_{Muster 14:}  Kaufvertrag über selbst genutztes Wohnungseigentum, Direktzahlung, kein Verbrauchervertrag

I.  Vertragstext

Ur.-Nr. … für 2014

…

Verhandelt zu … am …

Vor

…

Notar in …

erschienen …

1. …

– nachstehend „der Verkäufer“ genannt –,

2. …

– nachstehend „der Käufer“ genannt –,

dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch …

Auf Befragen des Notars erklärten die Erschienenen, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist.

Die Erschienenen erklärten mit der Bitte um Beurkundung:

Wir schließen folgenden

Kaufvertrag
über Wohnungseigentum:

I.
Kaufgegenstand, Kauf

1. Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Barmen Blatt 26500 verzeichneten 10.455/100.000 Mit­eigentumsanteils an dem Grundstück

verbunden mit dem Sondereigentum an der im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung nebst Kellerraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet,

– nachstehend „Wohnungseigentum“ genannt –.

Mit dem Wohnungseigentum ist ein Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz S 3 verbunden.

Im Grundbuch sind eingetragen:

in Abteilung II unter lfd. Nr.

1: Grunddienstbarkeit (Versorgungsleitungsrecht für die Stadtwerke AG in Wuppertal),

in Abteilung III unter lfd. Nr.

1: 76.000,– EUR Grundschuld für die Stadtsparkasse Remscheid in Remscheid.

Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen.

2. Der Verkäufer verkauft hiermit das vorbezeichnete Wohnungseigentum dem dies annehmenden Käufer. Mitverkauft werden die in der Wohnung befindliche Einbauküche nebst den eingebauten Elektrogeräten sowie der Anteil an der Instandhaltungsrücklage.

II.
Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit

1. Der Kaufpreis beträgt … EUR

(in Worten: … Euro).

Davon entfallen:

– auf das Wohnungseigentum ein Teilbetrag von … EUR,

– auf die mitverkaufte Einbauküche ein Teilbetrag von … EUR,

– auf die mitverkaufte Instandhaltungsrücklage ein Teilbetrag von … EUR.

2. Der Kaufpreis ist bis zum 31. Oktober 2014 zu zahlen, sofern bis zu diesem Zeitpunkt:

a) die nachstehend zur Eintragung bewilligte Vormerkung zugunsten des Käufers zur Sicherung seines Anspruchs auf Eigentumsübertra­gung im Grundbuch eingetragen worden ist,

b) dem beurkundenden Notar die Unterlagen vorliegen, die erforder­lich sind, um das verkaufte Wohnungseigentum von allen nicht übernommenen Belastungen und Beschränkungen freizustellen, und zwar zur freien Verfügung oder zur Verfügung gegen Zahlung aus dem Kaufpreis,

c) dem beurkundenden Notar die Zustimmung des Verwalters und der Nachweis über die Verwalterbestellung in grundbuchmäßiger Form sowie die Bestätigung des Verwalters, dass keine Wohngeldrückstände bestehen, vorliegen,

d) der beurkundende Notar dem Käufer das Vorliegen der vorstehen­den Voraussetzungen mitgeteilt hat,

e) der Verkäufer das verkaufte Wohnungseigentum geräumt hat.

3. Wird der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt, ist er vom Tage der Fällig­keit an mit … % jährlich zu verzinsen.

4. Soweit Zahlungen nicht an die Gläubiger abzulösender Grundpfand­rechts­for­de­rungen geleistet werden, haben sie auf das Konto des Verkäu­fers bei der …, IBAN … zu erfolgen.

5. Wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises sowie aus voll­streckungs­rechtlichen Gründen festgelegter Zinsen in Höhe von … % jährlich ab dem 1. No­vem­ber 2014 unterwirft sich der Käufer – mehrere als Gesamtschuldner – dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvoll­streckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der beurkun­dende Notar wird ermächtigt, dem Verkäufer jederzeit ohne besonderen Nachweis vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen.

