Artikel I.Muster 9:  Altbausanierung/Dachgeschossausbau

Diesem Muster liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Mehrfamilienhaus (Altbau) wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt; im Dachgeschoss werden zwei Wohnungen ausgebaut; außer­dem finden Arbeiten an dem Treppenhaus, am Dach und Keller statt, und es werden Stellplätze auf dem Grundstück errichtet. Die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss sind nicht von der Sanierung betroffen; sie sind vermietet. Der Grundbuchstand entspricht dem in Muster 1, d. h., die Teilungserklärung ist noch nicht vollzogen.

Vorgeschlagen wird das Muster eines Vertrages für eine Wohnung im Erd- oder Obergeschoss. Er gilt aber – unter Streichung der Regelungen betreffend das Mietver­hältnis/Mieter­vor­kaufs­recht und unter Beachtung des abweichenden Zahlungsplans – auch für die Dachgeschosswohnung. Die Abweichungen sind kursiv gesetzt und mit Anmerkungen ver­sehen.

Abschnitt I.01I.  Vertragstext

Vorbemerkung

(1) Die Firma […] Bau GmbH – im Folgenden kurz „Bauträger“ genannt – ist Eigentümerin des im Grundbuch des Amtsgerichts […] von […] Blatt […] eingetragenen Grund­stücks, Ge­markung […], Flur […], Flurstück […]/[…], Gebäude- und Freifläche, […], in Größe von […] qm.

Das Grundbuch weist folgende Belastungen auf:

Abt. II:

Abt. III: […] [Grundschuld für die den Bauträger zwischenfinanzierende Bank]

(2) Auf dem Grundstück steht ein Gebäude mit vier Wohnungen. Der Bauträger renoviert und modernisiert dieses Gebäude. Dabei werden zwei Wohnungen im Dachgeschoss ausgebaut, sodass insgesamt sechs Wohnungen nebst Gemeinschaftseinrichtung sowie sechs Kfz-Stellplätze vorhanden sein werden. Bei der Renovierung und Modernisierung soll eine bestmögliche Erhaltung der Altbausubstanz gewährleistet sein. Die Baumaßnahmen sind noch nicht abgeschlossen.

(3) Der Bauträger beabsichtigt, das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise aufzuteilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung nebst Nebenräumen in dem auf dem Grundstück zu errichtenden Gebäude verbunden ist.

Der Bauträger hat am […] – UVZ-Nr. […]/[…] des amtierenden Notars – eine Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung beurkundet. Eine beglaubigte Abschrift der Urkunde ist dem Erschienenen zu 2) – im Folgenden „Erwerber“ genannt – vor Beurkundung ausgehändigt worden. Die Urkunde hat bei Beurkundung in Urschrift mit Anlagen (Lageplan und Baupläne) vorgelegen, die den Erschienenen zur Durchsicht vorgelegt worden sind. Nach Belehrung über die Bedeutung des Verweisens wird auf die vorgenannte Urkunde verwiesen. Diese Urkunde wird damit Bestandteil dieses Vertrages. Auf Vorlesen und Beifügen der Verweisungsurkunde wird verzichtet.

Der Erwerber erkennt alle Bestimmungen der Teilungserklärung, insbesondere der Gemeinschaftsordnung, als für ihn verbindlich an. Er tritt in alle sich hieraus ergebenden Verpflichtungen und Rechte mit Wirkung zum Übergabetag ein.

