Muster 1: Wohn- und Geschäftshaus mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung

Ur.-Nr. […] für 2021

Verhandelt zu Wuppertal am […]

Vor

[…]

Notar in […]

erschien:

Herr/Frau […],

hier handelnd in seiner Eigenschaft als einzelvertretungsberechtigter und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der ABC Grundbesitz Verwaltungs GmbH mit Sitz in Wuppertal,

diese handelnd als zur alleinigen Vertretung berechtigte persönlich haftende Gesellschafterin für die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG mit Sitz in Wuppertal,

dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch […]

Auf Befragen des Notars erklärte der/die Erschienene, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist.

Der/die Erschienene – handelnd wie angegeben – erklärte mit der Bitte um Beurkundung:

Ich gebe hiermit gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende

Teilungserklärung

ab:

I.
Grundstück

1. Die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG

– nachstehend „Grundstückseigentümer“ genannt – ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blatt 3408 eingetragenen Grundbesitzes

Im Grundbuch sind eingetragen:

in Abteilung II: […]

in Abteilung III: […]

Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen.

2. Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus mit zwölf Wohnungen und einer Gewerbeeinheit nebst acht PKW-Stellplätzen sowie zwei Carports.

II.
Teilung

Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile auf in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil jeweils das Sondereigentum an bestimmten Räumen und – soweit ausdrücklich angegeben – außerhalb des Gebäudes befindlichen Flächen oder einem Stellplatz verbunden ist.

Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „22.78/21“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen.

Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt.

Soweit im Aufteilungs- und Lageplan Räume, Stellplätze und außerhalb des Gebäudes befindliche Flächen nicht mit Ziffern gekennzeichnet sind, bleiben sie gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG.

III.
Name

Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemeinschaft Kaiserstraße 22–24“, Wuppertal.

IV.
Gemeinschaftsordnung

Der Inhalt des Wohnungs- und Teileigentums und die Rechte und Pflichten der Eigentümer werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist.

V.
Grundbucherklärungen

1. Der Grundstückseigentümer bewilligt und beantragt, in das Grundbuch einzutragen:

2. Die Aufteilung des in Abschnitt I bezeichneten Grundstücks in Miteigentumsanteile und deren Verbindung mit Sondereigentum gemäß Abschnitt II dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Wohnungsgrundbüchern bzw. Teileigentumsgrundbüchern

– für jedes Wohnungseigentum bzw. Teileigentum gesondert.

3. Die bezüglich des Verhältnisses der Eigentümer untereinander bestimmte Abweichung und Ergänzung zum WEG als Inhalt des Sondereigentums gemäß Abschnitt IV, Anlagen I, II dieser Urkunde,

insbesondere die in § 5 der Anlage I (Gemeinschaftsordnung) enthaltene Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG sowie die Haftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände nach § 7 Abs. 3 WEG.

VI.
Vollmacht

Der Grundstückseigentümer bevollmächtigt hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

– […], Bürovorsteherin,

– […], Notarfachangestellte,

– […], Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder oder ergänzender Art abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind.

VII.
Kosten, Sonstiges

1. Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten trägt der Grundstückseigentümer.

2. Die als Anlage IV genommenen Pläne sollen nur für das Grundbuchamt mit ausgefertigt werden.

3. Soweit Bestimmungen dieser Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung unwirksam oder unvollständig sein sollten, werden die übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hiervon nicht berührt. Die Eigentümer sind verpflichtet, unwirksame Bestimmungen durch rechtswirksame Bestimmungen zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der betreffenden Bestimmung möglichst weitgehend entsprechen.

Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgelesen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: […]

Anlage I zur Urkunde des Notars

[…] in Wuppertal vom […] 2021

– UR.-Nr. […] für 2021 –

Notar

Gemeinschaftsordnung

§ 1
Grundsatz

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im Folgenden nicht etwas anderes geregelt ist.

§ 2
Begriffsbestimmungen

1. Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

2. Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumeinheiten des Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

3. Gemeinschaftliches Eigentum

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Einrichtungen und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören damit insbesondere alle konstruktiven Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Sondereigentümer dienenden Teile, Anlagen und Einrichtungen und das jeweils vorhandene Verwaltungsvermögen.

