_{Muster 1:}  Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

I.  Vertragstext

Ur.-Nr. … für 2014

Verhandelt zu Wuppertal am …

Vor

…

Notar in …

erschien:

Herr/Frau …,

hier handelnd in seiner Eigenschaft als einzelvertretungsberechtigter und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der ABC Grundbesitz Verwaltungs GmbH mit Sitz in Wuppertal,

diese handelnd als zur alleinigen Vertretung berechtigte persönlich haftende Gesellschafterin für die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG mit Sitz in Wuppertal,

dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch …

Auf Befragen des Notars erklärte der/die Erschienene, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist.

Der/die Erschienene – handelnd wie angegeben – erklärte mit der Bitte um Beurkundung:

Ich gebe hiermit gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende

Teilungserklärung

ab:

I.
Grundstück

1. Die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG

– nachstehend „Grundstückseigentümer“ genannt – ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blatt 3408 ein­getragenen Grundbesitzes

Im Grundbuch sind eingetragen:

in Abteilung II: …

in Abteilung III: …

Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen.

2. Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz befindet sich ein Wohn- und Ge­schäftshaus mit zwölf Wohnungen und einer Gewerbeeinheit nebst acht PKW-Stellplätzen sowie zwei Carports.

II.
Teilung

Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile auf in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist.

Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „22.78/014“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und An­sichtszeichnungen.

Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Be­scheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anla­ge III beigefügt.

Die im Aufteilungsplan nicht mit Nummern gekennzeichneten Räume und Flächen bleiben gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG.

III.
Name

Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemein­schaft Kaiserstraße 22–24“, Wuppertal.

IV.
Gemeinschaftsordnung

Der Inhalt des Wohnungs- und Teileigentums und die Rechte und Pflichten der Eigentümer werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Ge­meinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist.

V.
Grundbucherklärungen

1. Der Grundstückseigentümer bewilligt und beantragt, in das Grundbuch einzu­tragen:

2. Die Aufteilung des in Abschnitt I bezeichneten Grundstücks in Mit­eigentums­anteile und deren Verbindung mit Sondereigentum gemäß Ab­schnitt II dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Woh­nungs­grundbüchern bzw. Teileigentumsgrundbüchern

– für jedes Wohnungseigentum bzw. Teileigentum gesondert –.

3. Die bezüglich des Verhältnisses der Eigentümer untereinander bestimmte Abweichung und Ergänzung zum WEG als Inhalt des Sondereigentums gemäß Abschnitt IV, Anlagen I, II dieser Urkunde.

VI.
Vollmacht

Der Grundstückseigentümer bevollmächtigt hiermit unter Befreiung von jegli­cher Haftung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

– …, Bürovorsteherin,

– …, Notarfachangestellte,

– …, Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch ab­ändernder oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind.

VII.
Kosten, Sonstiges

1. Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten trägt der Grundstückseigentümer.

2. Die als Anlage IV genommenen Pläne sollen nur für das Grundbuchamt mit ausgefertigt werden.

3. Soweit Bestimmungen dieser Teilungserklärung und der Gemeinschafts­ordnung unwirksam oder unvollständig sein sollten, werden die übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hier­von nicht berührt. Die Eigentü­mer sind verpflichtet, unwirksame Be­stimmungen durch rechtswirksame Bestimmun­gen zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der betreffenden Bestimmung möglichst weitge­hend entsprechen.

Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgelesen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnun­gen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: …

Anlage I zur Urkunde des Notars

… in Wuppertal vom … 2014

– UR.-Nr. … für 2014 –

Notar

Gemeinschaftsordnung

§ 1
Grundsatz

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im Folgenden nicht etwas anderes geregelt ist.

§ 2
Begriffsbestimmungen

1. Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Woh­nung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftli­chen Eigentum, zu dem es gehört.

2. Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienen­den Raumeinheiten des Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigen­tumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

3. Gemeinschaftliches Eigentum

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Ein­richtungen und Anlagen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören damit insbesondere alle konstruktiven Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie die dem ge­meinschaftlichen Gebrauch aller Sondereigentümer dienenden Teile, An­lagen und Einrichtungen und das jeweils vorhandene Verwaltungs­vermö­gen.

