Diesem Muster liegt das sog. Grundstücksmodell in modifizierter Art zugrunde. Der Verkäufer wünscht als Gegenleistung für sein bereits in Wohnungseigentum aufgeteiltes Grundstück ein Reihenhaus. Es soll weder ein Aufgeld an den Eigentümer noch eine Barleistung (Aufzahlung) an den Bauträger gezahlt werden. Leistung und Gegenleistung sollen sich entsprechen. Die Aufteilung in Wohnungseigentum nimmt der Verkäufer (Alteigentümer) vor.
Vorbemerkung
(1) Der Erschienene zu 1) – im Folgenden „Eigentümer“ genannt – ist Eigentümer der in den Wohnungsgrundbüchern des Amtsgerichts […] von […] Blätter […] eingetragenen Wohnungseigentumseinheiten, das ist jeweils ein
– […]/[…]stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Flurstück […]/[…],
verbunden mit dem Sondereigentum an den Reihenhäusern Nr. […]
Das jeweilige Wohnungsgrundbuch weist folgende Belastungen auf:
Abt. II:
Abt. III: Grundschuld
(2) Die Firma […] Bau GmbH – im Folgenden „Bauträger“ genannt – errichtet auf dem vorbezeichneten Grundstück eine Eigentumswohnanlage mit […] Reihenhäusern nebst Gemeinschaftseinrichtungen sowie […] Kfz-Stellplätzen, in der sich das hier betroffene Reihenhaus befindet. Anlage und Reihenhaus sind noch nicht fertiggestellt.
Sodann schlossen die Erschienenen folgenden Tauschvertrag:
A.
Grundstückserwerb
§ 1
Leistung
des Eigentümers
Im Wege des Tausches überträgt der Eigentümer sämtliche in der Vorbemerkung genannten Miteigentumsanteile ohne Herstellungsverpflichtung an den Bauträger.
§ 2
Übergabe
(1) Die Besitzübergabe erfolgt sofort.
(2) Damit gehen die Nutzungen und Lasten des Kaufgegenstandes sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten von dem Eigentümer auf den Bauträger über und werden auf diesen Tag nach dem Verhältnis der Zeit verrechnet.
§ 3
Ansprüche
und Rechte des Bauträgers wegen Mängeln
(1) Die Übertragung erfolgt frei von Belastungen in Abt. II und III der Grundbücher, mit Ausnahme der Belastungen, die im Rahmen dieses Vertrages eingetragen werden. Die Pfandfreimachung ist Sache des Eigentümers, der auch eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung des Grundpfandrechtsgläubigers trägt.
(2) Der Eigentümer beantragt die Löschung aller in Abt. II und III der Grundbücher eingetragenen Belastungen vor Umschreibung auf den Bauträger.
(3) Der Vertragsgegenstand wird im gegenwärtigen, dem Bauträger bekannten Zustand verkauft. Jede Haftung für Sachmängel wird ausgeschlossen. Der Eigentümer haftet also insbesondere nicht für die Richtigkeit der angegebenen Flächengröße, für Bodenbeschaffenheit und Verwertbarkeit des Vertragsgegenstandes für die Zwecke des Bauträgers. Er versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt sind.
§ 4
Auflassung
Die Vertragsparteien erklärten nunmehr folgende
Auflassung
Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an den Miteigentumsanteilen von dem Eigentümer auf den Bauträger übergeht.
Der Eigentümer bewilligt die Eintragung der Eigentumsumschreibung in den Grundbüchern.
Die Vertragsparteien weisen den Notar unwiderruflich an, diese Auflassung samt Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt zum Vollzug erst vorzulegen, wenn der Eigentümer dem schriftlich zustimmt; hierzu ist der Eigentümer Zug um Zug gegen Übergabe einer Bürgschaft durch den Bauträger, wie sie in Abschnitt B § 1 Abs. 4 dieses Vertrages beschrieben ist, verpflichtet.
Bis zur entsprechenden Anweisung des Eigentümers darf der Notar von dieser Urkunde Ausfertigungen, einfache Abschriften oder beglaubigte Abschriften nur im Auszug – ohne die Auflassung und Eintragungsbewilligung – erteilen.
§ 5
Bauträgerzwischenfinanzierung
Der Bauträger wird das Bauvorhaben – Reihenhausanlage – auf dem in der Vorbemerkung bezeichneten Erwerbsgegenstand mit Fremdmitteln finanzieren. Der Eigentümer ist mit einer Vorwegbeleihung vor Eigentumsumschreibung einschließlich der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung bis zur Höhe von […] Euro nebst Jahreszinsen bis zu […] % ab Bestellung und einer einmaligen Nebenleistung bis zu […] % nach folgender Maßgabe einverstanden, ohne jedoch die persönliche Haftung oder Kosten zu übernehmen:
– Der Eigentümer erteilt dem Bauträger zur Vorwegbeleihung eine entsprechende Vollmacht, die zur Sicherheit des Eigentümers nur bei dem beurkundenden Notar oder seinem Vertreter ausgeübt werden kann.