4. Sondereigentum

Gegenstand des Sondereigentums sind die in dieser Teilungserklärung bezeichneten Räume einschließlich von Stellplätzen gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG sowie diejenigen zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach Abschnitt III dieser Teilungserklärung oder bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Das Sondereigentum erfasst auch außerhalb des Gebäudes liegende Flächen, sofern diese in der Teilungserklärung als Sondereigentum bezeichnet sind. In Ergänzung zu § 5 WEG wird festgestellt, dass zum Sondereigentum gehören:

a) der Fußbodenbelag und der Deckenputz der im Sondereigentum stehenden Räume sowie der Belag von Balkonen, Terrassen und Stellplätzen,

b) die nicht tragenden Zwischenwände innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume,

c) der Wandputz und die Wandverkleidung sämtlicher zum Sondereigentum gehörenden Räume, auch soweit die putztragenden Wände nicht zum Sondereigentum gehören,

d) die Innentüren innerhalb des Sondereigentums, nicht jedoch die Wohnungsabschlusstüren der zum Sondereigentum gehörenden Räume,

e) sämtliche innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume befindlichen Einrichtungs‑ und Ausstattungsgegenstände,

f) die Versorgungsleitungen für Wasser, Gas, Strom, Radio und Fernsehen etc. jeweils von der Abzweigung der Leitung in die einzelnen im Sondereigentum stehenden Räume an, ausgenommen Durchgangsleitungen,

g) die Entwässerungsleitungen bis zur Anschlussstelle an die gemeinsame Hausleitung beziehungsweise die jeweilige Fall‑Leitung,

h) sofern Außenflächen zum Sondereigentum gehören, die mit Grund und Boden fest verbundenen Sachen.

Sofern sich die zu Buchst. a) bis h) genannten Gebäudeteile im Einzelfall als nicht sondereigentumsfähig erweisen sollten, wird dem jeweiligen Wohnungseigentümer an ihnen vorsorglich ein Sondernutzungsrecht unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zugewiesen. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gehen zu seinen Lasten.

5. Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht ist das ausschließlich oder mit bestimmten anderen Eigentümern gemeinschaftlich bestehende Recht zur Nutzung eines näher bezeichneten Teils des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Eigentümer.

§ 3
Art und Umfang der Nutzung

1. Jeder Eigentümer darf mit seinem Wohnungs- oder Teileigentum nach Belieben verfahren und es nutzen, soweit nicht das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen darf er mitbenutzen, soweit daran nicht Sondernutzungsrechte anderer bestehen.

2. Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Abweichend davon ist die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes mit Zustimmung des Verwalters – sofern kein Verwalter bestellt ist, der anderen Wohnungseigentümer – zulässig. Die Zustimmung ist widerruflich, sie kann aus einem wichtigen Grunde versagt oder unter bestimmten Bedingungen erteilt werden; insbesondere unter der Bedingung, dass der Eigentümer einen Zuschlag für die Lasten und Kostenverteilung nach § 14 dieser Gemeinschaftsordnung zu zahlen hat. Erforderliche behördliche Genehmigungen hat der Eigentümer einzuholen und dem Verwalter nachzuweisen.

Die nicht zu Wohnzwecken dienenden Sondereigentumseinheiten dürfen zu jedem gewerblichen Zweck – unabhängig von der im Aufteilungsplan angegebenen Nutzung – genutzt werden. Unzulässig sind alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Erbringung oder Darstellung sexueller Handlungen stehen sowie Einrichtungen zur Abgabe von Drogen und Ersatzstoffen.

3. Das Anbringen von Reklameeinrichtungen, Schildern – ausgenommen Namens-, Briefkasten- oder Türschildern –, Außenantennen oder Satellitenschüsseln ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung kann erteilt werden, wenn keine öffentlich-rechtlichen Bestimmungen oder wichtige Gründe entgegenstehen; sie kann von einer Nutzungsentschädigung abhängig gemacht werden. Bei Entfernung der Einrichtung ist der Eigentümer zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Sondernutzungsrechte bleiben unberührt.

§ 4
Sondereigentum an Außenflächen

1. Das im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichneten Wohnungseigentum umfasst gemäß § 3 Abs. 2 WEG die Gartenfläche, die in dem als Anlage IV zu dieser Urkunde genommenen Lageplan blau schraffiert, mit Maßangaben versehen und mit WE 2 bezeichnet ist.