4. Sondereigentum

Gegenstand des Sondereigentums sind die in dieser Teilungserklärung bezeichneten Räume sowie diejenigen zu diesen Räumen gehörenden Be­standteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG und Abschnitt III dieser Teilungserklärung zu­lässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäu­des ver­ändert wird. In Ergänzung zu § 5 WEG wird festgestellt, dass zum Son­dereigentum gehören:

a) der Fußbodenbelag und der Deckenputz der im Sondereigentum stehenden Räume sowie der Belag von Balkonen und Terrassen,

b) die nicht tragenden Zwischenwände innerhalb der im Sondereigen­tum stehenden Räume,

c) der Wandputz und die Wandverkleidung sämtlicher zum Sonderei­gentum gehörenden Räume, auch soweit die putztragenden Wände nicht zum Sondereigentum gehören,

d) die Innentüren innerhalb des Sondereigentums, nicht jedoch die Wohnungs­abschlusstüren der zum Sondereigentum gehörenden Räume,

e) sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume be­findlichen Einrichtungs‑ und Ausstattungsgegenstände,

f) die Versorgungsleitungen für Wasser, Gas, Strom, Radio und Fern­sehen etc. jeweils von der Abzweigung der Leitung in die einzelnen im Sondereigentum stehenden Räume an, ausgenommen Durch­gangsleitungen,

g) die Entwässerungsleitungen bis zur Anschlussstelle an die gemeinsa­me Hausleitung beziehungsweise die jeweilige Fall‑Leitung.

Sofern sich die zu Buchst. a bis g genannten Gebäudeteile im Einzelfall als nicht sondereigentumsfähig erweisen sollten, wird dem jeweiligen Wohnungseigentümer an ihnen vorsorglich ein Sondernutzungsrecht unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zugewiesen. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gehen zu seinen Lasten.

5. Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht ist das ausschließlich oder mit bestimmten anderen Eigentümern gemeinschaftlich bestehende Recht zur Nutzung eines nä­her bezeichneten Teils des gemeinschaftlichen Eigentums unter Aus­schluss aller übrigen Eigentümer.

§ 3
Art und Umfang der Nutzung

1. Jeder Eigentümer darf mit seinem Wohnungs- oder Teileigentum nach Belieben verfahren und es nutzen, soweit nicht das Gesetz, die Gemein­schaftsordnung oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen darf er mitbenutzen, soweit daran nicht Sondernutzungs­rechte anderer bestehen.

2. Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Abwei­chend davon ist die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes mit Zustim­mung des Verwalters – sofern kein Verwalter bestellt ist, der anderen Wohnungseigentümer – zulässig. Die Zustimmung ist widerruflich, sie kann aus einem wichtigen Grunde versagt oder unter bestimmten Bedin­gungen erteilt werden; insbesondere unter der Bedingung, dass der Eigen­tümer einen Zuschlag für die Lasten und Kostenverteilung nach § 14 die­ser Gemeinschaftsordnung zu zahlen hat. Erforderliche behördliche Genehmigungen hat der Eigentümer einzuholen und dem Verwalter nachzuweisen.

Die nicht zu Wohnzwecken dienenden Sondereigentumseinheiten dürfen zu jedem gewerblichen Zweck – unabhängig von der im Aufteilungsplan angegebenen Nutzung – genutzt werden. Unzulässig sind alle Tä­tigkeiten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Erbringung oder Darstellung sexueller Handlungen stehen.

3. Das Anbringen von Reklameeinrichtungen, Schildern – ausgenommen Namens-, Briefkasten- oder Türschildern –, Außenantennen oder Satelli­tenschüsseln ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Verwal­ters zulässig. Die Zustimmung kann erteilt werden, wenn keine öffent­lich-rechtlichen Bestimmungen oder wichtige Gründe entgegenstehen; sie kann von einer Nutzungsentschädigung abhängig gemacht werden. Bei Entfernung der Einrichtung ist der Eigentümer zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Sondernutzungsrechte bleiben unberührt.

§ 4
Sondernutzungsrechte

1. Stellplätze und Carports

Auf dem Grundstück befinden sich acht PKW-Stellplätze und zwei Carports, die in dem dieser Urkunde als Anlage IV beigefügten Lageplan mit Nr. S 1 bis S 10 bezeichnet sind.

Der aufteilende Eigentümer behält sich das Recht vor, durch notariell be­urkundete oder beglaubigte Erklärung die Carports und die PKW-Stell­plätze jeweils Wohnungs-/Teileigentumseinheiten zur alleinigen unent­geltlichen Nutzung – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – zu­zuordnen und diese Zuordnung im Grundbuch eintragen zu lassen.

