherungshalber tritt der Generalübernehmer eventuelle Ansprüche gegen Handwerker und sonstige Baubeteiligte an den Erwerber ab, soweit sie das vertragsgegenständliche Bauvorhaben betreffen, wobei der Generalübernehmer aber ermächtigt bleibt, diese Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen.

C.
Allgemeine Regelungen

§ 1
Kosten und Steuern

Sämtliche für diesen Vertrag entstehenden Abgaben und Kosten (z. B. Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und ähnliche Kosten) trägt der Erwerber. Von dieser Regelung ausgenommen sind die Kosten der Pfandfreimachung bzw. Lastenfreistellung des Grundstücks, die der Verkäufer trägt.

§ 2
Vertragsdurchführung

Der Notar wird beauftragt, den Vertrag abzuwickeln.

Sämtliche für diesen Vertrag erforderlichen Genehmigungen sollen mit Eingang beim Notar allen Beteiligten gegenüber als zugegangen gelten. Der Notar wird bevollmächtigt, dem Vorkaufsberechtigten eine (auszugsweise) Ausfertigung des heutigen Bauträgervertrages zu übersenden und ihm dessen Inhalt im Namen der Vertragsparteien mitzuteilen. Der amtierende Notar wird ermächtigt, die Genehmigungserklärung/den Vorkaufsverzicht mit Wirkung für und gegen sämtliche Vertragsbeteiligte entgegenzunehmen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann aber nur gegenüber dem Veräußerer erfolgen, der Notar ist insoweit nicht empfangsbevollmächtigt.

Der Notar ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem Grundbuchamt zu ändern und zu ergänzen, überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Durchführung des Vertrages erforderlich sein sollte, und sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten.

§ 3
Belehrungen

Die Vertragsparteien sind von dem beurkundenden Notar darauf hingewiesen worden, dass

1. Verkäufer und Erwerber für die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten kraft Gesetzes als Gesamtschuldner haften und sich die Grunderwerbsteuer aus der Summe des Grundstückskaufpreises und der Werkvergütung errechnet;

2. das Grundbuchamt den Erwerber als Eigentümer erst dann in das Grundbuch einträgt, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes hinsichtlich der Grunderwerbsteuer und die zur Umschreibung erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen vorliegen;

3. der Erwerber für Erschließungskosten, Kommunalabgaben und Anliegerbeiträge haften kann;

4. der Notar das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat;

5. bei Nichtvorlage oder Widerruf einer Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG den Erwerber, sofern er Unternehmer i. S. d. Umsatzsteuergesetzes ist, die Verpflichtung trifft, wegen aller zu zahlenden Beträge eine Anmeldung bei dem für den Generalübernehmer zuständigen Finanzamt […] vorzunehmen sowie 15 % der zu zahlenden Beträge einzubehalten und an das für diesen zuständige Finanzamt […] abzuführen;

6. alle Vereinbarungen beurkundet sein müssen und bei einem Verstoß hiergegen der Vertrag in seinem ganzen Umfang unwirksam sein kann (§ 311b BGB);

7. der Notar den Verkäufer/Generalübernehmer/Erwerber bereits in anderer Angelegen­heit anwaltlich vertreten hat. Er hat auf das Recht zur Entziehung des Beurkundungs­auftrages verwiesen. Der Erwerber/Generalübernehmer/Verkäufer erklärt, von diesem Recht nicht Gebrauch machen zu wollen.