2. Der jeweilige Eigentümer darf auf der Gartenfläche eine Terrasse anlegen und die Gartenfläche als Erholungsgarten auf eigene Kosten gestalten. Alle Maßnahmen müssen sich in das Gesamtbild der Anlage einfügen. Einzäunungen sind bis zu einer Höhe von 1,20 m zulässig. Gartenhäuser und Schuppen sind unzulässig. Bei der Bepflanzung sind baumschutzrechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen zu beachten. Das Sondereigentum umfasst die mit Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Eine weiter gehende Nutzung wird ausgeschlossen.

§ 5
Sondernutzungsrechte

1. Spitzboden (Abstellraum)

Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 12 bezeichneten Wohnung wird unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer das alleinige Nutzungsrecht an den im Spitzboden gelegenen Abstellräumen eingeräumt.

Dem nutzungsberechtigten Eigentümer wird außerdem das Recht eingeräumt, den gesamten Spitzboden als Arbeitsraum, Hobbyraum o. Ä. auszubauen und in diesem Zusammenhang

– Versorgungs- und Abwasserleitungen zu verlegen,

– vorhandene Fenster zu verändern sowie zusätzliche Dachflächenfenster einzubauen,

– Dachgauben oder Loggien und Dachterrassen einzubauen und die Form des Dachs hieran anzupassen,

– den vorhandenen Treppenzugang zu vergrößern oder einen neuen verschließbaren Deckendurchbruch zur darunterliegenden Wohnung vorzunehmen und die Wohnung und den Dachraum mit einer Innentreppe zu verbinden,

sowie überhaupt alles zu tun, um den Dachraum auszubauen.

Der nutzungsberechtigte Eigentümer darf von dem ihm vorstehend eingeräumten Recht zum Ausbau oder Umbau nur Gebrauch machen, sofern die hierzu gegebenenfalls erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, gegebenenfalls auch wegen bestehenden Denkmalschutzes, vorliegen, die geplante Maßnahme technisch möglich ist und er alle damit verbundenen Kosten trägt. Die Abstellräume dürfen nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Personen genutzt werden.

2. Fassadenfläche

Dem jeweiligen Eigentümer der nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheit Nr. 1 steht das Recht zu, an der Außenfassade der Gebäudevorderseite eine 2 x 1 m große beleuchtete Schilderanlage anzubringen und zu unterhalten. Das Recht umfasst auch die Befugnis zur Gestaltung der Schilderanlage durch Hinweisschilder oder Werbeschilder. Die Lage der Anlage ergibt sich aus der dieser Urkunde als Anlage V beigefügten Ansichtszeichnung. Die Kosten der Errichtung und Unterhaltung der Anlage sowie der Beleuchtung sind ausschließlich vom Berechtigten zu tragen; die Stromversorgung ist an den Zähler der berechtigten Einheit anzuschließen. Etwaige Genehmigungen zur Errichtung der Anlage hat der Berechtigte auf seine Kosten einzuholen.

§ 5a
Stellplätze und Carports

Die vorhandenen 8 PKW-Stellplätze und 2 Carports (überdachte Stellplätze) bilden gemäß Anlage II jeweils eigenständige Sondereigentumseinheiten.

Alternative: Sondernutzungsrecht mit Zuordnungsbefugnis des Eigentümers

Sondernutzungsrechte an Stellplätzen und Carports

Auf dem Grundstück befinden sich acht PKW-Stellplätze und zwei Carports, die in dem dieser Urkunde als Anlage IV beigefügten Lageplan mit Ziff. S 1 bis S 10 bezeichnet sind.

Der aufteilende Eigentümer behält sich das Recht vor, durch notariell beurkundete oder beglaubigte Erklärung die Carports und die PKW-Stellplätze jeweils Wohnungs-/Teileigentumseinheiten zur alleinigen unentgeltlichen Nutzung – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – zuzuordnen und diese Zuordnung im Grundbuch eintragen zu lassen.

Der aufteilende Eigentümer kann die vorstehende Zuordnungsbefugnis durch notariell zu beurkundende Erklärung ganz oder teilweise übertragen. Dieses Recht endet mit der Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit durch den Grundstückseigentümer.

Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur alleinigen Nutzung eines Stellplatzes oder eines Carports berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, sind die jeweils anderen Sondereigentümer von der Nutzung ausgeschlossen und haben das unentgeltliche Sondernutzungsrecht zu dulden.

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Flächen und Carports, deren Nutzung Wohnungseigentumseinheiten als Sondernutzungsrechte zugeordnet wurden, gehen zulasten des jeweils nutzungsberechtigten Eigentümers.