Der Erwerber bevollmächtigt den Bauträger unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit dem Recht zur Erteilung von Untervollmachten, die Teilungserklärung zu ändern und für ihn alle dazu erforderlichen Willenserklärungen abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit dies vom Grundbuchamt oder durch sonstige behördliche Auflagen gefordert wird oder aus sonstigen Gründen erforderlich oder dienlich sein sollte. Der vertragliche Verschaffungsanspruch des Erwerbers gemäß § 1 dieses Vertrages darf bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise in Lage und Gestalt durch die Änderung nicht unmittelbar betroffen sein, es sei denn, der Erwerber hat den Änderungen ausdrücklich zugestimmt. Kosten dürfen dem Erwerber durch die etwaigen Ände­rungen nicht entstehen. Die Beschränkungen gelten nur im Innenverhältnis. Im Außenverhältnis ist die Vollmacht unbeschränkt. Von ihr kann nur vor dem beurkundenden Notar Gebrauch gemacht werden

Sodann schlossen die Erschienenen folgenden

Bauträgervertrag

§ 1
Erwerbsgegenstand und Bauverpflichtung

(1) Der Bauträger veräußert das gemäß obiger Teilungserklärung zu bildende Wohnungs­eigentum […], die Eigentumswohnung Nr. […], das ist

– […]/[…]stel Miteigentumsanteil an dem in der Vorbemerkung genannten Grundstück,

verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. […] bezeichneten Wohnung im Obergeschoss nebst Balkon und dem mit Nr. […] bezeichneten Abstellraum im Kellergeschoss;

nebst zugeordnetem Sondernutzungsrecht an dem mit Nr. […] bezeichneten Kfz-Stellplatz

mit allen Bestandteilen und sämtlichem Zubehör – im Folgenden „Erwerbsgegenstand“ genannt – an den Erwerber.

(2) Im Rahmen der Herstellung der Dachgeschosswohnungen und der Renovierung und Modernisierung des Gebäudes sind verschiedene Arbeiten durchzuführen. Eine Auflistung aller durchzuführenden Arbeiten und zu treffenden Maßnahmen ist in der Baubeschreibung vom […] – gleichfalls UR-Nr. […]/[…] des amtierenden Notars – sowie in den dieser Urkunde beigefügten Plänen enthalten. Auf diese Urkunde wird Bezug genommen, auf das Vorlesen und Beifügen wird verzichtet.

Der Bauträger verpflichtet sich, den Erwerbsgegenstand gemäß den in Bezug genommenen Plänen und der in Bezug genommenen Baubeschreibung herzustellen, nur normgerechte Baustoffe zu verwenden und das Bauvorhaben nach den anerkannten Regeln der Baukunst zum Zeitpunkt der Beurkundung der Baubeschreibung und technisch einwandfrei zu errichten. Die Baubeschreibung geht etwaigen anderslautenden Einzeichnungen in den Plänen vor.

Der Bauträger ist berechtigt, das Gemeinschaftseigentum mit Dachflächenfenstern, Schorn­steinzügen, Markisen und Rollläden zu versehen. Insoweit ist er bevollmächtigt, die Teilungserklärung zu ändern und den grundbuchamtlichen Vollzug vorzunehmen. Gleichzeitig ändert sich insoweit der Herstellungsanspruch gegenüber dem Erwerber.

Änderungen in der Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und Einrichtungsgegenständen behält sich der Bauträger vor, soweit sie auf behördlichen Auf­lagen beruhen, zur Erreichung des vereinbarten Zwecks notwendig sind oder ein sonstiger triftiger Grund vorliegt. Sie dürfen sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsmindernd auf den Erwerbsgegenstand auswirken und müssen dem Erwerber zumutbar sein. Der Preis ändert sich dadurch nicht.

[Der Erwerbsgegenstand soll nach Fertigstellung eine Wohnfläche von. […] qm, der dazuge­hörende Kellerraum Nr. […] eine Fläche von. […] qm und die Gemeinschaftsräume: Heizungsraum von […] qm, Trockenraum von […] qm und Fahrradraum von. […] qm haben. Auch insoweit wird auf die Pläne verwiesen. Die Pläne enthalten Rohbaumaße. Baubedingte Abweichungen von diesen Rohbaumaßen und den angegebenen Wohn-, Keller- und Gemeinschaftsflächen von bis zu einem Prozent haben keinen Einfluss auf die Höhe des mit diesem Vertrag vereinbarten Preis. Wohnflächenerhöhungen – gleich in welchem Umfang – führen in keinem Falle zu einer Preisänderung. Die Wohnflächenberechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung; die Flächen der Funktionsräume werden nach der Grundfläche berechnet.]^*0)