III.
Rücktrittsrecht

1. Der Verkäufer behält sich für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis nicht spätestens bis zum Ablauf von vier Wochen nach dem Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis nach der vorstehend in Abschnitt II unter Ziff. 2 ge­troffenen Vereinbarung zu zahlen war, auf das vorgenannte Konto des Verkäufers oder an abzulösende Grundpfandrechtsgläubiger gezahlt hat, ein vertragliches, durch Einschreiben gegen Rückschein auszuübendes Rücktrittsrecht von diesem Vertrag vor.

2. Das Recht des Verkäufers, im Falle des Rücktritts Schadensersatzansprü­che geltend zu machen, bleibt unberührt.

IV.
Kaufpreisfinanzierung

Soweit der Käufer den Kaufpreis aus Darlehen erbringt, die durch Eintragung von Grundpfandrechten an dem verkauften Wohnungseigentum zu sichern sind, verpflichtet sich der Verkäufer bei der Bestellung dieser Grundpfand­rechte mitzuwirken, wenn die persönliche Haftung hierfür ausschließlich von dem Käufer übernommen wird und die nachstehend in Abschnitt VII Ziff. 4 enthaltenen Anweisungen beachtet werden.

V.
Gewährleistung, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen

1. Der Verkäufer garantiert die vertragsgemäße Übereignung und Übergabe des verkauften Wohnungseigentums; der Käufer die vertragsgemäße Zahlung des Kaufpreises.

2. Das verkaufte Wohnungseigentum wurde 1962 in massiver Ziegelbauweise mit Stahlbetondecken errichtet; Renovierungsarbeiten wurden seit der Errich­tung nicht durch­geführt.

Das Wohnungseigentum wird verkauft im gegenwärtigen, dem Käufer bekannten Zustand. Der Verkäufer übernimmt keine Gewähr für eine be­stimmte Wohn- und Nutzfläche und für die Richtigkeit der im Grund­buch angegebenen Grundstücksgröße. Er haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel. Er versichert, dass ihm unsichtbare Sachmängel nicht bekannt sind.

3. Baulasten, im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten und nach­barrecht­liche Beschränkungen werden von dem Käufer übernommen; solche sind dem Verkäufer nicht bekannt. Der Verkäufer versichert, dass er Eintragungen in das Baulasten­verzeichnis nicht veranlasst hat und nicht veranlassen wird. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewie­sen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen.

4. Der Verkäufer garantiert die Übereignung und Besitzverschaffung an dem verkauften Wohnungseigentum gemäß diesem Vertrag; insbesondere, dass das verkaufte Wohnungseigentum – soweit nicht eine ausdrückliche Übernahme erfolgt – frei wird von allen im Grundbuch eingetragenen Belastungen und Beschränkungen sowie von Zinsen, Steuern und Abgaben, die bis zum Tage des Besitzüber­gangs anfallen, insbesondere von dem Grundpfandrecht in Abt. III Nr. 1. Das Recht in Abt. II Nr. 1 wird vom Käufer übernommen.

5. Besitz und Gefahr, Nutzungen und Lasten sowie die Verkehrssiche­rungspflicht gehen am Tag der Kaufpreiszahlung auf den Käufer über.

6. Ein Mietverhältnis besteht nicht. Der Verkäufer nutzt das verkaufte Wohnungseigentum selbst. Er verpflichtet sich, dieses bis spätestens zum 31. Oktober 2014 zu räumen.

Wegen der Verpflichtung zur Räumung des verkauften Wohnungseigen­tums – der gesamten Wohnung Ritterstraße 152, 1. Obergeschoss mit Kellerraum Nr. 3 im Kellergeschoss – unterwirft sich der Verkäufer dem Käufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkun­de. Dem Käufer darf jederzeit vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkun­de erteilt werden.

Der Verkäufer sichert zu, dass das verkaufte Wohnungseigentum nicht der Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz oder anderen öffentlich-recht­lichen Mietpreisbindungen unterliegt.