§ 5
Veräußerung des Sondereigentums

Die Veräußerung bedarf nicht der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer. Die Veräußerungsbeschränkung ist im Grundbuch einzutragen .

Der Veräußerer einer Wohnung kann – auch bei Erwerb durch Zwangsversteigerung – nicht verlangen, dass das Verwaltungsvermögen, insbesondere die Instandhaltungsrücklage, auseinandergesetzt und ihm sein Anteil ausbezahlt wird. Der Erwerber haftet – außer im Fall der Zwangsversteigerung – gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände. Die gesamtschuldnerische Haftung ist im Grundbuch einzutragen . Die Auseinandersetzung ist Sache des Veräußerers und des Erwerbers.

§ 6
Instandhaltung und Instandsetzung

1. Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen der Eigentümergemeinschaft, soweit nicht Sondernutzungsrechte bestehen.

2. Jeder Eigentümer muss sein Sondereigentum und die seiner Sondernutzung unterliegenden Grundstücksteile und -flächen ordnungsgemäß instand halten und instand setzen. Gleiches gilt für Abschlusstüren, Rollläden und Jalousien, die sich im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden. Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im räumlichen Bereich eines Sondereigentums obliegt dem jeweiligen Eigentümer. Die vorstehenden Verpflichtungen gelten auch, wenn Schäden durch Dritte oder höhere Gewalt verursacht worden sind. Die Vornahme von Schönheitsreparaturen innerhalb des Sondereigentums, insbesondere Tapezieren der Wände und Innenanstrich der Wohnung, die in angemessenen Zeitabständen vorzunehmen sind, obliegt dem jeweiligen Eigentümer.

3. Der Verwalter ist berechtigt, jeden Eigentümer zur Erfüllung der vorstehenden Verpflichtungen anzuhalten. Er kann zu diesem Zweck nach vorheriger Anmeldung – bei unmittelbarer Gefahr unverzüglich ohne Anmeldung – den Zustand des Sondereigentums prüfen. Festgestellte Mängel hat der Eigentümer innerhalb einer ihm vom Verwalter zu setzenden Frist – bei unmittelbarer Gefahr unverzüglich – zu beseitigen. Kommt der Eigentümer seiner Verpflichtung nicht nach, so ist der Verwalter berechtigt, die erforderlichen Maßnahmen auf dessen Kosten durchzuführen.

4. Der Verwalter hat den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig zu überwachen. Er trifft die erforderlichen Maßnahmen, die zur Instandhaltung, Instandsetzung und Werterhaltung erforderlich sind.

5. Jeder Sondereigentümer ist verpflichtet, von ihm festgestellte Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum dem Verwalter unverzüglich anzuzeigen.

6. Die Sondereigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Zu diesem Zweck ist jährlich ein angemessener Betrag zu entrichten. Aus dieser Rückstellung werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bestritten. Falls die vorhandene Rückstellung nicht ausreicht, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendige Arbeiten zu decken, sind die Sondereigentümer verpflichtet, Nachzahlung zu leisten. Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bedürfen der Zustimmung aller Sondereigentümer.

§ 7
Bauliche Veränderungen

1. Bauliche Veränderungen und Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des einzelnen Sondereigentums hinausgehen, können als Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mit Stimmenmehrheit beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Sämtliche Kosten und Lasten hat der begünstigte Sondereigentümer zu tragen und die Eigentümergemeinschaft hiervon freizustellen; er hat auf Verlangen eine Vorauszahlung zu leisten.

2. Die Gestattung der baulichen Veränderung kann von einem einzelnen Wohnungseigentümer verlangt werden, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben erforderliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, ihr Einverständnis erklärt haben. Die Kosten der Maßnahme und die Nutzungen entfallen auf den Eigentümer, der die bauliche Veränderung verlangt hat; dieser hat auf Verlangen eine Vorauszahlung zu leisten.

3. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Die Kosten der Maßnahme und die Nutzungen entfallen auf den Eigentümer, der die bauliche Veränderung verlangt hat; dieser hat auf Verlangen eine Vorauszahlung zu leisten.

4. Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, sind ausgeschlossen. [§ 20 Abs. 3 WEG]

5. Die Kosten einer baulichen Veränderung haben im Übrigen alle Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Anteile zu tragen, wenn die Maßnahme

– mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder

– sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Als angemessen ist i. d. R. ein Zeitraum von zehn Jahren anzusehen, sofern nicht im Einzelfall besondere Umstände vorliegen.