Der aufteilende Eigentümer kann die vorstehende Zuordnungsbefugnis durch notariell zu beurkundende Erklärung ganz oder teilweise übertra­gen. Dieses Recht endet mit der Ver­äußerung der letzten Sondereigentumseinheit durch den Grundstückseigentü­mer.

Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur alleinigen Nutzung eines Stellplatzes oder eines Carports berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, sind die jeweils anderen Sondereigen­tümer von der Nutzung ausgeschlossen und haben das unentgeltliche Sondernutzungsrecht zu dulden.

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Flächen und Carports, deren Nutzung Wohnungseigentumseinheiten als Sondernut­zungsrechte zugeordnet wurden, gehen zulasten des jeweils nutzungsbe­rechtigten Eigentümers.

2. Gartenflächen

Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichne­ten Wohnungseigentums wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigen­tümer – das Sondernutzungsrecht an derjenigen Gartenfläche eingeräumt, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan blau schraffiert und mit SN 2 bezeichnet ist.

Der jeweilige nutzungsberechtigte Eigentümer darf die Gartenfläche als Erholungsgarten auf eigene Kosten gestalten. Alle Maßnahmen müssen sich in das Gesamtbild der Anlage einfügen. Einzäunungen sind bis zu einer Höhe von 1,20 m zulässig. Gartenhäuser und Schuppen sind unzu­lässig. Bei der Bepflanzung sind baumschutzrechtliche und nachbarrecht­liche Bestimmungen zu beachten. Die Kosten der Instandhaltung und In­standsetzung der Gartenfläche gehen zulasten des nutzungsberechtigten Eigentümers.

3. Spitzboden (Abstellraum)

Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeich­neten Wohnung wird unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer das al­leinige Nutzungsrecht an den im Spitzboden gelegenen Abstellräumen eingeräumt.

Dem nutzungsberechtigten Eigentümer wird außerdem das Recht einge­räumt, den gesamten Spitzboden als Arbeitsraum, Hobbyraum o. Ä. aus­zubauen und in diesem Zusammenhang

– Versorgungs- und Abwasserleitungen zu verlegen,

– vorhandene Fenster zu verändern sowie zusätzliche Dachflächen­fens­ter einzubauen,

– Dachgauben oder Loggien und Dachterrassen einzubauen und die Form des Dachs hieran anzupassen,

– den vorhandenen Treppenzugang zu vergrößern oder einen neuen verschließ­baren Deckendurchbruch zur darunterliegenden Wohnung vorzunehmen und die Wohnung und den Dachraum mit einer In­nentreppe zu verbinden,

sowie überhaupt alles zu tun, um den Dachraum auszubauen.

Der nutzungsberechtigte Eigentümer darf von dem ihm vorstehend ein­geräumten Recht zum Ausbau oder Umbau nur Gebrauch machen, so­fern die hierzu gegebenenfalls erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigun­gen, gegebenenfalls auch wegen bestehenden Denkmalschutzes, vorlie­gen, die geplante Maßnahme technisch möglich ist und er alle damit ver­bundenen Kosten trägt. Die Abstellräume dürfen nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Personen genutzt werden.

§ 5
Veräußerung des Sondereigentums

Die Veräußerung bedarf nicht der Zustimmung des Verwalters oder der ande­ren Wohnungseigentümer.

Der Veräußerer einer Wohnung kann – auch bei Erwerb durch Zwangsverstei­gerung – nicht verlangen, dass das Verwaltungsvermögen, insbesondere die In­standhaltungs­rücklage, auseinandergesetzt und ihm sein Anteil ausbezahlt wird. Der Erwerber haftet – außer im Fall der Zwangsversteigerung – gesamt­schuldnerisch für etwaige Rückstände. Die Auseinandersetzung ist Sache des Veräußerers und des Erwerbers.

§ 6
Instandhaltung und Instandsetzung

1. Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums oblie­gen der Eigentümergemeinschaft, soweit nicht Sondernutzungsrechte be­stehen.

2. Jeder Eigentümer muss sein Sondereigentum und die seiner Sondernut­zung unterliegenden Grundstücksteile und -flächen ordnungsgemäß instand halten und instand setzen. Gleiches gilt für Abschlusstüren, Rolllä­den und Jalousien, die sich im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden. Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im räumlichen Bereich eines Sondereigentums obliegt dem jeweiligen Eigen­tümer. Die vorstehenden Verpflichtungen gelten auch, wenn Schäden durch Dritte oder höhere Gewalt verursacht worden sind. Die Vornahme von Schönheitsreparaturen innerhalb des Sondereigentums, insbesondere Tapezieren der Wände und Innenanstrich der Wohnung, die in angemes­senen Zeitabständen vorzunehmen sind, obliegt dem jeweiligen Eigentü­mer.

