Muster 5: Aufteilung durch Vertrag § 3 WEG, Zweifamilienhaus

Ur.-Nr. […] für 2021

Verhandelt zu Wuppertal am […]

Vor

[…]

Notar in […]

erschienen:

1. Herr/Frau  […],

2. Herr/Frau  […],

dem Notar persönlich bekannt/ausgewiesen durch […]

Auf Befragen des Notars erklärten die Erschienenen, dass weder der Notar noch eine mit ihm beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit, die Gegenstand dieser Beurkundung ist, tätig war oder ist.

Die Erschienenen erklärten mit der Bitte um Beurkundung:

Wir schließen folgenden

Vertrag
über die Begründung von Wohnungseigentum
gemäß § 3 Wohnungseigentumsgesetz

I.
Grundstück

1. Die Beteiligten zu 1. und 2. sind Miteigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Schwelm von Ennepetal Blatt 11045 eingetragenen Grundbesitzes

und zwar

– der Beteiligte zu 1. zu ½ Anteil,

– der Beteiligte zu 2. zu ½ Anteil.

Im Grundbuch sind eingetragen:

in Abteilung II: […]

in Abteilung III: […]

Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen.

2. Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz befindet sich ein Zweifamilienhaus.

II.
Einräumung des Sondereigentums

Die Beteiligten vereinbaren gemäß § 3 WEG, das Miteigentum in der Weise zu beschränken, dass jedem Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird.

Im Einzelnen erfolgt die Bildung des Wohnungseigentums gemäß den nachstehenden Vereinbarungen in Verbindung mit der dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufstellung und dem von der Stadt Ennepetal unter dem Aktenzeichen „1277/9.09“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen.

Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 3 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Schwelm gemäß § 7 Abs. 4 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt.

Die Beteiligten räumen sich gegenseitig das Sondereigentum wie folgt ein:

1. Der Beteiligte zu 1. verbindet seinen Miteigentumsanteil von ½ mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung nebst der im Lageplan verzeichneten und mit Maßangeben versehenen Außenfläche und den (mit Ziff. 1 bezeichneten) im Kellergeschoss gelegenen Räumen,

– im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichnet,

2. Der Beteiligte zu 2. verbindet seinen Miteigentumsanteil von ½ mit dem Sondereigentum an der im Obergeschoss gelegenen Wohnung nebst dem über der Wohnung gelegenen Dachboden und dem im Kellergeschoss gelegenen (mit Ziff. 2 bezeichneten) Kellerraum,

– im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichnet.

Soweit im Aufteilungsplan und Lageplan Räume, Stellplätze und außerhalb des Gebäudes befindliche Flächen nicht mit Ziffern gekennzeichnet sind, bleiben sie gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 WEG.

III.
Name

Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungseigentümergemeinschaft Kölner Straße 227, Ennepetal“.

IV.
Gemeinschaftsordnung

Der Inhalt des Wohnungs- und Teileigentums und die Rechte und Pflichten der Eigentümer werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist.

V.
Vorkaufsrechte

Die Beteiligten räumen sich gegenseitig folgende Vorkaufsrechte ein, die in das Grundbuch einzutragen sind:

1. Der Beteiligte zu 1. räumt dem jeweiligen Eigentümer des ½ Miteigentumsanteils des Grundbesitzes Ennepetal Blatt 11045, Flur 17, Flurstück 74, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Ziff. 2 verbunden wird, an dem aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichneten Wohnung, ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ein.

2. Der Beteiligte zu 2. räumt im Gegenzug dem jeweiligen Eigentümer des ½ Miteigentumsanteils des Grundbesitzes Ennepetal Blatt 11045, Flur 17, Flurstück 74, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Ziff. 1 verbunden wird, an dem aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichneten Wohnung, ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ein.

VI.
Einigung, Grundbucherklärungen

1. Die Beteiligten sind sich über die Begründung des Wohnungseigentums entsprechend der vorstehend in Abschnitt II getroffenen Vereinbarungen sowie darüber, dass die einzelnen Wohnungseigentumsrechte, wie vorstehend in Abschnitt II vereinbart, auf sie übergehen, einig; sie bewilligen und beantragen die Eintragung der entsprechenden Rechtsänderung in das Grundbuch.

2. Die Beteiligten beantragen, die vorstehend in den Abschnitten II, III und IV getroffenen Vereinbarungen, insbesondere die in § 5 der Anlage I (Gemeinschaftsordnung) enthaltene Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, als Inhalt des Wohnungseigentums in das für jedes Wohnungseigentum gesondert anzulegende Grundbuch einzutragen.

3. Ferner bewilligen alle Beteiligten

a) zulasten des aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichneten Wohnung, und zugunsten des jeweiligen Eigentümers des ½ Miteigentumsanteils, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Ziff. 2 verbunden wird,

b) zulasten des aufgrund der heutigen Urkunde zu bildenden ½ Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichneten Wohnung, und zugunsten des jeweiligen Eigentümers des ½ Miteigentumsanteils, der aufgrund der heutigen Urkunde mit dem Sondereigentum an der Wohnung Ziff. 1 verbunden wird,

die Eintragung je eines Vorkaufsrechts für alle Verkaufsfälle.

Die vorbewilligten Vorkaufsrechte sollen im Grundbuch jeweils an rangbereiter Stelle eingetragen werden.