– Durch Sicherungszweckerklärung hat der Notar bei der Beurkundung vorzusehen, dass das bestellte Grundpfandrecht nur zur Sicherung tatsächlich an den Bauträger für diese Reihenhausanlage fließender Mittel verwendet wird, solange die Rückauflassung an den Eigentümer die Gegenleistung betreffend – Teil B § 1 – noch nicht erfolgt ist.
– Voraussetzung der Einreichung der Grundschuld ist die Mitteilung des Eigentümers, dass der Bauträger ihm eine Bürgschaft, wie sie in Abschnitt B § 1 Abs. 4 dieses Vertrages beschrieben ist, übergeben hat.
B.
Erwerb
vom Bauträger
§ 1
Leistung
des Bauträgers
(1) Im Wege des Tausches überträgt der Bauträger das im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts […] von […] Blatt […] eingetragene Wohnungseigentum […], das Reihenhaus Nr. […], das ist
– […]/[…]stel Miteigentumsanteil an dem in der Vorbemerkung genannten Grundstück,
verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen des im Aufteilungsplan mit Nr. […] bezeichneten Reihenhauses;
nebst zugeordnetem Sondernutzungsrecht an der im Lageplan mit Nr. […] bezeichneten, farbig umrandeten Gartenfläche nebst Terrasse sowie an dem mit Nr. […] bezeichneten Kfz-Stellplatz
mit allen Bestandteilen und sämtlichem Zubehör – im Folgenden „Gegenleistung“ genannt – an den Eigentümer.
(2) Der Umfang der Gegenleistung des Bauträgers (Ausführung und Ausstattung) ergibt sich aus der Baubeschreibung vom […] – gleichfalls UVZ-Nr. […]/[…] des amtierenden Notars sowie aus den dieser Urkunde beigefügten Plänen.
Der Bauträger verpflichtet sich, seine Leistung gemäß den in Bezug genommenen Plänen und der in Bezug genommenen Baubeschreibung herzustellen, nur normgerechte Baustoffe zu verwenden und das Bauvorhaben nach den anerkannten Regeln der Baukunst zum Zeitpunkt der Beurkundung der Baubeschreibung und technisch einwandfrei zu errichten. Die Baubeschreibung geht etwaigen anderslautenden Einzeichnungen in den Plänen vor.
Der Bauträger ist berechtigt, das Gemeinschaftseigentum mit Dachflächenfenstern, Schornsteinzügen, Markisen und Rollläden zu versehen. Gleichzeitig ändert sich insoweit der Herstellungsanspruch gegenüber dem Eigentümer.
Änderungen in der Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und Einrichtungsgegenständen behält sich der Bauträger vor, soweit sie auf behördlichen Auflagen beruhen, zur Erreichung des vereinbarten Zwecks notwendig sind oder ein sonstiger triftiger Grund vorliegt. Sie dürfen sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsmindernd auf den Leistungsgegenstand auswirken und müssen dem Eigentümer zumutbar sein. Der Wert der Gegenleistung ändert sich dadurch nicht.
Das Reihenhaus soll nach Fertigstellung eine Wohnfläche von […] qm und eine Kellerfläche von […] qm haben. Auch insoweit wird auf die Pläne verwiesen. Die Pläne enthalten Rohbaumaße. Baubedingte Abweichungen von diesen Rohbaumaßen und den angegebenen Wohn- und Kellerflächen von bis zu einem Prozent haben keinen Einfluss auf die Höhe der mit diesem Vertrag vereinbarten Leistungen. Wohnflächenerhöhungen – gleich in welchem Umfang – führen in keinem Falle zu einer Änderung der Bewertung der Leistung. Die Wohnflächenberechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung; die Flächen der Kellerräume werden nach der Grundfläche berechnet.
(3) In der Leistung des Bauträgers sind alle Kosten für die Herstellung des Reihenhauses gemäß dieser Urkunde und alle Baunebenkosten enthalten.
Der Bauträger trägt – soweit sie nicht der Eigentümer gemäß § 436 BGB zu tragen hat – die Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch für die Erschließungsanlagen i. S. d. § 127 Abs. 2 BauGB. Außerdem trägt der Bauträger alle Kosten für die Anschlüsse des Vertragsobjektes an Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die erstmalige vollständige Erschließung des Vertragsgegenstandes sowie die Kosten der inneren Erschließung. Darunter fallen alle Maßnahmen, die von der Gemeinde vor Beurkundung dieses Vertrages bereits beschlossen wurden oder – gegebenenfalls darüber hinausgehend – zur Sicherung der Erschließung erforderlich sind. Art und Umfang der Leistungen des Bauträgers richten sich insoweit nach der Baubeschreibung und der Baugenehmigung für das Bauvorhaben. Etwaige Rückerstattungen von Vorausleistungen stehen dem Bauträger zu.