Die Nutzung steht in diesem Fall den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

§ 8
Haftung des Sondereigentümers

Jeder Sondereigentümer haftet den übrigen Sondereigentümern für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung seiner Pflichten an ihrem Sondereigentum oder am gemeinschaftlichen Eigentum entstehen. Dies gilt auch für Schäden, die durch Angehörige, Hausgehilfen, Mieter, Besucher oder sonstige Personen verschuldet werden, wenn sich diese mit Einverständnis des Sondereigentümers im Sondereigentum aufhalten oder dies aufsuchen. Der Sondereigentümer trägt die Beweislast für fehlendes Verschulden.

§ 9
Versicherungen

1. Für das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum insgesamt sind folgende Versicherungen abzuschließen:

a) eine Versicherung gegen die Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht des Grundstückseigentümers einschließlich einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung in angemessener Höhe,

b) eine Gebäudeversicherung (gleitende Neuwertversicherung) als kombinierte Wohngebäudeversicherung gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschaden in Höhe des Wiederherstellungsaufwands.

Die Entschädigungssumme aus einer Versicherung ist zur Wiederherstellung oder Instandsetzung des Gebäudes zu verwenden.

2. Die Auswahl der Versicherungsgesellschaft und die sonstigen Versicherungsbedingungen liegen im Ermessen des Verwalters. Nach Ablauf der ersten Versicherungsperiode kann die Eigentümergemeinschaft einen Wechsel der Versicherungsgesellschaft und die Änderung der sonstigen Versicherungsbedingungen beschließen.

3. Werden auf Wunsch eines Sondereigentümers für von diesem veranlasste bauliche Änderungen oder Nutzungsänderungen zusätzliche Versicherungen abgeschlossen oder höhere Prämien verursacht, gehen diese zulasten des betroffenen Sondereigentümers.

§ 10
Wiederaufbau

1. Wird das Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so sind die Sondereigentümer zum Wiederaufbau für den Fall verpflichtet, dass die Kosten des Wiederaufbaus durch Versicherungs- oder Entschädigungszahlung von dritter Seite gedeckt sind.

2. Sind die Kosten des Wiederaufbaus nicht gemäß vorstehendem Absatz 1 gedeckt, so besteht grundsätzlich keine Wiederaufbaupflicht. In diesem Fall ist jeder Sondereigentümer berechtigt, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Der Anspruch auf Aufhebung ist ausgeschlossen, wenn sich einer der Sondereigentümer oder ein Dritter bereit erklärt, das Sondereigentum des die Aufhebung verlangenden Sondereigentümers zum Schätzwert zu übernehmen, und gegen die Übernahme keine sachlichen Gründe sprechen.

§ 11
Mehrheit von Berechtigten an einem Sondereigentum

Mehrere Eigentümer derselben Einheit haften für sämtliche Verpflichtungen als Gesamtschuldner unabhängig davon, ob sie eine Gemeinschaft nach Bruchteilen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden oder in einem sonstigen Beteiligungsverhältnis stehen. Tatsachen, die bei einem von ihnen vorliegen, wirken für und gegen alle.

Jeder von ihnen gilt als durch den anderen bevollmächtigt, sofern dem Verwalter nicht eine anderslautende schriftliche Mitteilung vorliegt. Dies gilt insbesondere auch für Eheleute, denen eine Einheit gemeinsam gehört.

Mehrere Personen haben dem Verwalter auf Verlangen schriftlich einen Bevollmächtigten zu benennen, der berechtigt ist, Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum stehen, entgegenzunehmen und abzugeben. Die Vollmacht ist mit der Maßgabe zu erteilen, dass sie nicht mit dem Tode des Vollmachtgebers erlischt.

§ 12
Unerreichbarkeit des Sondereigentümers

Ist ein Sondereigentümer verreist oder aus anderen Gründen für den Verwalter für einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten nicht erreichbar, so ist er verpflichtet, einen ortsansässigen Bevollmächtigten in Textform zur Wahrung seiner Rechte und Pflichten zu bestellen. Die Vollmacht ist mit der Maßgabe zu erteilen, dass sie nicht mit dem Tode des Vollmachtgebers erlischt; sie muss dem Verwalter vor Beginn der Unerreichbarkeit zugehen.