7. a) Der Käufer tritt mit dem Tage des Besitzübergangs in sämtliche Rechte und Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter ein, insbesondere soweit sie sich aus der dem verkauften Wohnungseigen­tum zugrunde liegenden Teilungserklärung und der Gemeinschaftsord­nung sowie etwaigen Änderungen zu diesen ergeben. Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass er an Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden ist und ihm empfohlen, vor Beurkundung Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen, die vom Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen ist. Eine Prüfung der Beschluss-Sammlung durch den Notar ist nicht erfolgt.

b) Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass sie im Außenverhältnis für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die vor Veräußerung fällig werden, kraft Gesetzes gesamtschuldnerisch haften. Die Beteiligten vereinbaren, dass der Käufer für solche Verbindlichkeiten im Innenverhältnis nur haftet, soweit diesen eine Gegenleistung gegenübersteht, die beim Besitzübergang noch im Verwaltungsvermögen vorhanden ist oder die nach Besitzübergang in das Verwaltungsvermögen gelangt.

c) Der Käufer übernimmt auch anteilig das Verwaltungsvermögen, insbe­sondere die Instandsetzungsrücklage. Etwaige Rückstände an Verwal­tungsbeiträgen trägt im Verhältnis der Beteiligten untereinander der Ver­käufer. Der Verkäufer versichert, dass keine Rückstände bestehen und frühere Wirtschaftsjahre der Gemeinschaft unanfechtbar abgerechnet sind.

d) Der Verkäufer verpflichtet sich, durch gesonderte schriftliche Erklärung den Käufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB zu bevollmächtigen, ihn ab sofort gegenüber dem Verwalter und der Eigen­tümergemeinschaft zu vertreten und – soweit durch die Teilungserklä­rung zugelassen – in der Eigentümerversammlung für ihn abzustimmen.

Schuldrechtlich wird vereinbart, dass der Käufer bis zum Besitzübergang von der zu erteilenden Vollmacht nur mit vorheriger schriftlicher Zu­stimmung des Verkäufers Gebrauch machen darf. Der Verkäufer ist be­rechtigt, die Vollmacht jederzeit zu widerrufen, insbesondere wenn der Kaufpreis nicht fristgemäß gezahlt wird.

8. Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerkosten trägt – unabhängig davon, ob sie durch Zustellung eines Bescheides geltend gemacht worden sind – der Verkäufer für die bis zum heutigen Tage ganz oder teilweise tatsächlich vorhandenen Anlagen, mindestens jedoch in Höhe etwa er­brachter Vorausleistungen. Alle übrigen Beiträge und Kosten trägt der Käufer. Der Verkäufer versichert, dass ihm keine Beitrags- und Kosten­rückstände bekannt sind und sich nach seiner Kenntnis keine Erschlie­ßungs­anlagen in der Herstellung befinden.

VI.
Kosten, Steuern

1. Die mit diesem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Kosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Der Käufer beantragt, den auf die mitverkauften beweglichen Sachen und die Instandsetzungsrücklage entfallenden Kaufpreisteil bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer steuermindernd zu berücksichtigen. Er wird die Höhe der Instandsetzungsrücklage der Grunderwerbsteuerstelle selbst nachweisen.

2. Die Mehrkosten für die Freistellung des Wohnungseigentums von nicht über­nommenen Belastungen trägt der Verkäufer, ebenso etwaige erhöhte Hinterlegungsgebühren, die durch die Ablösung von nicht übernomme­nen Grundpfandrechtsforderungen entstehen.

3. Soweit ein Vertragsbeteiligter vertreten ist, trägt er die Kosten seiner Be­stätigung oder Genehmigung.

VII.
Auflassung, Grundbucherklärungen, Vollmacht, Anweisungen

1. Die Beteiligten sind darüber einig, dass das verkaufte Wohnungseigentum auf den Käufer übergeht; sie bewilligen und beantra­gen die Eintragung des dementsprechenden Eigentumswechsels in das Grundbuch.

2. Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung einer Vormer­kung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertra­gung in das Grundbuch.