(4) Der Bauträger stellt dem Eigentümer innerhalb einer Frist von zehn Tagen nach Beurkundung dieses Vertrages eine unbefristete, unbedingte, unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit erteilte Bürgschaft gemäß § 7 MaBV zur Absicherung aller etwaigen Ansprüche des Eigentümers auf Erfüllung und Rückgewähr, die bis zur Abnahme entstehen können, in Höhe von […] Euro zur Verfügung. Der Eigentümer ist berechtigt, den Bürgen aus der Bürgschaft in Anspruch zu nehmen, wenn ihm ein Geldanspruch gegen den Bauträger zusteht, dessentwegen er nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Bauträgers ausfallen könnte.
Der Notar wird beauftragt, die Bürgschaftserklärung für den Eigentümer zu verwahren und ihm auf einseitiges Verlangen herauszugeben. Die Bürgschaft ist an die Bank zurückzugeben, wenn die im Folgenden beschriebenen Voraussetzungen vorliegen, gegebenenfalls durch den Notar.
Die Bürgschaft ist an die Bank zurückzugeben, wenn
– die Leistung des Bauträgers abgenommen ist;
– eine Auflassungsvormerkung an vereinbarter Rangstelle eingetragen ist;
– die Lastenfreistellung gesichert ist.
Weitere Voraussetzung der Rückgabe der Bürgschaft ist der Nachweis der Baugenehmigung für das vertragsgegenständliche Bauvorhaben. Diese Voraussetzung ist dem Eigentümer durch den Bauträger nachzuweisen.
Die Rückgabe der Bürgschaft erfolgt Zug um Zug gegen Einreichung des Antrags auf Rückauflassung beim Grundbuchamt, bezogen auf die Gegenleistung.
§ 2
Auflassungsvormerkung
Der Bauträger bewilligt, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an der Gegenleistung in das Wohnungsgrundbuch einzutragen.
Der Eigentümer bewilligt, diese Vormerkung wieder zu löschen, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und sofern keine Zwischeneintragungen vorgenommen sind oder Zwischenanträge vorliegen, die in diesem Vertrag nicht vorgesehen sind.
§ 3
Übergabe
(1) Die Besitzübergabe des Reihenhauses erfolgt am […]
(2) Mit dem Tage der Übergabe gehen die Nutzungen und Lasten der Gegenleistung sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten von dem Bauträger auf den Eigentümer über und werden auf diesen Tag nach dem Verhältnis der Zeit verrechnet. Insbesondere trägt der Eigentümer ab Übergabe das Wohngeld.
(3) Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung der Gegenleistung geht mit dem Tage der Übergabe auf den Eigentümer über, wogegen ihm von diesem Tage an die Versicherungen zustehen.
(4) Der Bauträger verpflichtet sich gegenüber dem Eigentümer, ihm einen Energieausweis (§ 16 Abs. 2 Satz 3 EnEV) bei Besitzübergabe zu überreichen.
§ 4
Abnahme
Sobald der Bauträger seine Herstellungspflicht erfüllt hat, hat der Eigentümer das Reihenhaus abzunehmen, auf Verlangen die Baukörper des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums sowie die Außenanlagen gesondert. Mehrere Eigentümer erteilen sich gegenseitig Vollmacht zur Abnahme. Es wird eine förmliche Abnahme vereinbart. Soweit der Eigentümer abnahmebereit ist, sind in einem Abnahmeprotokoll alle noch ausstehenden Leistungen und vorbehaltenen Mängel aufzunehmen. Diese wird der Bauträger in angemessener Frist beheben.
§ 5
Ansprüche
und Rechte des Eigentümers wegen Mängeln
(1) Die Übertragung – Gegenleistung – erfolgt frei von Belastungen in Abt. II und III des Wohnungsgrundbuches.
(2) Der Bauträger beantragt bereits hiermit die Löschung aller in Abt. II und III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen und nicht vom Eigentümer übernommenen Belastungen vor Umschreibung auf den Eigentümer.
(3) Im Übrigen erfolgt die Übertragung frei von Rechten Dritter.
(4) Der Eigentümer verpflichtet sich, die bei Übergabe vorhandenen Versorgungsleitungen oder sonstige Gemeinschaftsanlagen (z. B. Siel, Gasleitung etc.) zu dulden, soweit sie sich auf dem Gesamtgrundstück befinden. Der Eigentümer wird den Versorgungsträgern den jederzeitigen Zutritt zu derartigen Leitungen zum Zwecke ihrer Instandhaltung oder Instandsetzung gestatten.