3. Der Verwalter ist berechtigt, jeden Eigentümer zur Erfüllung der vorste­henden Verpflichtungen anzuhalten. Er kann zu diesem Zweck nach vor­heriger Anmeldung – bei unmittelbarer Gefahr unverzüglich ohne An­meldung – den Zustand des Sondereigentums prüfen. Festgestellte Män­gel hat der Eigentümer innerhalb einer ihm vom Verwalter zu setzenden Frist – bei unmittelbarer Gefahr unverzüglich – zu beseitigen. Kommt der Eigentümer seiner Verpflichtung nicht nach, so ist der Verwalter be­rechtigt, die erforderlichen Maßnahmen auf dessen Kosten durchzuführen.

4. Der Verwalter hat den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums regel­mäßig zu überwachen. Er trifft die erforderlichen Maßnahmen, die zur Instandhaltung, Instandsetzung und Werterhaltung erforderlich sind.

5. Jeder Sondereigentümer ist verpflichtet, von ihm festgestellte Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum dem Verwalter unverzüglich anzu­zeigen.

6. Die Sondereigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrück­stellung für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Zu diesem Zweck ist jährlich ein angemessener Betrag zu entrichten. Aus dieser Rückstellung werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandset­zung des gemeinschaftlichen Eigentums bestritten. Falls die vorhandene Rückstellung nicht ausreicht, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendige Arbeiten zu decken, sind die Sondereigentümer verpflichtet, Nachzahlung zu leisten. Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bedürfen der Zustimmung aller Sonderei­gentümer.

§ 7
Bauliche Veränderungen

1. Bauliche Veränderungen und Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des einzelnen Sondereigentums hin­ausgehen, können als Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Sämtliche Kosten und Lasten hat der begünstigte Sondereigentümer zu tragen und die Eigentümergemein­schaft hiervon freizustellen; er hat auf Verlangen eine Vorauszahlung zu leisten.

2. Die Eigentümerversammlung kann mit einfacher Mehrheit der vorhan­denen Stimmen bauliche Veränderungen, Instandhal­tungs- oder Instand­setzungsmaßnahmen sowie Wertverbesserungen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum beschließen, die über die ordnungsgemäße Instandhal­tung oder Instandsetzung hinaus­gehen, wenn diese der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB oder seiner Anpassung an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer unbillig beeinträchtigen. In diesem Fall müssen auch Sondereigentümer, die dem Beschluss nicht zugestimmt haben, die Maßnahme dulden und die Kosten mittragen. Sofern ein Eigentümer sich mit der Begründung, er sei durch die Beschlussfassung unbillig benachteiligt, gegen die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung wendet, trägt dieser die Darlegungs- und Beweislast für die Unbilligkeit.

§ 8
Haftung des Sondereigentümers

Jeder Sondereigentümer haftet den übrigen Sondereigentümern für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung seiner Pflichten an ihrem Sondereigentum oder am gemeinschaftlichen Eigentum entstehen. Dies gilt auch für Schäden, die durch Angehörige, Hausgehilfen, Mieter, Besucher oder sonstige Personen verschuldet werden, wenn sich diese mit Einverständnis des Sondereigentü­mers im Sondereigentum aufhalten oder dies aufsuchen. Der Sondereigentü­mer trägt die Beweislast für fehlendes Verschulden.

§ 9
Versicherungen

1. Für das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum insgesamt sind folgende Versicherungen abzuschließen:

a) eine Versicherung gegen die Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht des Grundstückseigentümers einschließlich einer Ge­wässerschadenhaftpflicht­versicherung in angemessener Höhe,

b) eine Gebäudeversicherung (gleitende Neuwertversicherung) als kombinierte Wohngebäudeversicherung gegen Feuer-, Leitungswas­ser- und Sturmschaden in Höhe des Wiederherstellungsaufwands.

Die Entschädigungssumme aus einer Versicherung ist zur Wiederherstel­lung oder Instandsetzung des Gebäudes zu verwenden.

2. Die Auswahl der Versicherungsgesellschaft und die sonstigen Versiche­rungs­be­din­gungen liegen im Ermessen des Verwalters. Nach Ablauf der ersten Versicherungs­periode kann die Eigentümergemeinschaft einen Wechsel der Versicherungsgesellschaft und die Änderung der sonstigen Versicherungsbedingungen beschließen.

