Muster 2: Reihenhausanlage

[Urkundseingang: siehe Muster 1]

Der/die Erschienene – handelnd wie angegeben – erklärte mit der Bitte um Beurkundung:

Ich gebe hiermit gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende

Teilungserklärung

ab:

I.
Grundstück

1. Die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG

– nachstehend „Grundstückseigentümer“ genannt – ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Barmen Blatt 5408 eingetragenen Grundbesitzes

Im Grundbuch sind eingetragen:

in Abteilung II: […]

in Abteilung III: […]

Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen.

2. Der Eigentümer wird den vorgenannten Grundbesitz mit fünf Reihenhäusern nebst fünf Garagen sowie fünf Carports bebauen.

II.
Teilung

Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundstück gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile auf in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumen sowie Stellplätzen und – soweit ausdrücklich angegeben – außerhalb des Gebäudes befindlichen Flächen verbunden ist.

Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „110.5/09“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen.

Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt.

Die im Aufteilungsplan und im Lageplan nicht mit Ziffern gekennzeichneten Räume, Stellplätze und außerhalb des Gebäudes befindlichen Flächen bleiben gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG.

III.
Name

Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemeinschaft Am Barmer Wald 14a–14e“.

IV.
Gemeinschaftsordnung

Der Inhalt des Wohnungs- und Teileigentums und die Rechte und Pflichten der Eigentümer werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist.

V.
Grundbucherklärungen

[Siehe Muster 1, Abschnitt V]

VI.
Vollmacht

[Siehe Muster 1, Abschnitt VI]

VII.
Kosten, Sonstiges

[Siehe Muster 1, Abschnitt VII]

Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgelesen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt:

Anlage I zur Urkunde des Notars

[…] in Wuppertal vom […] 2021

– UR.-Nr. […] für 2021 –

Notar

Gemeinschaftsordnung

§ 1
Grundsatz

[Siehe Muster 1, § 1]

§ 2
Begriffsbestimmungen

[Siehe Muster 1, § 2]

§ 3
Wirtschaftliche Trennung der Sondereigentumseinheiten

1. Die gebildeten Wohnungseigentumseinheiten sollen – soweit rechtlich möglich – wirtschaftlich selbstständig behandelt und verwaltet werden. Mit den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten werden daher die zu ihrem Gebäude gehörenden Flächen sowie jeweils ein Carport als Bestandteil des Sondereigentums verbunden, die im beigefügten Lageplan mit der jeweiligen Wohnungsnummer bezeichnet und mit Maßangaben versehen sind. Ferner wird den einzelnen Eigentümern das Sondernutzungsrecht an allen nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteilen des auf der jeweiligen Fläche errichteten Gebäudes zugewiesen, um diese wirtschaftlich und rechtlich im Ergebnis so zu behandeln, als ob sie jeweils Alleineigentümer der Gebäude nebst zugehöriger Außenfläche sind.

2. Mit Rücksicht auf die wirtschaftliche Trennung der Sondereigentumseinheiten werden die Bildung einer Instandhaltungsrücklage und die Verpflichtung zum Wiederaufbau im Falle der Zerstörung ausdrücklich ausgeschlossen. Ein Verwalter soll zunächst nicht bestellt werden; der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Bestellung bleibt unberührt.

§ 4
Im Sondereigentum stehende Außenflächen

1. Die zu den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten gehörenden Außenflächen können von dem jeweiligen Wohnungseigentümer auch für eine Änderung der vorhandenen Bebauung, zur weiteren Bebauung (Neubebauung, Anbauten, Wintergärten, Garagenbauten, Carports, PKW-Stellplätzen etc.) genutzt werden, sofern öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die bei einer Realteilung der Grundstücke Anwendung fänden, nicht entgegenstehen. Ein für das Gesamtgrundstück vorhandenes Baurecht darf von jedem Grundstückseigentümer nur entsprechend der Größe seiner Außenfläche genutzt werden.

2. Sofern auf den zum Wohnungseigentum gehörenden Außenflächen nachträglich Gebäude errichtet werden, ist jeder Miteigentümer berechtigt und verpflichtet, die Eintragung des Sondereigentums an nachträglich errichteten Gebäuden in die Teilungserklärung auf Kosten des errichtenden Eigentümers zu verlangen und zu dulden. Die Miteigentümer sind zur Mitwirkung an der erforderlichen Änderung der Teilungserklärung verpflichtet. Bezüglich der nicht sondereigentumsfähigen Teile des neuen Gebäudes besteht ein Sondernutzungsrecht des errichtenden Eigentümers.