§ 2
Preis

(1) Der Preis beträgt

Der Preis enthält als Festpreis alle Kosten für die Herstellung des Erwerbsgegenstandes gemäß dieser Urkunde und alle Baunebenkosten sowie etwa anfallende Erschließungskosten.

Sollte sich die Belastung des Bauträgers infolge einer Änderung der Mehrwertsteuergesetzgebung erhöhen, so kann der Bauträger die tatsächlich das Vertragsobjekt treffende Erhöhung – anteilig für den Erwerbsgegenstand – der Schlusszahlung zuschlagen, soweit die Erhöhung nicht in Teilzahlungen enthalten ist, die innerhalb von vier Monaten ab heute zur Zahlung fällig werden.

(2) Der Preis wird wie folgt beglichen:

a) Allgemeine Fälligkeitsvoraussetzung sämtlicher Zahlungen ist die Mitteilung des Notars, dass

aa) alle etwa zum Vollzug und zur Rechtswirksamkeit erforderlichen Genehmigungen vorliegen und keine Gründe ersichtlich sind, die gegen die Wirksamkeit des Vertrages sprechen;

bb) die Begründung des Wohnungseigentums vollzogen und eine Auflassungsvormerkung gemäß § 4 dieses Vertrages am Vertragsobjekt im Rang nur nach den in der Vorbemerkung dargestellten Belastungen für den Erwerber im Grund­buch eingetragen ist;

[die Frist zur Ausübung des Mietervorkaufsrechts abgelaufen ist oder der Vor­kaufsberechtigte wirksam auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet hat;]^*0)

cc) die Lastenfreistellung durch Vorliegen der Freistellungsverpflichtung des Gläubigers gesichert ist, wonach nicht zu übernehmende Grundpfandrechte gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, anderenfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Erwerber; für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Globalgläubiger vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Erwerber vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Erwerbsgegenstandes zurückzuzahlen. Diese Erklärung muss dem Erwerber ausgehändigt werden.

dd) Weitere Fälligkeitsvoraussetzung ist das Vorliegen der Baugenehmigung für das vertragsgegenständliche Bauvorhaben. Diese Voraussetzung ist dem Erwerber durch den Bauträger nachzuweisen.

Darüber hinaus ist Fälligkeitsbedingung für sämtliche Zahlungen des Erwerbers, dass der Bauträger dem Erwerber eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Erwerbspreises gestellt hat. Die Sicherheit ist Zug um Zug gegen Abnahme zurückzugeben. Der Erwerber ist berechtigt, den Sicherungsgeber aus der Sicherung in Anspruch zu nehmen, wenn ihm ein Geldanspruch gegen den Bauträger zusteht, dessentwegen er nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Bauträgers ausfallen könnte. Alternativ kann der Bauträger dem Erwerber mitteilen, dass der Erwerber 5 % des Erwerbspreises von der ersten Abschlagszahlung einbehalten kann. Die Auszahlung dieses Betrages erfolgt Zug um Zug gegen Stellung einer Sicherung gemäß Satz 1 dieses Absatzes oder Zug um Zug gegen Abnahme.

b) Alternativ zur Regelung unter Buchst. a Unterbuchst. bb ist Fälligkeitsvoraussetzung einzelner Zahlungen die Bestätigung des beurkundenden Notars über das Vorliegen einer unbefristeten, unbedingten, unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit erteilten Bürgschaft gemäß § 7 MaBV zur Absicherung aller etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung der von ihm geleisteten Vermögenswerte. Sie ist aufrechtzuerhalten, bis der Erwerbsgegenstand vollständig fertiggestellt ist, längstens bis die Eintragung der Auflassungsvormerkung entsprechend den Regelungen dieses Vertrages erfolgt ist. Der Erwerber ist berechtigt, den Bürgen aus der Bürgschaft in Anspruch zu nehmen, wenn ihm ein Geldanspruch gegen den Bauträger zusteht, dessentwegen er nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Bauträgers ausfallen könnte.