(5) Der Bauträger übernimmt keine Gewährleistung für die Eigenschaften des Grundstücks, mit Ausnahme von Bodenqualität und Bebaubarkeit des Grundstücks im Hinblick auf die Errichtung des Vertragsgegenstandes. Hiervon ausgenommen sind Körperschäden, wenn der Bauträger die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Bauträgers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Bauträgers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. Hat der Bauträger die Pflichtverletzung zu vertreten, ist der Eigentümer unter den gesetzlichen Voraussetzungen zum Rücktritt von diesem Vertrag berechtigt.
(6) Wegen etwaiger Mängel an den Baulichkeiten übernimmt der Bauträger die Gewährleistung nach dem Werkvertragsrecht des BGB.
(7) Sicherungshalber tritt der Bauträger eventuelle Ansprüche gegen Handwerker oder sonstige Baubeteiligte an den Erwerber ab, soweit sie den Erwerbsgegenstand betreffen, wobei der Bauträger aber ermächtigt bleibt, diese Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen.
§ 6
Rückauflassung
Die Vertragsparteien erklärten nunmehr folgende
Rückauflassung
Wir sind darüber einig, dass das Wohnungseigentum Nr. […] von dem Bauträger auf den Eigentümer übergeht.
Der Bauträger bewilligt die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch.
Die Vertragsparteien weisen den Notar unwiderruflich an, diese Rückauflassung samt Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt vor dem […] zum Vollzug erst vorzulegen, wenn der Bauträger ihn schriftlich anweist; hierzu ist der Bauträger Zug um Zug gegen Entgegennahme der Abnahmeerklärung verpflichtet. Der Notar wird unwiderruflich angewiesen, in jedem Fall nach dem […] die Rückauflassung dem Grundbuchamt zum Vollzug vorzulegen. In diesem Fall ist der Eigentümer verpflichtet, die erhaltene Bürgschaft Zug um Zug gegen Übergabe einer Bürgschaft durch den Bauträger für sämtliche Ansprüche des Eigentümers, die vor Abnahme entstehen können, zurückzugeben.
Bis zur entsprechenden Anweisung des Bauträgers oder Eintritt des […] darf der Notar von dieser Urkunde Ausfertigungen, einfache Abschriften oder beglaubigte Abschriften nur im Auszug – ohne die Rückauflassung und Eintragungsbewilligung – erteilen.
C.
Allgemeine
Regelungen
§ 1
Kosten
und Steuern
(1) Sämtliche für diesen Vertrag entstehenden Abgaben und Kosten (z. B. Notar- und Gerichtskosten und ähnliche Kosten) trägt der Bauträger. Von dieser Regelung ausgenommen sind die Kosten der Pfandfreimachung bzw. Lastenfreistellung des jeweiligen Vertragsobjektes, die jeweils derjenige trägt, dessen Leistung betroffen ist.
(2) Etwaige Grunderwerbsteuer trägt der jeweilige Erwerber.
§ 2
Vertragsdurchführung
Der Notar wird beauftragt, den Vertrag abzuwickeln.
Sämtliche für diesen Vertrag erforderlichen Genehmigungen sollen mit Eingang beim Notar allen Beteiligten gegenüber als zugegangen gelten. Der amtierende Notar wird ermächtigt, die Genehmigungserklärung mit Wirkung für und gegen sämtliche Vertragsbeteiligte entgegenzunehmen.
Der Notar ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem Grundbuchamt zu ändern und zu ergänzen, überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Durchführung des Vertrages erforderlich sein sollte, und sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten.
§ 3
Belehrungen
Die Vertragsparteien sind von dem beurkundenden Notar darauf hingewiesen worden, dass
1. Bauträger und Eigentümer für die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten kraft Gesetzes als Gesamtschuldner haften;
2. das Grundbuchamt den Eigentümer/Bauträger als Eigentümer erst dann in das Grundbuch einträgt, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes hinsichtlich der Grunderwerbsteuer und die zur Umschreibung erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen vorliegen;
3. der Eigentümer für Erschließungskosten, Kommunalabgaben und Anliegerbeiträge haften kann;
4. der Notar das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat;
5. alle Vereinbarungen beurkundet sein müssen und bei einem Verstoß hiergegen der Vertrag in seinem ganzen Umfang unwirksam sein kann (§ 311b BGB);
6. der Notar den Bauträger/Eigentümer bereits in anderer Angelegenheit anwaltlich vertreten hat. Er hat auf das Recht zur Entziehung des Beurkundungsauftrages hingewiesen. Der Bauträger/Eigentümer erklärt, von diesem Recht nicht Gebrauch machen zu wollen.