3. Werden auf Wunsch eines Sondereigentümers für von diesem veranlasste bauliche Änderungen oder Nutzungsänderungen zusätzliche Versiche­rungen abgeschlossen oder höhere Prämien verursacht, gehen diese zulasten des betroffenen Sondereigentümers.

§ 10
Wiederaufbau

1. Wird das Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so sind die Sondereigen­tümer zum Wiederaufbau für den Fall verpflichtet, dass die Kosten des Wiederaufbaus durch Versicherungs- oder Entschädigungszahlung von dritter Seite gedeckt sind.

2. Sind die Kosten des Wiederaufbaus nicht gemäß vorstehendem Absatz 1 gedeckt, so besteht grundsätzlich keine Wiederaufbaupflicht. In diesem Fall ist jeder Sondereigentümer berechtigt, die Aufhebung der Gemein­schaft zu verlangen. Der Anspruch auf Aufhebung ist ausgeschlossen, wenn sich einer der Sondereigentümer oder ein Dritter bereit erklärt, das Sondereigentum des die Aufhebung verlangenden Sondereigentümers zum Schätzwert zu übernehmen, und gegen die Übernahme keine sachli­chen Gründe sprechen.

§ 11
Mehrheit von Berechtigten an einem Sondereigentum

Mehrere Eigentümer derselben Einheit haften für sämtliche Verpflichtungen als Gesamtschuldner unabhängig davon, ob sie eine Gemeinschaft nach Bruch­teilen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden oder in einem sonsti­gen Beteiligungsverhältnis stehen. Tatsachen, die bei einem von ihnen vorliegen, wirken für und gegen alle.

Jeder von ihnen gilt als durch den anderen bevollmächtigt, sofern dem Verwal­ter nicht eine anderslautende schriftliche Mitteilung vorliegt. Dies gilt insbe­sondere auch für Eheleute, denen eine Einheit gemeinsam gehört.

Mehrere Personen haben dem Verwalter auf Verlangen schriftlich einen Bevollmächtigten zu benennen, der berechtigt ist, Willenserklärungen und Zu­stellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum stehen, entge­genzunehmen und abzugeben. Die Vollmacht ist mit der Maßgabe zu erteilen, dass sie nicht mit dem Tode des Vollmachtgebers erlischt.

§ 12
Unerreichbarkeit des Sondereigentümers

Ist ein Sondereigentümer verreist oder aus anderen Gründen für den Verwalter für einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten nicht erreichbar, so ist er ver­pflichtet, schriftlich einen ortsansässigen Bevollmächtigten zur Wahrung sei­ner Rechte und Pflichten zu bestellen. Die Vollmacht ist mit der Maßgabe zu er­teilen, dass sie nicht mit dem Tode des Vollmachtgebers erlischt; sie ist dem Ver­walter vor Beginn der Unerreichbarkeit im Original vorzulegen.

§ 13
Entziehung des Sondereigentums

1. Begeht ein Sondereigentümer eine schwere Verletzung seiner gegenüber anderen Sondereigentümern bestehenden Verpflichtungen, sodass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Wohnungseigentümergemeinschaft von ihm die Veräußerung sei­nes Sondereigentums verlangen, insbesondere wenn:

a) der Sondereigentümer mit mehr als drei Raten der nach § 14 zu leis­tenden monatlichen Zahlung in Verzug ist;

b) sich der Sondereigentümer oder eine Person, die sich mit seiner Zu­stimmung in seinen Räumlichkeiten aufhält, einen anderen Sonderei­gentümer oder Hausbewohner so erheblich belästigt, dass den ande­ren Sondereigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zu­gemutet werden kann. Gleiches gilt, wenn die Belästigung von einer Person ausgeht, die sich mit Zustimmung des Sondereigentümers in seinen Räumlichkeiten aufhält und der Sondereigentümer diese trotz Aufforderung des Verwalters nicht aus den Räumlichkeiten entfernt;

c) der Sondereigentümer oder eine Person, die sich mit seiner Zustim­mung in seinen Räumlichkeiten aufhält, das Sondereigentum anders als in der nach dieser Teilungserklärung zulässigen Weise nutzt und die unzulässige Nutzung trotz Aufforderung durch den Verwalter nicht in angemessener Frist aufgibt oder – sofern der Sondereigen­tümer die Räumlichkeiten einem Dritten zur Nutzung überlassen hat – diesen nicht zur Einstellung der vertragswidrigen Nutzung ver­anlasst;

d) der Sondereigentümer die nach § 6 dieser Teilungserklärung beste­henden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten erheblich verletzt und sie trotz Aufforderung des Verwalters nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfüllt.