Der Notar wird beauftragt, die Bürgschaftserklärung für den Erwerber zu verwahren und ihm auf einseitiges Verlangen herauszugeben. Die Bürgschaft ist – gegebenenfalls durch den Notar – an die Bank zurückzugeben, wenn die unter Buchst. a Unter­buchst. bb genannten Voraussetzungen vorliegen.

Die Bürgschaft kann für den jeweils fällig werdenden Teil des Erwerbspreises gestellt werden.

c) Der Preis ist im Übrigen in folgenden Teilbeträgen fällig:

[c) Der Preis ist im Übrigen in folgenden Teilbeträgen fällig:

(3) Der Bauträger teilt dem Erwerber die Fälligkeit der einzelnen Teilbeträge mit. Die Teilbeträge sind innerhalb von 14 Tagen nach Zugang der Mitteilung des Bauträgers über die Fälligkeit zu bezahlen.

(4) Die Bezahlung sämtlicher Teilbeträge erfolgt mit befreiender Wirkung ausschließlich auf das in der Lastenfreistellungserklärung angegebene Konto.

(5) Falls einzelne Teilbeträge nicht fristgerecht gezahlt werden, sind sie ab Verzug, die Schlusszahlung ist ab Fälligkeit mit jährlich 5 Prozentpunkten über dem Basiszins gemäß § 247 BGB zu verzinsen. Die Geltendmachung weiteren Verzögerungsschadens bleibt vorbehalten.

§ 3
Finanzierungsvollmacht

Soweit der Erwerbspreis durch Fremdmittel erbracht wird, ist der Bauträger mit einer Vorwegbeleihung des Erwerbsgegenstandes vor Eigentumsumschreibung einschließlich der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung bis zur Höhe von […] Euro nebst Jahreszinsen bis zu […] % ab Bestellung und einer einmaligen Nebenleistung bis zu […] % nach folgenden Maßgaben einverstanden, ohne jedoch die persönliche Haftung oder Kosten zu übernehmen:

– Der Erwerber weist die Kreditinstitute an, die Darlehensvaluten in Anrechnung auf den Erwerbspreis an den Bauträger entsprechend der Fälligkeit der einzelnen Raten auszuzahlen.

– Der Bauträger erteilt dem Erwerber zur Vorwegbeleihung eine entsprechende Voll­macht, die zur Sicherheit des Bauträgers nur bei dem beurkundenden Notar oder seinem Vertreter ausgeübt werden kann.

– Durch Sicherungszweckerklärung hat der Notar bei der Beurkundung vorzusehen, dass das bestellte Grundpfandrecht nur zur Sicherung des Erwerbspreises verwendet wird, solange der Erwerbspreis und die Grunderwerbsteuer noch nicht vollständig bezahlt sind.

– Weiter hat sich die Grundschuldgläubigerin für den Fall der Rückabwicklung des Bauträgervertrages zu verpflichten, die Grundschuld zur Löschung zu bringen und den Bauträger von eventuellen Löschungskosten gegen Rückzahlung etwaiger Erwerbspreisbeträge, welche der Bauträger von der Grundschuldgläubigerin erhalten hat, freizustellen und Zug um Zug gegen Rückzahlung der an den Bauträger geleisteten Beträge die erforderlichen Löschungsunterlagen an den Bauträger herauszugeben.

§ 4
Auflassungsvormerkung

Der Bauträger bewilligt, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch einzutragen.