Der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt die Löschung dieser Vor­merkung im Grundbuch im Anschluss an die Eigentumsumschreibung unter der Voraussetzung, dass keine Zwischeneintragungen erfolgt sind und keine Zwischenanträge vorliegen, ausgenommen solche, denen er zu­gestimmt hat.

Für den Fall, dass der Verkäufer sein Rücktrittsrecht nach Abschnitt III dieses Vertrages ausübt, ermächtigt der Käufer den Notar, die Löschung dieser Vormerkung zu bewilligen und zu beantragen. Der Notar wird angewiesen, von der Ermächtigung nur Gebrauch zu machen, wenn der Verkäufer ihm das Rücktrittsschreiben abschriftlich übersen­det und der Käufer nach schriftlicher Aufforderung durch den beurkun­denden Notar an dessen letzte bekannte Adresse nicht innerhalb von vier Wochen die Zahlung des Kaufprei­ses nachweist.

Die Abtretung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung sowie des Anwartschafts­­rechts auf das Eigentum ist ausgeschlossen.

3. Die Beteiligten geben zu allen Löschungen, Rangänderungen und Pfand­freigaben ihre Zustimmung und beantragen, diese entsprechend den Bewilligungen der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen. Soweit die Beteiligten selbst Berechtigte sind, bewilligen sie die Löschung der Rech­te im Grundbuch.

4. Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, Grundpfandrechte in beliebi­ger Höhe an dem verkauften Wohnungseigentum zu bestellen, den jewei­ligen Eigentümer in Ansehung der Grundpfandrechte der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen sowie alle Erklärungen abzugeben, die zur ranggerechten Eintragung der Grundpfandrechte erforderlich oder zweckmäßig sind. Die Vollmacht ist insoweit eingeschränkt, als der Verkäufer keine persönliche Haftung gegenüber den Gläubigern über­nimmt, die Grundpfandrechte bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur zur Sicherung der tatsächlich an den Käufer ausgezahlten Kaufpreisfi­nanzierungsmittel dienen und wieder gelöscht werden müssen, falls der Kaufvertrag aus Gründen nicht durchgeführt wird, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat. Die Beachtung dieser Einschränkung ist dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen.

Der Käufer tritt seinen Anspruch auf Auszahlung der Grundpfand­rechtsdarlehen bis zur Höhe des Kaufpreises unwiderruflich an den dies annehmenden Verkäufer ab und weist den Gläubiger unwiderruflich an, den Darlehensbetrag nur an den Verkäufer oder von diesem abzulösende Grundpfandrechtsgläubiger auszuzahlen.

Die Beteiligten weisen den Notar an, die Eintragung der Grundpfand­rechte im Grundbuch aufgrund dieser Vollmacht nur zu veranlassen, wenn ihm der Gläubiger schriftlich bestätigt hat, die vorstehende Siche­rungsabrede und Zahlungsanweisung zu beachten.

Die Vollmacht kann nur vor dem beurkundenden Notar, dessen Sozius oder deren Vertreter im Amt verwendet werden.

5. Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grund­buchamt auch einzeln oder eingeschränkt einzureichen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen.

Den Antrag auf Eigentumsumschreibung soll der Notar erst stellen, wenn die vollständige Zahlung des Kaufpreises (ohne etwaige Zinsen) nachge­wiesen ist. Bis dahin soll er Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften dieser Urkunde, die die Auflassung enthalten, nicht erteilen.

VIII.
Genehmigungen

Zu diesem Vertrag erforderliche Genehmigungen bleiben vorbehalten. Sie sollen durch den beurkundenden Notar eingeholt und mit ihrem Eingang bei diesem allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden.

IX.
Hinweise

Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass

– das Eigentum erst mit Umschreibung im Grundbuch übergeht, die erst beantragt werden kann nach Vorliegen aller Genehmigungen und der Un­bedenklichkeits­be­scheinigung des Finanzamtes,

– Verkäufer und Käufer von Gesetzes wegen gesamtschuldnerisch für Kos­ten und Steuern haften,

– der Vertrag nichtig sein kann, wenn nicht alle getroffenen Vereinbarun­gen beurkundet worden sind.

Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: …