_{Muster 6:}  Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

I.  Vertragstext

[Urkundseingang: siehe Muster 1 Rz. 9]

Ich gebe hiermit gemäß § 30 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) fol­gende

Teilungserklärung

ab:

I.
Bezeichnung des aufzuteilenden Erbbaurechts, Gebäude

1. Die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG

– nachstehend „Erbbauberechtigter“ genannt – ist Erbbauberechtigter des im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blatt 1178 eingetragenen Erbbaurechts

Im Grundbuch sind eingetragen:

in Abteilung II: …

in Abteilung III: …

Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen.

2. Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz werden zwei Mehrfamilienhäuser mit jeweils acht Wohnungen und jeweils einer Gewerbeeinheit sowie eine Tiefgarage mit insgesamt 18 PKW-Stellplätzen errichtet.

II.
Teilung

Der Erbbauberechtigte teilt das Erbbaurecht an dem vorbezeichneten Grund­stück gemäß § 30 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 8 WEG in Anteile am Erbbaurecht auf in der Weise, dass mit jedem Anteil am Erbbaurecht das Son­dereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist.

Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Akten­zeichen „558/014“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und An­sichtszeichnungen.

Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Be­scheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anla­ge III beigefügt.

Die im Aufteilungsplan nicht mit Nummern gekennzeichneten Räume und Flächen bleiben gemeinschaftliches Eigentum aller Erbbauberechtigten im Sinne des § 5 WEG.

III.
Name

Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungserbbaurechts­gemeinschaft Friedrich-Lang-Str. 22–24, Wuppertal“.

IV.
Gemeinschaftsordnung

Der Inhalt des Wohnungserbbaurechts- und Teilerbbaurechts und die Rechte und Pflichten der Erbbauberechtigten werden durch den vorgenannten Auftei­lungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist.

V.
Grundbucherklärungen

Der Erbbauberechtigte bewilligt und beantragt, in das Erbbaugrundbuch ein­zutragen:

1. Die Aufteilung des in Abschnitt I bezeichneten Erbbaurechts in Anteile und deren Verbindung mit Sondereigentum gemäß Abschnitt II und III dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Wohnungserbbau­grundbüchern – für jedes Wohnungserbbaurecht gesondert –.

2. Die bezüglich des Verhältnisses der Wohnungserbbauberechtigten un­tereinander bestimmte Abweichung und Ergänzung zum Wohnungsei­gentumsgesetz als Inhalt des Sondereigentums gemäß Abschnitt IV, An­lagen I und II dieser Urkunde.

VI.
Vollmacht

Der Erbbauberechtigte bevollmächtigt hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

– …, Bürovorsteherin,

– …, Notarfachangestellte,

– …, Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch ab­ändernder oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Ur­kunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind.

VII.
Kosten, Sonstiges

1. Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten trägt der Erbbauberechtigte.

2. Die als Anlage IV genommenen Pläne sollen nur für das Grundbuchamt mit ausgefertigt werden.

3. Soweit Bestimmungen dieser Teilungserklärung und der Gemeinschafts­ordnung unwirksam oder unvollständig sein sollten, werden die übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hier­von nicht berührt. Die Erbbauberechtigten sind verpflichtet, unwirksame Bestimmungen durch rechtswirksame Bestimmungen zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der betreffenden Bestimmung möglichst weitgehend entsprechen.

Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgelesen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnun­gen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: …

Anlage I zur Urkunde des Notars

… in Wuppertal vom … 2014

– Ur.-Nr. … für 2014 –

Notar

Gemeinschaftsordnung

§ 1
Grundsatz

Das Verhältnis der Erbbauberechtigten untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im Folgenden nicht etwas ande­res geregelt ist.

§ 2
Begriffsbestimmungen

1. Wohnungserbbaurecht ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemein­schaftlichen Erbbaurecht, zu dem es gehört.

2. Teilerbbaurecht ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken die­nenden Raumeinheiten des Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigen­tumsanteil an dem gemeinschaftlichen Erbbaurecht, zu dem es gehört.

3. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Ein­richtungen und Anlagen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

4. Sondereigentum sind die in dieser Teilungserklärung bezeichneten Räume sowie diejenigen zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäu­des, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass da­durch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum be­ruhendes Recht eines anderen Erbbauberechtigten über das nach § 14 WEG und Abschnitt IV dieser Teilungserklärung zulässige Maß hinaus beein­trächtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. In Er­gänzung zu § 5 WEG wird festgestellt, dass zum Sondereigentum gehö­ren:

a) bis g) [siehe Muster 1, Gemeinschaftsordnung, § 2 Ziff. 4 Buchst. a bis g und Erläuterungen unter Rz. 120–125]

5. Sondernutzungsrecht ist das ausschließlich oder mit bestimmten anderen Erbbauberechtigten gemeinschaftlich bestehende Recht zur Nutzung eines näher bezeichneten Teiles des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Erbbauberechtigten.

6. Der Begriff „Eigentümergemeinschaft“ wird nachfolgend zur Bezeichnung der Ge­meinschaft der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten verwendet, die an dem vorstehend aufgeteilten Wohnungs- und Teilerbbaurecht be­teiligt sind.

§ 3
Zweckbestimmung, Art und Umfang der Nutzung

1. Die Zweckbestimmung des Erbbaurechts gemäß § … des Erbbaurechts­vertrages gilt auch zwischen den Erbbauberechtigten. Soweit danach eine Änderung der Nutzung im Verhältnis zum Grundeigentümer zulässig ist, gilt dies grundsätzlich auch im Verhältnis zwischen den Erbbauberechtig­ten.

2. Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Abwei­chend davon ist die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes mit Zustim­mung des Verwalters – sofern kein Verwalter bestellt ist, der anderen Erbbauberechtigten aus der betroffenen Teileigentümergemeinschaft – zulässig. Die Zustimmung ist widerruflich, sie kann aus einem wichtigen Grunde versagt oder unter bestimmten Bedingungen erteilt werden; ins­besondere unter der Bedingung, dass der Erbbauberechtigte einen Zu­schlag für die Lasten und Kostenverteilung nach § 15 dieser Gemein­schaftsordnung zu zahlen hat.

Die nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilerbbaurechte dürfen zu jedem gewerb­lichen Zweck – unabhängig von der im Aufteilungsplan angegebe­nen Nutzung – genutzt werden. Unzulässig sind alle Tä­tigkeiten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Erbringung oder Darstellung sexueller Handlungen stehen.

3. [Siehe Muster 1, § 3 Ziff. 3 Rz. 35; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbauberech­tigter“]

§ 4
Getrennte Verwaltung

Die vorhandenen Gebäude sowie die Tiefgarage sollen jeweils selbstständig ver­sorgt, verwaltet und bewirtschaftet werden. Sie sollen jeweils hinsichtlich der Nutzung, der Lasten, Kosten und der Verwaltung als getrennte, selbstständige Einheit behandelt werden, soweit dies gesetzlich zulässig ist und die Lasten und Kosten getrennt ermittelt werden können. Für jedes Gebäude, die Tiefga­rage sowie für die vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen (Gemein­schafts­flächen) sind getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden.

Die jeweiligen (Teil-)Gemeinschaften haben insbesondere auch das Recht, bauliche Veränderungen an und in den Gebäudeteilen bzw. Tiefgarage vorzu­nehmen sowie die Nutzungsart zu ändern. Ausgenommen sind die vorstehend genannten Gemeinschaftseinrichtungen.

Die Beschlussfassung über die danach für beide Gebäude und die Tiefgarage getrennt zu behandelnden Angelegenheiten erfolgt jeweils durch Teileigentü­merversammlungen.

§ 5
Sondernutzungsrechte

1. Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit Nr. 1–8 (Haus 1) bezeich­neten Erbbaurechte wird – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB, unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – das Recht eingeräumt, diejenigen unbebauten Grundstücksflächen, die in dem als Anlage II ge­nommenen Lageplan schwarz umrandet und mit „SN 1“ bezeichnet sind, als Garten zu nutzen. Sie sind berechtigt, die betroffenen Flächen selbst zu gestalten.