Der Erwerber bewilligt, diese Vormerkung wieder zu löschen, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und sofern keine Zwischeneintragungen vorgenommen sind oder Zwischenanträge vorliegen, die in diesem Vertrag nicht vorgesehen sind.

§ 5
Übergabe

(1) Die Besitzübergabe der Wohnung erfolgt am […]

(2) Mit dem Tage der Übergabe gehen die Nutzungen und Lasten des Erwerbsgegenstandes sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten von dem Bauträger auf den Erwerber über und werden auf diesen Tag nach dem Verhältnis der Zeit verrechnet. Insbesondere trägt der Erwerber ab Übergabe das Wohngeld.

(3) Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Erwerbs­gegenstandes geht mit dem Tage der Übergabe auf den Erwerber über, wogegen ihm von diesem Tage an die Versicherungen zustehen.

(4) Der Bauträger verpflichtet sich gegenüber dem Erwerber, ihm einen Energieausweis (§ 16 Abs. 2 Satz 3 EnEV) bei Besitzübergabe zu überreichen.

[§ 6^*0)]
Mietverhältnis und Mietervorkaufsrecht

(1) Die veräußerte Wohnung ist vermietet. Der Erwerber kennt den Inhalt des Mietvertrages, in dessen Rechte und Pflichten er ab Besitzübergabe eintritt. Der Bauträger tritt hiermit seine Forderung gegen den Mieter auf Zahlung des Mietzinses vom Tage des Überganges von Nutzen und Lasten an den Erwerber ab und ermächtigt diesen, dem Mieter den Übergang anzuzeigen.

(2) Der Bauträger verpflichtet sich, eine von dem Mieter etwa erhaltene Kaution an den Erwerber herauszugeben. Der Erwerber übernimmt die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution, soweit er sie vom Bauträger erhalten hat. Der Bauträger wird darauf hingewiesen, dass seine Haftung für diese Verpflichtung gegenüber dem Mieter fortbesteht.

(3) Der Erwerber wird darauf hingewiesen, dass nach § 577a Abs. 1 BGB ein dreijähriger Schutz des Mieters vor Eigenbedarfskündigungen besteht.

(4) Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zusteht. Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, kommt der Bauträgervertrag mit dem hier vereinbarten Inhalt mit dem Mieter zustande. Das Vorkaufsrecht kann bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Mitteilung über die Rechtswirksamkeit dieses Vertrages ausgeübt werden.

(5) Der Notar wird beauftragt und bevollmächtigt, dem Mieter zunächst eine einfache und nach Rechtswirksamkeit des Vertrages eine auszugsweise Ausfertigung (ohne Auflassung) dieser Urkunde mit der Aufforderung zu übersenden, innerhalb der gesetzlichen Frist zu erklären, ob er das Vorkaufsrecht ausübt oder nicht.

(6) Bei wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts entfallen die beiderseitigen Erfüllungsansprüche und etwaige Schadensersatzansprüche.

(7) Der Bauträger verpflichtet sich, den Notar unverzüglich schriftlich zu unterrichten, sobald der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt oder auf die Ausübung seines Vorkaufsrechts verzichtet hat.

(8) Die Beteiligten weisen den Notar an, den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung erst zu stellen, wenn ihm die Mitteilung des Bauträgers zugegangen ist, der Mieter habe auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet oder das Vorkaufsrecht innerhalb der Frist nicht ausgeübt.]

§ 7
Abnahme

(1) Sobald der Bauträger seine Herstellungspflicht erfüllt hat, hat der Erwerber den Erwerbsgegenstand abzunehmen, auf Verlangen den Baukörper des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums sowie die Außenanlagen gesondert. Mehrere Erwerber erteilen sich gegenseitig Vollmacht zur Abnahme. Es wird eine förmliche Abnahme vereinbart. Soweit der Erwerber abnahmebereit ist, sind in einem Abnahmeprotokoll alle noch ausstehenden Leistungen und vorbehaltenen Mängel aufzunehmen. Diese wird der Bauträger in angemessener Frist beheben.