2. Steht das Sondereigentum mehreren Berechtigten zu, so kann die Entzie­hung von allen Mitberechtigten auch verlangt werden, sofern in der Per­son nur eines Mit­berechtigten die Voraussetzungen für das Entziehungs­verlangen erfüllt sind.

§ 14
Lasten und Kosten

1. Jeder Eigentümer muss sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigen­tums sowie an den Kosten des Gebrauchs und der Instandhaltung, In­standsetzung und sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen­tums beteiligen. Maßgebend ist das Verhältnis der im Grundbuch ange­gebenen Miteigentumsanteile, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen oder aufgrund der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 3–5 WEG abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind.

2. Die Betriebskosten der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung werden gemäß der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrech­nung der Heiz- und Warmwasserkosten¹⁾ zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch umgelegt, der aufgrund eines anerkannten Messsystems ermit­telt wird. Die restlichen 30 % werden unter den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Wohn- und Nutzflächen verteilt. Die Sondereigentümer sind verpflichtet, an der gemeinsamen Heizung und Warmwasserversor­gung teilzunehmen.

3. Sonstige verbrauchsabhängige Nebenkosten werden im Verhältnis des gemessenen Verbrauchs auf die Eigentümer verteilt.

4. Die Kosten des Verwalters werden durch die Anzahl der Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten geteilt.

5. Umlagen für gemeinschaftliche Einrichtungen sind unabhängig davon zu zahlen, ob der einzelne Sondereigentümer tatsächlich von diesen Anlagen Gebrauch gemacht hat. Bewirtschaftungskosten, die ein Sondereigentü­mer durch einen das gewöhn­liche Maß übersteigenden Gebrauch oder Verbrauch verursacht, hat er allein zu tragen. Der Verwalter kann den Einbau eines Zwischenzählers vom Sondereigentümer auf dessen Kosten verlangen. In diesem Fall ist abweichend von der allgemein geltenden Re­gelung die Kostentragungspflicht des betroffenen Sondereigentümers un­ter Berücksichtigung des gemessenen Verbrauchs zu ermitteln.

6. Nimmt ein Eigentümer an seinem Sondereigentum bauliche Verände­rungen vor, die zu einer Vergrößerung der Wohn- oder Nutzfläche füh­ren, so kann der Verwalter eine angemessene Erhöhung des auf das be­treffende Sondereigentum entfallenden Anteils an den Betriebskosten vornehmen.

7. Wird ein Wohnungseigentümer im Außenverhältnis für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen, so kann er von der Wohnungseigentümergemeinschaft Erstattung des damit verbundenen Aufwands verlangen.

§ 15
Wirtschaftsplan und Abrechnung

1. Der Verwalter hat jeweils für ein Wirtschaftsjahr einen Wirtschaftsplan und eine Abrechnung im Voraus zu erstellen, die von den Wohnungsei­gentümern zu beschließen sind. Der Wirtschaftsplan gilt bis zum Be­schluss eines neuen Wirtschaftsplans. Das Wirtschaftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Beginn des 1. Wirtschaftsjahres und der erste Wirt­schaftsplan werden vom Verwalter bestimmt; die Zahlungspflichten daraus sind ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft fällig.

2. Das Wohngeld wird jährlich durch den Verwalter abgerechnet, die Ab­rechnung ist den Wohnungseigentümern jeweils bis zum 30. Juni des auf das Wirtschaftsjahr fol­genden Jahres zu erteilen. Die Abrechnung gilt als anerkannt, wenn die Wohnungseigentümerversammlung hierüber be­schlossen hat. Soweit die Abschlagszahlungen entstandene Kosten nicht vollständig decken, sind die Sondereigentümer zur unverzüglichen Nach­zahlung verpflichtet; etwaige Überschüsse sind in die Rücklage einzustel­len.

3. Die Abschlagszahlungen auf die laufenden Kosten und Lasten werden aufgrund des Wirtschaftsplans ermittelt. Der auf den einzelnen Sonder­eigentümer entfallende Anteil (Wohngeld) ist in monatlichen Raten bis zum 1. Werktag eines jeden Monats in der vom Verwalter festzulegenden Form zu zahlen. Jeder Sondereigentümer hat dem Verwalter eine Last­schriftermächtigung zum Zwecke der Einziehung der Abschlagszahlun­gen, Wohngelder, Umlagen und sonstigen Kosten von seinem jeweiligen Konto im Lastschriftverfahren zu erteilen.