Ihnen wird – unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – in gleicher Weise das Recht auf Nutzung der in Haus 1 befindlichen, zum gemein­schaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt.

2. Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit Nr. 9–16 (Haus 2) bezeichneten Erbbaurechte wird – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB – unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – das Recht einge­räumt, diejenigen unbebauten Grundstücksflächen, die in dem als Anlage II ge­nommenen Lageplan schwarz umrandet und mit „SN 2“ bezeichnet sind, als Garten zu nutzen. Sie sind berechtigt, die betroffenen Flächen selbst zu gestalten.

Ihnen wird – unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – in gleicher Weise das Recht auf Nutzung der in Haus 2 befindlichen, zum gemein­schaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt.

3. Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit TG 1–34 (Tief­garage) bezeichneten Erbbaurechte wird – unter Ausschluss der übri­gen Erbbauberechtigten – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB, das Recht auf Nutzung der in der Tiefgarage befindlichen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt.

§ 6
Veräußerung des Erbbaurechts

[Siehe Muster 1, § 5 Rz. 39 f, 143 f; ersetze „Wohnungseigentümer“ durch „Woh­nungser­b­bau­berechtigter“]

§ 7
Instandhaltung und Instandsetzung

1. Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Erbbauberechtigten, die Instandhaltung und In­standsetzung der Gebäude der jeweiligen Teileigentümergemeinschaft, soweit nicht Sondernutzungsrechte bestehen.

2. bis 5. [Siehe Muster 1, § 6 Ziff. 2–5 Rz. 42–45; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

6. Die Erbbauberechtigten sind zur Ansammlung einer getrennten Instand­haltungs­rückstellung für das von ihrem Erbbaurecht betroffene Gebäude bzw. die von ihrem Erbbaurecht betroffene Tiefgarage und die bestehen­den Gemeinschaftseinrichtungen (Gemeinschaftsflächen) verpflichtet. Zu diesem Zweck ist jährlich ein angemessener Betrag zu entrichten. Aus dieser Rückstellung werden die Kosten für die Instandhaltung und In­standsetzung des jeweiligen Gebäudes, der Tiefgarage und der Gemein­schaftseinrichtungen bestritten. Falls die vorhandene Rückstellung nicht ausreicht, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendige Arbei­ten zu decken, sind die Erbbauberechtigten verpflichtet, Nachzahlung zu leisten. Entnahmen aus der für Gemeinschaftseinrichtungen gebildeten Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instandhal­tung oder Instandsetzung bedürfen der Zustimmung aller Erbbauberech­tigten. Entnahmen aus der für ein Gebäude bzw. die Tiefgarage gebilde­ten Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instand­haltung oder Instandsetzung bedürfen der Zustimmung aller Mitglieder der jeweiligen Teileigentümergemeinschaft.

§ 8
Bauliche Veränderungen

[Siehe Muster 1, § 7 Rz. 47 f, 150; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erb­bau­berechtigter“; „Eigentümergemeinschaft“ durch „Gemeinschaft der Woh­nungs­erb­bau­berechtigten“]

§ 9
Haftung des Erbbauberechtigten

[Siehe Muster 1, § 8 Rz. 49, 151; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“; „Eigentum“ bzw. „Sondereigentum“ durch „Erbbaurecht“]

§ 10
Versicherungen

[Siehe Muster 1, § 8 Rz. 50–52, 153 ff; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sonder­eigen­tümer“ durch „Erb­bau­berechtigter“]

§ 11
Wiederaufbau

1. Wird ein Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so ist die Teileigentümer­gemein­schaft des betreffenden Gebäudes zum Wiederaufbau für den Fall verpflichtet, dass die Kosten des Wiederaufbaus durch Versicherungs- oder Entschädigungszahlung von dritter Seite gedeckt sind. Entsprechen­des gilt für die Tiefgarage.