(2) Der Erwerber nimmt die dem Sondereigentum zuzurechnenden und die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile ab. Hinsichtlich des Baukörpers im Gemeinschaftseigentum bevollmächtigt der Erwerber den Verwaltungsbeirat zur Abnahme. Die Vollmacht ist widerruflich. Der Erwerber wird vom Abnahmetermin verständigt, um seine persönliche Teilnahme an der Abnahme zu ermöglichen.

§ 8
Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Mängeln

(1) Die Veräußerung erfolgt frei von Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches, mit Ausnahme der Belastungen, die im Rahmen dieses Vertrages eingetragen werden. Diese werden ohne Anrechnung auf den Erwerbspreis übernommen.

(2) Der Bauträger beantragt bereits hiermit die Löschung aller in Abt. II und III des Grundbuches eingetragenen und nicht vom Erwerber übernommenen Belastungen vor Umschreibung auf den Erwerber.

(3) Im Übrigen erfolgt die Veräußerung frei von Rechten Dritter.

(4) Der Erwerber verpflichtet sich, die bei Übergabe vorhandenen Versorgungsleitungen oder sonstige Gemeinschaftsanlagen (z. B. Siel, Gasleitung etc.) zu dulden, soweit sie sich auf dem verkauften Grundstück befinden. Der Erwerber wird den Versorgungsträgern den jederzeitigen Zutritt zu derartigen Leitungen zum Zwecke der Instandhaltung oder Instandsetzung gestatten.

(5) Der Bauträger übernimmt keine Gewährleistung für die Eigenschaften des Grundstücks.

(6) Für die Gewährleistung beim Gebäude gilt Folgendes:

a) Für die von der Modernisierung unberührt gebliebene Altbausubstanz wird eine verschuldensunabhängige Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen. Der Bauträger haftet jedoch für grob fahrlässiges oder vorsätzliches Unterlassen von notwendigen Renovierungsarbeiten an der Altbausubstanz. Vom Sachmängelausschluss ausgenommen sind Körperschäden, wenn der Bauträger die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Bauträgers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Bauträgers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. Hat der Bauträger die Pflichtverletzung zu vertreten, ist der Erwerber unter den gesetzlichen Voraussetzungen zum Rücktritt vom Bauträgervertrag berechtigt.

b) Für die erbrachten Bauleistungen, die den anerkannten Regeln der Technik unterliegen, und die Architekten- und Ingenieurleistungen gilt das Gewährleistungsrecht des Werkvertragsrechts des BGB. Die entsprechende Einordnung der Leistungen ergibt sich aus der Baubeschreibung, auf die im Rahmen dieser Urkunde Bezug genommen worden ist.

(7) Sicherungshalber tritt der Bauträger eventuelle Ansprüche gegen Handwerker oder sonstige Baubeteiligte an den Erwerber aber, soweit sie den Erwerbsgegenstand betreffen, wobei der Bauträger aber ermächtigt bleibt, diese Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen.

§ 9
Kosten und Steuern

Sämtliche für diesen Vertrag entstehenden Abgaben und Kosten (z. B. Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer und ähnliche Kosten) trägt der Erwerber. Von dieser Regelung ausgenommen sind die Kosten der Pfandfreimachung bzw. Lastenfreistellung des Erwerbsgegenstandes, die der Bauträger trägt.

§ 10
Vertragsdurchführung

Der Notar wird beauftragt, den Vertrag abzuwickeln.

Sämtliche für diesen Vertrag erforderlichen Genehmigungen sollen mit Eingang beim Notar allen Beteiligten gegenüber als zugegangen gelten. Der amtierende Notar wird ermächtigt, die Genehmigungserklärung mit Wirkung für und gegen sämtliche Vertragsbeteiligte entgegenzunehmen.

