Muster 6: Aufteilung eines Wohnungserbbaurechts

[Urkundseingang: siehe Muster 1]

Ich gebe hiermit gemäß § 30 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) folgende

Teilungserklärung

ab:

I.
Bezeichnung des aufzuteilenden Erbbaurechts, Gebäude

1. Die ABC Grundbesitz GmbH & Co. KG

– nachstehend „Erbbauberechtigter“ genannt – ist Erbbauberechtigter des im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts Wuppertal von Elberfeld Blatt 1178 eingetragenen Erbbaurechts

Im Grundbuch sind eingetragen:

in Abteilung II: […]

in Abteilung III: […]

Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar durch Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch feststellen lassen.

2. Auf dem vorbezeichneten Grundbesitz werden zwei Mehrfamilienhäuser mit jeweils acht Wohnungen und jeweils einer Gewerbeeinheit sowie eine Tiefgarage mit insgesamt 18 PKW-Stellplätzen errichtet.

II.
Teilung

Der Erbbauberechtigte teilt das Erbbaurecht an dem vorbezeichneten Grundstück gemäß § 30 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 8 WEG in Anteile am Erbbaurecht auf in der Weise, dass mit jedem Anteil am Erbbaurecht das Sondereigentum an bestimmten Räumen und – soweit ausdrücklich angegeben – außerhalb des Gebäudes befindlichen Flächen oder einem Stellplatz verbunden ist.

Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung gemäß der dieser Niederschrift als Anlage II beigefügten Aufstellung in Verbindung mit dem von der Stadt Wuppertal unter dem Aktenzeichen „558/014“ genehmigten und dieser Niederschrift als Anlage IV beigefügten Aufteilungsplan nebst Lageplan, Schnitt- und Ansichtszeichnungen.

Sämtliche Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 3 WEG. Die entsprechende Bescheinigung der Stadt Wuppertal gemäß § 7 WEG ist dieser Urkunde als Anlage III beigefügt.

Soweit im Aufteilungsplan und Lageplan Räume, Stellplätze und außerhalb des Gebäudes befindliche Flächen nicht mit Ziffern gekennzeichnet sind, bleiben sie gemeinschaftliches Eigentum aller Erbbauberechtigten im Sinne des § 5 WEG.

III.
Name

Die Eigentümergemeinschaft führt den Namen „Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft Friedrich-Lang-Str. 22-24, Wuppertal“.

IV.
Gemeinschaftsordnung

Der Inhalt des Wohnungserbbaurechts- und Teilerbbaurechts und die Rechte und Pflichten der Erbbauberechtigten werden durch den vorgenannten Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung geregelt, die als Anlage I zu dieser Urkunde genommen ist.

V.
Grundbucherklärungen

Der Erbbauberechtigte bewilligt und beantragt, in das Erbbaugrundbuch einzutragen:

1. Die Aufteilung des in Abschnitt I bezeichneten Erbbaurechts in Anteile und deren Verbindung mit Sondereigentum gemäß Abschnitt II und III dieser Urkunde sowie die entsprechende Anlegung von Wohnungserbbaugrundbüchern – für jedes Wohnungserbbaurecht gesondert.

2. Die bezüglich des Verhältnisses der Wohnungserbbauberechtigten untereinander bestimmte Abweichung und Ergänzung zum Wohnungseigentumsgesetz als Inhalt des Sondereigentums gemäß Abschnitt IV, Anlagen I und II dieser Urkunde.

VI.
Vollmacht

Der Erbbauberechtigte bevollmächtigt hiermit unter Befreiung von jeglicher Haftung und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

– […], Bürovorsteherin,

– […], Notarfachangestellte,

– […], Notarfachangestellte,

alle in Wuppertal-Barmen – und zwar jede allein –, alle Erklärungen, auch abändernder oder ergänzender Art, abzugeben und Anträge zu stellen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich oder zweckmäßig sind.