2. Sind die Kosten des Wiederaufbaus nicht gemäß vorstehendem Absatz 1 gedeckt, so besteht grundsätzlich keine Wiederaufbaupflicht. In diesem Fall ist jeder Sondereigentümer – unabhängig von den bestehenden Teil­eigentümergemeinschaften – berechtigt, die Aufhebung der Gemein­schaft zu verlangen. Der Anspruch auf Auf­hebung ist ausgeschlossen, wenn sich einer der Sondereigentümer oder ein Dritter bereit erklärt, das Sondereigentum des die Aufhebung verlangenden Sondereigentümers zum Schätzwert zu übernehmen und gegen die Übernahme keine sachli­chen Gründe sprechen.

§ 12
Mehrheit von Berechtigten an einem Erbbaurecht

[Siehe Muster 1, § 11 Rz. 55 ff, 158 ff; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbau­berech­tigter“]

§ 13
Unerreichbarkeit des Erbbauberechtigten

[Siehe Muster 1, § 12 Rz. 58, 160; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbau­berech­tigter“]

§ 14
Entziehung des Erbbaurechts

1. Begeht ein Erbbauberechtigter eine schwere Verletzung seiner gegenüber anderen Erbbauberechtigten bestehenden Verpflichtungen, sodass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Erbbauberechtigten von ihm die Veräußerung sei­nes Erbbaurechts verlangen, insbesondere wenn:

a) bis d) [Siehe Muster 1, § 13 Rz. 59, 161 ff; ersetze „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

e) der Erbbauberechtigte seine Verpflichtungen aus dem Erbbaurechts­vertrag erheblich verletzt und sie trotz Aufforderung des Verwalters nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfüllt.

2. [Siehe Muster 1, § 13 Rz. 60, 167; ersetze „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“].

§ 15
Lasten und Kosten

1. Jeder Erbbauberechtigte muss sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie an den Kosten des Gebrauchs, der Instandhaltung, In­standsetzung und sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen­tums beteiligen. Maßgebend ist, sofern die Verwaltung nach § 4 der Ge­meinschaftsordnung durch Teilgemeinschaften erfolgt, das Verhältnis der im Grundbuch angegebenen Miteigentumsanteile der Mitglieder der Teil­gemeinschaft; im Übrigen das Verhältnis der Miteigentumsan­teile der (Gesamt-)Gemeinschaft. Die vorstehende Regelung gilt nur, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen sind oder aufgrund der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 3–5 WEG abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind.

2. bis 6. [Siehe Muster 1, § 14 Ziff. 2–6 Rz. 62–66, 168 ff; ersetze „Sonder­eigen­tümer“ und „Eigen­tümer“ durch „Erbbauberechtigter“].

§ 16
Wirtschaftsplan und Abrechnung

[Siehe Muster 1, § 15 Rz. 67 ff, 178 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigen­tümer“ durch „Erb­bau­berechtigter“].

§ 17
Versammlung der Erbbauberechtigten

1. bis 10. [Siehe Muster 1, § 16 Rz. 72 ff, 183 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erb­bauberechtigter“].

11. Die vorstehenden Bedingungen gelten entsprechend für Versammlungen der nach § 4 dieser Gemeinschaftsordnung zu bildenden Teilgemeinschaf­ten.

§ 18
Verwalter

[Siehe Muster 1, § 17 Rz. 83 ff, 199 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigen­tümer“ durch „Erbbauberechtigter“].

§ 19
Verwaltungsbeirat

Die Erbbauberechtigten wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbei­rat, dessen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates wird durch die Versammlung der Erbbauberechtigten bestimmt. Dem Verwaltungsbeirat soll ein Mitglied jeder Teileigentümerge­meinschaft angehören. Der Verwaltungsbeirat bestimmt aus seiner Mitte den Vorsitzenden. Die Wahl von Ersatzmitgliedern ist zulässig. Der Verwaltungs­beirat wird auf die Dauer von drei Jahren berufen, er ist zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters berechtigt. Über die Entlastung des Verwaltungsbeirats und seiner Mitglieder ist jährlich zu beschließen.

§ 20
Änderungen der Gemeinschaftsordnung

[Siehe Muster 1, § 19 Rz. 93 ff, 216 ff; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigen­tümer“ durch „Erb­bau­berechtigter“.].

Anlage II zur Urkunde des Notars

… in Wuppertal vom … 2014

– Ur.-Nr. … für 2014 –

Notar

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