§ 13
Entziehung des Sondereigentums

1. Begeht ein Sondereigentümer eine schwere Verletzung seiner gegenüber anderen Sondereigentümern bestehenden Verpflichtungen, sodass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Wohnungseigentümergemeinschaft von ihm die Veräußerung seines Sondereigentums verlangen, insbesondere wenn:

a) der Sondereigentümer mit mehr als drei Raten der nach § 14 zu leistenden monatlichen Zahlung in Verzug ist;

b) sich der Sondereigentümer oder eine Person, die sich mit seiner Zustimmung in seinen Räumlichkeiten aufhält, einen anderen Sondereigentümer oder Hausbewohner so erheblich belästigt, dass den anderen Sondereigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann. Gleiches gilt, wenn die Belästigung von einer Person ausgeht, die sich mit Zustimmung des Sondereigentümers in seinen Räumlichkeiten aufhält und der Sondereigentümer diese trotz Aufforderung des Verwalters nicht aus den Räumlichkeiten entfernt;

c) der Sondereigentümer oder eine Person, die sich mit seiner Zustimmung in seinen Räumlichkeiten aufhält, das Sondereigentum anders als in der nach dieser Teilungserklärung zulässigen Weise nutzt und die unzulässige Nutzung trotz Aufforderung durch den Verwalter nicht in angemessener Frist aufgibt oder – sofern der Sondereigentümer die Räumlichkeiten einem Dritten zur Nutzung überlassen hat – diesen nicht zur Einstellung der vertragswidrigen Nutzung veranlasst;

d) der Sondereigentümer die nach § 6 dieser Teilungserklärung bestehenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten erheblich verletzt und sie trotz Aufforderung des Verwalters nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfüllt.

2. Steht das Sondereigentum mehreren Berechtigten zu, so kann die Entziehung von allen Mitberechtigten auch verlangt werden, sofern in der Person nur eines Mitberechtigten die Voraussetzungen für das Entziehungsverlangen erfüllt sind.

§ 14
Lasten und Kosten

1. Jeder Eigentümer muss sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie an den Kosten des Gebrauchs und der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen. Maßgebend ist das Verhältnis der im Grundbuch angegebenen Miteigentumsanteile, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen oder aufgrund ausdrücklicher Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind.

2. Die Betriebskosten der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung werden gemäß der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten⁰⁾ zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch umgelegt, der aufgrund eines anerkannten Messsystems ermittelt wird. Die restlichen 30 % werden unter den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Wohn- und Nutzflächen verteilt. Die Sondereigentümer sind verpflichtet, an der gemeinsamen Heizung und Warmwasserversorgung teilzunehmen.

3. Sonstige verbrauchsabhängige Nebenkosten werden im Verhältnis des gemessenen Verbrauchs auf die Eigentümer verteilt.

4. Die Kosten des Verwalters werden durch die Anzahl der Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten geteilt.

5. Umlagen für gemeinschaftliche Einrichtungen sind unabhängig davon zu zahlen, ob der einzelne Sondereigentümer tatsächlich von diesen Anlagen Gebrauch gemacht hat. Bewirtschaftungskosten, die ein Sondereigentümer durch einen das gewöhnliche Maß übersteigenden Gebrauch oder Verbrauch verursacht, hat er allein zu tragen. Der Verwalter kann den Einbau eines Zwischenzählers vom Sondereigentümer auf dessen Kosten verlangen. In diesem Fall ist abweichend von der allgemein geltenden Regelung die Kostentragungspflicht des betroffenen Sondereigentümers unter Berücksichtigung des gemessenen Verbrauchs zu ermitteln.

6. Nimmt ein Eigentümer an seinem Sondereigentum bauliche Veränderungen vor, die zu einer Vergrößerung der Wohn- oder Nutzfläche führen, so kann der Verwalter eine angemessene Erhöhung des auf das betreffende Sondereigentum entfallenden Anteils an den Betriebskosten vornehmen.

7. Wird ein Wohnungseigentümer im Außenverhältnis für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen, so kann er von der Wohnungseigentümergemeinschaft Erstattung des damit verbundenen Aufwands verlangen.

§ 15
Wirtschaftsplan und Abrechnung

1. Der Verwalter hat jeweils für ein Wirtschaftsjahr einen Wirtschaftsplan und eine Abrechnung im Voraus zu erstellen, die von den Wohnungseigentümern zu beschließen sind. Der Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans. Das Wirtschaftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Beginn des 1. Wirtschaftsjahres und der erste Wirtschaftsplan werden vom Verwalter bestimmt; die Zahlungspflichten daraus sind ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft fällig.