VII.
Kosten, Sonstiges

1. Die mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten trägt der Erbbauberechtigte.

2. Die als Anlage IV genommenen Pläne sollen nur für das Grundbuchamt mit ausgefertigt werden.

3. Soweit Bestimmungen dieser Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung unwirksam oder unvollständig sein sollten, werden die übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hiervon nicht berührt. Die Erbbauberechtigten sind verpflichtet, unwirksame Bestimmungen durch rechtswirksame Bestimmungen zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der betreffenden Bestimmung möglichst weitgehend entsprechen.

Diese Niederschrift und die geschriebenen Anlagen wurden dem Erschienenen vorgelesen, von ihm genehmigt und die Niederschrift von ihm und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben; die als Anlage genommenen Zeichnungen und Pläne wurden zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt: […]

Anlage I zur Urkunde des Notars

[…] in Wuppertal vom […] 2021

– Ur.-Nr. […] für 2021 –

Notar

Gemeinschaftsordnung

§ 1
Grundsatz

Das Verhältnis der Erbbauberechtigten untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im Folgenden nicht etwas anderes geregelt ist.

§ 2
Begriffsbestimmungen

1. Wohnungserbbaurecht ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Erbbaurecht, zu dem es gehört.

2. Teilerbbaurecht ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumeinheiten des Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Erbbaurecht, zu dem es gehört.

3. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Einrichtungen und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören damit insbesondere alle konstruktiven Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Sondereigentümer dienenden Teile, Anlagen und Einrichtungen und das jeweils vorhandene Verwaltungsvermögen.

4. Sondereigentum sind die in dieser Teilungserklärung bezeichneten Räume einschließlich von Stellplätzen gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG sowie diejenigen zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Erbbauberechtigten über das nach Abschnitt IV dieser Teilungserklärung oder bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Das Sondereigentum erfasst auch außerhalb des Gebäudes liegende Flächen, sofern diese in der Teilungserklärung als Sondereigentum bezeichnet sind In Ergänzung zu § 5 WEG wird festgestellt, dass zum Sondereigentum gehören:

a) bis g) [siehe Muster 1, Gemeinschaftsordnung, § 2 Ziff. 4 Buchst. a bis g und Erläuterungen]

5. Sondernutzungsrecht ist das ausschließlich oder mit bestimmten anderen Erbbauberechtigten gemeinschaftlich bestehende Recht zur Nutzung eines näher bezeichneten Teiles des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Erbbauberechtigten.

6. Der Begriff „Eigentümergemeinschaft“ wird nachfolgend zur Bezeichnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten verwendet, die an dem vorstehend aufgeteilten Wohnungs- und Teilerbbaurecht beteiligt sind.

§ 3
Zweckbestimmung, Art und Umfang der Nutzung

1. Die Zweckbestimmung des Erbbaurechts gemäß § […] des Erbbaurechtsvertrages gilt auch zwischen den Erbbauberechtigten. Soweit danach eine Änderung der Nutzung im Verhältnis zum Grundeigentümer zulässig ist, gilt dies grundsätzlich auch im Verhältnis zwischen den Erbbauberechtigten.

2. Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Abweichend davon ist die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes mit Zustimmung des Verwalters – sofern kein Verwalter bestellt ist, der anderen Erbbauberechtigten aus der betroffenen Teileigentümergemeinschaft – zulässig. Die Zustimmung ist widerruflich, sie kann aus einem wichtigen Grunde versagt oder unter bestimmten Bedingungen erteilt werden; insbesondere unter der Bedingung, dass der Erbbauberechtigte einen Zuschlag für die Lasten und Kostenverteilung nach § 15 dieser Gemeinschaftsordnung zu zahlen hat.

Die nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilerbbaurechte dürfen zu jedem gewerblichen Zweck – unabhängig von der im Aufteilungsplan angegebenen Nutzung – genutzt werden. Unzulässig sind alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Erbringung oder Darstellung sexueller Handlungen stehen.