4. Eine Verzinsung des eingezahlten Wohngeldes kann nicht verlangt wer­den. Der Verwalter hat für rückständiges Wohngeld und für rückständige Nachforderungen aus den Jahresabrechnungen den gesetzlichen Ver­zugszins zu erheben. Ist der Sondereigentümer mit mehr als zwei monat­lichen Abschlagszahlungen in Verzug, so wird der Gesamtbetrag des im laufenden Wirtschaftsjahr zu entrichtenden Wohngeldes sofort fällig.

5. Die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten und die Aufrech­nung durch die Sondereigentümer sind ausgeschlossen, soweit nicht unbe­strittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend gemacht werden.

§ 16
Eigentümerversammlung

1. Alle Angelegenheiten, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder der Gemeinschaftsordnung von den Eigentümern zu entscheiden sind, wer­den durch die Eigentümerversammlung beschlossen. Abweichend davon ist ein Beschluss ohne Eigentümerversammlung gültig, wenn alle Eigen­tümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

2. Der Verwalter beruft einmal im Jahr die Wohnungseigentümerversamm­lung ein. Darüber hinaus hat er eine außerordentliche Wohnungseigen­tümerversammlung einzuberufen, wenn

a) der Verwaltungsbeirat oder

b) mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer – gerechnet nach der Kopfzahl oder der Zahl der Stimmen – oder

c) ein Eigentümer, der für bestimmte Maßnahmen die Zustimmung der Eigentümer­gemeinschaft oder des Verwalters benötigt,

dies schriftlich unter Angabe der Gründe verlangen.

Ist kein Verwalter bestellt oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigen­tümerver­sammlung einzuberufen, so kann der Verwaltungsbeiratsvorsit­zende, sein Stellvertreter oder die Eigentümer die Versammlung in den genannten Fällen selbst einberufen.

3. Die Einberufung erfolgt schriftlich oder in Textform unter Angabe von Ort, Zeit und Tagesordnung. Der Versand erfolgt durch Post, Fax oder E‑Mail. Für die Ord­nungs­mäßigkeit der Einberufung genügt die Absen­dung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.

4. Die Einladungsfrist soll mindestens sechs Wochen betragen, wobei der Tag der Absendung und der Tag der Eigentümerversammlung nicht mit­gerechnet werden. In Fällen besonderer Dringlichkeit kann die Frist an­gemessen abgekürzt werden.

5. Eine ordnungsgemäß eingeladene Eigentümerversammlung ist unabhän­gig von der Anzahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung hinzuweisen.

6. Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt der Verwalter. Be­schlüsse werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen ge­fasst, sofern das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung keine andere Mehrheit vorschreiben. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abge­lehnt.

7. Das Stimmrecht jeden Eigentümers bestimmt sich nach dessen Miteigen­tums­an­teilen.

8. Mehrere Eigentümer können das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Je­der von ihnen gilt als durch den anderen bevollmächtigt, sofern dem Verwalter nicht eine anderslautende schriftliche Mitteilung vorliegt.

9. Jeder Eigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Dieser hat eine schriftliche Vollmacht vor Beginn der Eigentümerversammlung vorzulegen. Jeder Wohnungsei­gentümer kann einen der Berufsverschwiegenheit unterliegenden Beistand hinzuziehen.

10. Ein Beschluss ist nur ungültig, wenn er gerichtlich für ungültig erklärt ist oder gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann.

11. Über die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ist unverzüglich eine Niederschrift zu fertigen, die vom Vorsitzenden, einem Eigentümer und dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Vertreter zu unter­schreiben ist. Jedem Eigentümer ist unverzüglich eine Abschrift zu über­senden; für die Art der Versendung gilt Ziff. 3.

12. Der Verwalter hat bezüglich der Beschlüsse der Wohnungseigentümer­gemeinschaft eine Beschluss-Sammlung zu führen. Er gewährt den Wohnungseigentümern nach vorheriger Anmeldung Einsicht in die Sammlung. Die Beschluss-Sammlung muss den Wortlaut folgender Dokumente enthalten: in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündete Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, schriftliche Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung, Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit mit Angabe von Datum, Gericht und der Parteien.