2. Das Wohngeld wird jährlich durch den Verwalter abgerechnet, die Abrechnung ist den Wohnungseigentümern jeweils bis zum 30. Juni des auf das Wirtschaftsjahr folgenden Jahres zu erteilen. Die Abrechnung gilt als anerkannt, wenn die Wohnungseigentümerversammlung hierüber beschlossen hat. Soweit die Abschlagszahlungen entstandene Kosten nicht vollständig decken, sind die Sondereigentümer zur unverzüglichen Nachzahlung verpflichtet; etwaige Überschüsse sind in die Rücklage einzustellen.

3. Die Abschlagszahlungen auf die laufenden Kosten und Lasten werden aufgrund des Wirtschaftsplans ermittelt. Der auf den einzelnen Sondereigentümer entfallende Anteil (Wohngeld) ist in monatlichen Raten bis zum 1. Werktag eines jeden Monats in der vom Verwalter festzulegenden Form zu zahlen. Jeder Sondereigentümer hat dem Verwalter eine Lastschriftermächtigung zum Zwecke der Einziehung der Abschlagszahlungen, Wohngelder, Umlagen und sonstigen Kosten von seinem jeweiligen Konto im Lastschriftverfahren zu erteilen.

4. Eine Verzinsung des eingezahlten Wohngeldes kann nicht verlangt werden. Der Verwalter hat für rückständiges Wohngeld und für rückständige Nachforderungen aus den Jahresabrechnungen den gesetzlichen Verzugszins zu erheben. Ist der Sondereigentümer mit mehr als zwei monatlichen Abschlagszahlungen in Verzug, so wird der Gesamtbetrag des im laufenden Wirtschaftsjahr zu entrichtenden Wohngeldes sofort fällig.

5. Die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten und die Aufrechnung durch die Sondereigentümer sind ausgeschlossen, soweit nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend gemacht werden.

§ 16
Eigentümerversammlung

1. Alle Angelegenheiten, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder der Gemeinschaftsordnung von den Eigentümern zu entscheiden sind, werden durch die Eigentümerversammlung beschlossen. Abweichend davon ist ein Beschluss ohne Eigentümerversammlung gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.

2. Der Verwalter beruft einmal im Jahr die Wohnungseigentümerversammlung ein. Darüber hinaus hat er eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, wenn

a) der Verwaltungsbeirat oder

b) mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer – gerechnet nach der Kopfzahl oder der Zahl der Stimmen – oder

c) ein Eigentümer, der für bestimmte Maßnahmen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des Verwalters benötigt,

dies schriftlich unter Angabe der Gründe verlangen.

Ist kein Verwalter bestellt oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, so kann der Verwaltungsbeiratsvorsitzende, sein Stellvertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Versammlung in den genannten Fällen selbst einberufen.

3. Die Einberufung erfolgt schriftlich oder in Textform unter Angabe von Ort, Zeit und Tagesordnung. Der Versand erfolgt durch Post, Fax oder E‑Mail. Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.

4. Die Einladungsfrist soll mindestens sechs Wochen betragen, wobei der Tag der Absendung und der Tag der Eigentümerversammlung nicht mitgerechnet werden. In Fällen besonderer Dringlichkeit kann die Frist angemessen abgekürzt werden.

5. Eine ordnungsgemäß eingeladene Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung hinzuweisen.

6. Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt der Verwalter. Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, sofern das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung keine andere Mehrheit vorschreiben. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt.

7. Das Stimmrecht jeden Eigentümers bestimmt sich nach dessen Miteigentumsanteilen.

8. Mehrere Eigentümer können das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Jeder von ihnen gilt als durch den anderen bevollmächtigt, sofern dem Verwalter nicht eine anderslautende schriftliche Mitteilung vorliegt.

9. Jeder Eigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Dieser hat eine Vollmacht in Schriftform oder Textform vor Beginn der Eigentümerversammlung vorzulegen. Jeder Wohnungseigentümer kann einen der Berufsverschwiegenheit unterliegenden Beistand hinzuziehen.

10. Durch Beschluss kann im Einzelfall oder generell die Teilnahme von Wohnungseigentümern an der Versammlung auch ohne ihre persönliche Anwesenheit und die Ausübung ihrer Rechte im Wege der elektronischen Kommunikation zugelassen werden .