Jeder Wohnungseigentümer behält sich das Recht vor, im Rang vor dem vorstehend zur Eintragung bewilligten Vorkaufsrecht Grundpfandrechte bis zum Gesamtbetrag von 400.000,– Euro nebst jeweils bis zu 20 % Jahreszinsen ab dem Bewilligungstag der in den Rangvorbehalt einrückenden Grundpfandrechte sowie nebst einer einmaligen Nebenleistung in Höhe von bis zu 20 % des Nennbetrages des jeweils in den Rangvorbehalt einrückenden Grundpfandrechtes im Grundbuch eintragen zu lassen mit der Maßgabe, dass der Rangvorbehalt bis zur genannten Höhe nur einmal ausgenutzt werden kann. Alle Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung dieses Rangvorbehaltes im Grundbuch.

4. Die Beteiligten geben zu allen Löschungen, Rangänderungen und Pfandfreigaben hiermit ihre Zustimmung und beantragen, diese entsprechend den Bewilligungen der Berechtigten in das Grundbuch einzutragen.

5. Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grundbuchamt auch einzeln oder eingeschränkt einzureichen und sie in gleicher Weise zurückzuziehen.

VII.
Vollmacht

Die Beteiligten bevollmächtigen hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

– […], Bürovorsteherin,

– […], Notarfachangestellte,

– […], Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind.

VIII.
Kosten

Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten tragen die Beteiligten zu 1. und 2. im Verhältnis der ihnen jeweils gehörenden Miteigentumsanteile.

Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: […]

Anlage I zur Urkunde des Notars

[…] in Wuppertal vom […] 2021

– UR.-Nr. […] für 2021 –

Notar

Gemeinschaftsordnung

§ 1
Grundsatz

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im Folgenden nicht etwas anderes geregelt ist.

§ 2
Art und Umfang der Nutzung

Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Abweichend davon ist die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zulässig. Die Zustimmung ist widerruflich, sie kann aus einem wichtigen Grunde versagt oder unter bestimmten Bedingungen erteilt werden; insbesondere unter der Bedingung, dass der Eigentümer einen Zuschlag für die Lasten und Kostenverteilung nach § 5 dieser Gemeinschaftsordnung zu zahlen hat.

Bezüglich der dem Sondereigentum Nr. 1 als Bestandteil zugewiesenen Außenfläche gilt, dass der Eigentümer den Garten im Rahmen der geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen nach eigenen Vorstellungen und auf eigene Kosten gestalten, Gartenlauben, Geräteschuppen, Zwinger und ähnliche Anlagen dort errichten und gepflasterte Terrassen anlegen darf.

§ 3
Sondernutzungsrechte

1. Stellplätze

Auf dem Grundstück befinden sich zwei PKW-Stellplätze, die in dem dieser Urkunde als Anlage IV beigefügten Lageplan mit Ziff. S 1 und S 2 bezeichnet sind.

a) Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 1 bezeichneten Wohnung wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an demjenigen PKW-Stellplatz eingeräumt, der in der als Anlage IV genommenen Zeichnung grün schraffiert und mit „S 1“ bezeichnet ist.

b) Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Ziff. 2 bezeichneten Wohnung wird – unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer – das Sondernutzungsrecht an demjenigen PKW-Stellplatz eingeräumt, der in der als Anlage IV genommenen Zeichnung rot schraffiert und mit „S 2“ bezeichnet ist.

2. Kosten

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der von Sondernutzungsrechten betroffenen Flächen obliegt den jeweils nutzungsberechtigten Eigentümern.

§ 4
Veräußerung und Vermietung des Sondereigentums

1. Zur Veräußerung des Sondereigentums ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Ausgenommen ist die Veräußerung an Abkömmlinge und Ehegatten des veräußernden Miteigentümers und die Veräußerung an einen anderen Miteigentümer.

2. Auch zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Überlassung des Besitzes am Sondereigentum an Personen, die nicht mit dem überlassenden Miteigentümer in häuslicher Gemeinschaft leben, ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Ausgenommen ist die Überlassung an Abkömmlinge und Ehegatten des betreffenden Miteigentümers und an einen anderen Miteigentümer.

3. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grunde verweigert werden.

§ 5
Lasten und Kosten

1. Die Eigentümer tragen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und seiner Verwaltung im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen sind.

2. Die Betriebskosten der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung werden zu 50 % nach dem erfassten Verbrauch und zu 50 % nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen verteilt.

3. Sonstige verbrauchsabhängige Nebenkosten werden im Verhältnis des gemessenen Verbrauchs auf die Eigentümer verteilt.

4. Die Wohnungseigentümer können Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels mit Mehrheit aller Miteigentumsanteile beschließen, sofern für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig beeinträchtigt werden und keine zwingenden gesetzlichen Bestimmungen entgegenstehen.

§ 6
Eigentümerversammlung

1. Die Wohnungseigentümer vereinbaren in Abweichung von § 24 WEG, dass regelmäßige Eigentümerversammlungen nicht abgehalten werden. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, eine außerordentliche Eigentümerversammlung unter Angabe des Zwecks und der Gründe zu verlangen, bleibt unberührt.

2. Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind schriftlich abzufassen und von beiden Eigentümern zu unterschreiben. Sie sind in eine Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die Eigentümer legen durch schriftlichen Beschluss fest, welcher Eigentümer die Beschluss-Sammlung zu führen hat.

3. Jeder Eigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Dieser hat eine schriftliche Vollmacht vor Beginn der Eigentümerversammlung vorzulegen. Jeder Wohnungseigentümer kann einen der Berufsverschwiegenheit unterliegenden Beistand hinzuziehen.

Anlage II zur Urkunde des Notars

[…] in Wuppertal vom […] 2021

– UR.-Nr. […] für 2021 –

Notar