§ 17
Verwalter

1. Als erster Verwalter ist die AB Hausverwaltungen GmbH mit dem Sitz in Wuppertal bestellt. Die Bestellung gilt bis zum …

2. Im Übrigen beschließen die Eigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung. Die Bestellung kann für höchstens fünf Jahre erfolgen. Wie­derholte Bestellung durch neuerlichen Beschluss der Eigentümergemein­schaft ist zulässig, dieser kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestel­lungszeit gefasst werden.

3. Der Verwalter kann von der Eigentümergemeinschaft aus wichtigem Grund vorzeitig abberufen werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt.

4. Der Verwalter hat die Geschäfte mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes zu führen und die Gelder der Eigentümergemeinschaft von seinem Vermögen ge­sondert zu halten. Die Eigentümergemeinschaft kann die Verfügungsbefugnis des Verwalters von der Zustimmung eines Eigentümers oder eines Dritten abhängig machen. Die Rechte der Eigen­tümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter können nicht von einem einzelnen Eigentümer ausgeübt werden.

5. Mit dem Verwalter ist ein Verwaltervertrag abzuschließen.

6. Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus §§ 27, 28, 45 WEG sowie aus den Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung.

7. In Erweiterung seiner gesetzlichen Befugnisse hat der Verwalter folgende Befug­nisse:

a) Mit Wirkung für und gegen die Eigentümergemeinschaft im Rahmen seiner Ver­waltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsge­schäfte – auch öffentlich-rechtlicher Art – vorzunehmen;

b) Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen – auch wenn diese an einzelne Eigentümer gerichtet sind, sofern das ge­meinschaftliche Eigentum betroffen ist;

c) die von den Eigentümern nach der Teilungserklärung und Gemein­schafts­ordnung zu entrichtenden Zahlungen einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Eigentümer im Namen der übrigen Eigentümer oder im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen;

d) Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten ein­schließlich aller Gewährleistungsansprüche in eigenem Namen für Rechnung der Eigentümer geltend zu machen;

e) alle Versicherungen für die Anlage sowie Verträge mit Haus­meis­tern, Reinigungs- und Wartungsfirmen sowie Lieferanten abzu­schließen;

f) das Hausrecht auszuüben und Hausordnungen aufzustellen;

g) Prozessvollmacht zu erteilen.

8. Der Verwalter ist von den Bestimmungen des § 181 BGB – soweit ge­setzlich zulässig – befreit und zur Erteilung von Untervollmachten be­rechtigt.

9. Zur Ausübung seiner Befugnisse wird dem Verwalter eine besondere Vollmachtsurkunde ausgehändigt.

§ 18
Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungs­beirat, dessen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Die Anzahl der Mitglie­der des Verwaltungsbeirates werden durch die Wohnungseigentümerversamm­lung bestimmt. Der Verwaltungsbeirat bestimmt aus seiner Mitte den Vorsit­zenden. Die Wahl von Ersatzmitgliedern ist zulässig. Der Verwaltungsbeirat wird auf die Dauer von drei Jahren berufen; er ist zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters berechtigt. Über die Entlastung des Ver­waltungsbeirats und seiner Mitglieder ist jährlich zu beschließen.

§ 19
Änderungen der Gemeinschaftsordnung

1. Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung, die mit Ab­weichungen von abdingbaren gesetzlichen Regelungen verbunden sind, z. B. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Zustimmungen zu bauli­chen Veränderungen sowie Ge­brauchsregelungen, können von den Eigen­tümern in einer Eigentümersammlung durch Beschluss mit Zweidrittel­mehrheit aller Miteigentumsanteile vereinbart werden, sofern für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigen­tü­mer aufgrund der Neure­gelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig beein­trächtigt werden. Soweit durch das Gesetz zwingend eine abweichende Mehrheit vorgeschrieben ist, gilt vorrangig diese.

2. Abweichend davon können Änderungen und Ergänzungen der Gemein­schafts­ordnung, die einzelne Eigentümer vom Gebrauch des Gemein­schaftseigentums ausschließen oder bestehende Sondernutzungsrechte ändern oder aufheben, nicht durch Beschluss der Eigentümerversamm­lung, sondern nur durch notarielle Vereinbarung herbeigeführt werden. Gleiches gilt für Änderungen oder Ergänzungen, die diese Bestimmung der Gemeinschaftsordnung, die Vollmachten des Verwalters, die Rege­lungen des laufenden Wirtschaftsplans oder die Umsatzsteueroption be­treffen.

Anlage II zur Urkunde des Notars

… in Wuppertal vom … 2014

– UR.-Nr. … für 2014 –

Notar