11. Ein Beschluss ist nur ungültig, wenn er gerichtlich für ungültig erklärt ist oder gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann.

12. Über die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ist unverzüglich eine Niederschrift zu fertigen, die vom Vorsitzenden, einem Eigentümer und dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Vertreter zu unterschreiben ist. Jedem Eigentümer ist unverzüglich eine Abschrift zu übersenden; für die Art der Versendung gilt Ziff. 3.

13. Der Verwalter hat bezüglich der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschluss-Sammlung zu führen. Er gewährt den Wohnungseigentümern nach vorheriger Anmeldung Einsicht in die Sammlung. Die Beschluss-Sammlung muss den Wortlaut folgender Dokumente enthalten: in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündete Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, schriftliche Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung, Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit mit Angabe von Datum, Gericht und der Parteien.

§ 17
Verwalter

1. Als erster Verwalter ist die AB Hausverwaltungen GmbH mit dem Sitz in Wuppertal bestellt. Die Bestellung gilt bis zum […]

2. Im Übrigen beschließen die Eigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung. Die Bestellung kann für höchstens fünf Jahre erfolgen. Wiederholte Bestellung durch neuerlichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist zulässig, dieser kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden.

3. Der Verwalter kann von der Eigentümergemeinschaft jederzeit vorzeitig abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

4. Der Verwalter hat die Geschäfte mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes zu führen und die Gelder der Eigentümergemeinschaft von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Eigentümergemeinschaft kann die Verfügungsbefugnis des Verwalters von der Zustimmung eines Eigentümers oder eines Dritten abhängig machen. Die Rechte der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter können nicht von einem einzelnen Eigentümer ausgeübt werden.

5. Mit dem Verwalter ist ein Verwaltervertrag abzuschließen.

6. Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus §§ 9a, 27, 28 WEG sowie aus den Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung.

7. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages oder eines Darlehensvertrages ist ein Zustimmungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich.

In Erweiterung seiner gesetzlichen Befugnisse hat der Verwalter folgende Befugnisse:

a) Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen – auch wenn diese an einzelne Eigentümer gerichtet sind, sofern das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist;

b) die von den Eigentümern nach der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu entrichtenden Zahlungen einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Eigentümer im Namen der übrigen Eigentümer oder im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen;

c) das Hausrecht auszuüben und Hausordnungen aufzustellen;

d) Prozessvollmacht zu erteilen.

8. Der Verwalter ist von den Bestimmungen des § 181 BGB – soweit gesetzlich zulässig – befreit und zur Erteilung von Untervollmachten berechtigt.

9. Zur Ausübung seiner Befugnisse wird dem Verwalter eine besondere Vollmachtsurkunde ausgehändigt.

§ 18
Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, dessen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates werden durch die Wohnungseigentümerversammlung bestimmt. Der Verwaltungsbeirat bestimmt aus seiner Mitte den Vorsitzenden. Die Wahl von Ersatzmitgliedern ist zulässig. Der Verwaltungsbeirat wird auf die Dauer von drei Jahren berufen; er ist zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters berechtigt. Über die Entlastung des Verwaltungsbeirats und seiner Mitglieder ist jährlich zu beschließen.

§ 19
Änderungen der Gemeinschaftsordnung

1. Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung, die mit Abweichungen von abdingbaren gesetzlichen Regelungen verbunden sind, z. B. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Zustimmungen zu baulichen Veränderungen sowie Gebrauchsregelungen, können von den Eigentümern in einer Eigentümersammlung durch Beschluss mit Zweidrittelmehrheit aller Miteigentumsanteile vereinbart werden, sofern für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig beeinträchtigt werden. Soweit durch das Gesetz zwingend eine abweichende Mehrheit vorgeschrieben ist, gilt vorrangig diese.

2. Abweichend davon können Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung, die einzelne Eigentümer vom Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ausschließen oder bestehende Sondernutzungsrechte ändern oder aufheben, nicht durch Beschluss der Eigentümerversammlung, sondern nur durch notarielle Vereinbarung herbeigeführt werden. Gleiches gilt für Änderungen oder Ergänzungen, die diese Bestimmung der Gemeinschaftsordnung, die Vollmachten des Verwalters, die Regelungen des laufenden Wirtschaftsplans oder die Umsatzsteueroption betreffen.

Anlage II zur Urkunde des Notars

[…] in Wuppertal vom […] 2021

– UR.-Nr. […] für 2021 –

Notar