Der Notar ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem Grundbuchamt zu ändern und zu ergänzen, überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Durchführung des Vertrages erforderlich sein sollte, und sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten.

§ 11
Belehrungen

Die Vertragsparteien sind von dem beurkundenden Notar darauf hingewiesen worden, dass

1. Bauträger und Erwerber für die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichts­kosten kraft Gesetzes als Gesamtschuldner haften;

2. das Grundbuchamt den Erwerber als Eigentümer erst dann in das Grundbuch einträgt, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes hinsichtlich der Grunderwerbsteuer und die zur Umschreibung erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen vorliegen;

3. der Notar das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat;

4. alle Vereinbarungen beurkundet sein müssen und bei einem Verstoß hiergegen der Ver­trag in seinem ganzen Umfang unwirksam sein kann (§ 311b BGB);

5. der Notar den Bauträger/Erwerber bereits in anderer Angelegenheit anwaltlich vertreten hat. Er hat auf das Recht zur Entziehung des Beurkundungsauftrages hingewiesen. Der Erwerber/Bauträger erklärt, von diesem Recht nicht Gebrauch machen zu wollen.

§ 12
Auflassung

Die Vertragsparteien erklärten nunmehr folgende

Auflassung

Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Erwerbsgegenstand von dem Bauträger auf den Erwerber übergeht.

Der Bauträger bewilligt die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Vertragsparteien weisen den Notar unwiderruflich an, diese Auflassung samt Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt zum Vollzug erst vorzulegen, wenn der Bauträger ihn schriftlich anweist; hierzu ist der Bauträger Zug um Zug gegen Entgegennahme der Abnahmeerklärung und des geschuldeten Erwerbspreises verpflichtet. Der Erwerber kann die Zustimmung des Bauträgers zum Vollzug der Auflassung vor vollständiger Fertigstellung mit dem erreichten Bautenstand verlangen, wenn das Unvermögen des Bauträgers zur Fertigstellung der Baumaßnahme feststeht, Zug um Zug gegen Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils des Erwerbspreises.

Bis zur entsprechenden Anweisung des Bauträgers darf der Notar von dieser Urkunde Ausfertigungen, einfache Abschriften oder beglaubigte Abschriften nur im Auszug – ohne die Auflassung und Eintragungsbewilligung – erteilen.

§ 13
Löschung der Auflassungsvormerkung

Der Erwerber bevollmächtigt den Notar unwiderruflich, die Löschung der in § 4 genannten Vormerkung zu bewilligen. Der Notar wird angewiesen, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, wenn

a) der Notar die Bestätigung über das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraus­setzungen an den Erwerber zu der im Urkundeneingang aufgeführten Anschrift versandt hat,

b) der Bauträger dem Notar schriftlich mitgeteilt hat, dass er wegen nicht rechtzeitiger Zahlung des Erwerbspreises vom Bauträgervertrag zurückgetreten ist und

c) der Erwerber gegenüber dem Notar auf dessen schriftliche Aufforderung per Einschreiben mit Rückschein nicht innerhalb von 14 Tagen die fristgerechte Zahlung oder das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts behauptet hat, das daraus resultiert, dass der zu vergütende Baufortschritt noch nicht erreicht oder die zu vergütende Bauträgerleistung mangelhaft ist.

Weist der Erwerber nach, dass ein Teil des Erwerbspreises gezahlt ist, darf die Löschung der Vormerkung nur Zug um Zug gegen Erstattung des bereits gezahlten Betrages oder dessen Hinterlegung beim Notar erfolgen.

Der Notar ist nicht verpflichtet, die Löschung der Vormerkung zu veranlassen, wenn der Erwerber Gründe vorträgt, wonach ihm eine Einrede gegen den Anspruch auf den Erwerbspreis oder auf Teile davon zusteht. Die Abtretung des Anspruchs auf Übereignung wird ausgeschlossen.