§ 5
Sondernutzungsrechte

1. An allen Gebäudeteilen der vorhandenen und künftigen Bebauung, die sich aufgrund gesetzlicher Bestimmungen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer befinden, wird zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers, auf dessen vorstehend zugeordneter Teilfläche sich diese befinden, ein ausschließliches Sondernutzungsrecht bestellt. Bei Trennmauern und anderen baulichen Anlagen, die sich auf der Grenze zwischen mehreren Teilflächen befinden, wird das Sondernutzungsrecht jeweils bis zur Mitte bestellt.

2. Soweit Sondernutzungsrechte zugunsten eines Wohnungseigentümers bestellt sind, hat der Wohnungseigentümer Dritten gegenüber sämtliche Rechte und Pflichten, wie sie einem Alleineigentümer zustehen; er trägt auch die Verkehrssicherungspflicht. Er ist ermächtigt, diese Rechte im eigenen Namen – auch gerichtlich – geltend zu machen und Prozessvollmacht zu erteilen. Er verpflichtet sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft, seine Verpflichtungen Dritten gegenüber allein zu erfüllen und die Eigentümergemeinschaft insoweit von allen Ansprüchen freizustellen.

§ 5a
Art und Umfang der Nutzung

1. Jedem Eigentümer steht an seinem Wohnungseigentum und den ihm bestellten Sondernutzungsrechten das alleinige Recht der Nutzung so zu, als ob es sich um Alleineigentum handelt.

2. Die Wohnungen dürfen zu Wohnzwecken und zur Ausübung eines Berufes oder Gewerbes benutzt werden, sofern es sich nicht um Tätigkeiten handelt, die andere Eigentümer durch Geräusche, Emissionen oder eine hohe Besucherfrequenz beeinträchtigen. Unzulässig sind alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Erbringung oder Darstellung sexueller Handlungen stehen.

§ 6
Veräußerung des Wohnungseigentums

Die Veräußerung bedarf nicht der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer.

§ 7
Instandhaltung und Instandsetzung

Jeder Eigentümer muss sein Sondereigentum und die seiner Sondernutzung unterliegenden Gebäude, baulichen Anlagen und Flächen auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand halten und instand setzen.

§ 8
Haftung des Wohnungseigentümers

[Siehe Muster 1, § 8]

§ 9
Versicherungen

1. Für sein Sondereigentum und sein Sondernutzungsrecht hat jeder Wohnungseigentümer folgende Versicherungen abzuschließen:

a) eine Versicherung gegen die Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht des Grundstückseigentümers einschließlich einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung in angemessener Höhe,

b) eine Gebäudeversicherung (gleitende Neuwertversicherung) als kombinierte Wohngebäudeversicherung gegen Feuer- Leitungswasser und Sturmschaden in Höhe des Wiederherstellungsaufwands.

2. Ist der getrennte Abschluss von Versicherungen nicht möglich, so haben die Wohnungseigentümer die genannten Versicherungen gemeinsam abzuschließen.

§ 10
Mehrheit von Berechtigten an einem Wohnungseigentum

Mehrere Eigentümer derselben Einheit haften für sämtliche Verpflichtungen als Gesamtschuldner unabhängig davon, ob sie eine Gemeinschaft nach Bruchteilen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden oder in einem sonstigen Beteiligungsverhältnis stehen. Tatsachen, die bei einem von ihnen vorliegen, wirken für und gegen alle.

Jeder von ihnen gilt im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern als durch den anderen bevollmächtigt, sofern nicht eine anderslautende schriftliche Mitteilung vorliegt. Dies gilt insbesondere auch für Eheleute, denen eine Einheit gemeinsam gehört.

§ 11
Lasten und Kosten

1. Jeder Wohnungseigentümer trägt alle Kosten, die unmittelbar oder mittelbar auf sein Wohnungseigentum und auf die Gegenstände entfallen, an denen für ihn ein Sondernutzungsrecht bestellt worden ist. Sonstige Kosten sind, soweit sie getrennt erfasst werden können, nach dem tatsächlichen Verbrauch bzw. dem Anteil der tatsächlichen Nutzung zu verteilen.

2. Kosten, die nicht getrennt erfasst werden können, und Kosten, die nicht durch Sondernutzungsrechte einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesenes Eigentum betreffen, sind von den Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Soweit öffentliche Lasten und Abgaben auf der Basis von Grundstücksflächen und Geschossflächen erhoben werden, sind diese zwischen den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu verteilen.

§ 12
Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümer vereinbaren in Abweichung von § 24 WEG, dass regelmäßige Eigentümerversammlungen nicht abgehalten werden. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, eine außerordentliche Eigentümerversammlung unter Angabe des Zwecks und der Gründe zu verlangen, bleibt unberührt.

Anlage II zur Urkunde des Notars

[…] in Wuppertal vom […] 2021

– UR.-Nr. […] für 2021 –

Notar