3. [Siehe Muster 1, § 3 Ziff. 3; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

§ 4
Getrennte Verwaltung

Die vorhandenen Gebäude sowie die Tiefgarage sollen jeweils selbstständig versorgt, verwaltet und bewirtschaftet werden. Sie sollen jeweils hinsichtlich der Nutzung, der Lasten, Kosten und der Verwaltung als getrennte, selbstständige Einheit behandelt werden, soweit dies gesetzlich zulässig ist und die Lasten und Kosten getrennt ermittelt werden können. Für jedes Gebäude, die Tiefgarage sowie für die vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen (Gemeinschaftsflächen) sind getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden.

Die jeweiligen (Teil-)Gemeinschaften haben insbesondere auch das Recht, bauliche Veränderungen an und in den Gebäudeteilen bzw. Tiefgarage vorzunehmen sowie die Nutzungsart zu ändern. Ausgenommen sind die vorstehend genannten Gemeinschaftseinrichtungen.

Die Beschlussfassung über die danach für beide Gebäude und die Tiefgarage getrennt zu behandelnden Angelegenheiten erfolgt jeweils durch Teileigentümerversammlungen.

§ 5
Sondernutzungsrechte

1. Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit Ziff. 1–8 (Haus 1) bezeichneten Erbbaurechte wird – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB, unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – das Recht eingeräumt, diejenigen unbebauten Grundstücksflächen, die in dem als Anlage II genommenen Lageplan schwarz umrandet und mit „SN 1“ bezeichnet sind, als Garten zu nutzen. Sie sind berechtigt, die betroffenen Flächen selbst zu gestalten.

Ihnen wird unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – in gleicher Weise das Recht auf Nutzung der in Haus 1 befindlichen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt.

2. Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit Ziff. 9–16 (Haus 2) bezeichneten Erbbaurechte wird – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB – unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – das Recht eingeräumt, diejenigen unbebauten Grundstücksflächen, die in dem als Anlage II genommenen Lageplan schwarz umrandet und mit „SN 2“ bezeichnet sind, als Garten zu nutzen. Sie sind berechtigt, die betroffenen Flächen selbst zu gestalten.

Ihnen wird unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – in gleicher Weise das Recht auf Nutzung der in Haus 2 befindlichen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt.

3. Den jeweiligen Berechtigten der im Aufteilungsplan mit TG 1–34 (Tiefgarage) bezeichneten Erbbaurechte wird unter Ausschluss der übrigen Erbbauberechtigten – im Mitbesitzverhältnis, § 866 BGB, das Recht auf Nutzung der in der Tiefgarage befindlichen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile eingeräumt.

§ 6
Veräußerung des Erbbaurechts

[Siehe Muster 1, § 5; ersetze „Wohnungseigentümer“ durch „Wohnungserbbauberechtigter“]

§ 7
Instandhaltung und Instandsetzung

1. Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Erbbauberechtigten, die Instandhaltung und Instandsetzung der Gebäude der jeweiligen Teileigentümergemeinschaft, soweit nicht Sondernutzungsrechte bestehen.

2. bis 5. [Siehe Muster 1, § 6 Ziff. 2–5; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

6. Die Erbbauberechtigten sind zur Ansammlung einer getrennten Instandhaltungsrückstellung für das von ihrem Erbbaurecht betroffene Gebäude bzw. die von ihrem Erbbaurecht betroffene Tiefgarage und die bestehenden Gemeinschaftseinrichtungen (Gemeinschaftsflächen) verpflichtet. Zu diesem Zweck ist jährlich ein angemessener Betrag zu entrichten. Aus dieser Rückstellung werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des jeweiligen Gebäudes, der Tiefgarage und der Gemeinschaftseinrichtungen bestritten. Falls die vorhandene Rückstellung nicht ausreicht, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendige Arbeiten zu decken, sind die Erbbauberechtigten verpflichtet, Nachzahlung zu leisten. Entnahmen aus der für Gemeinschaftseinrichtungen gebildeten Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instandhaltung oder Instandsetzung bedürfen der Zustimmung aller Erbbauberechtigten. Entnahmen aus der für ein Gebäude bzw. die Tiefgarage gebildeten Instandhaltungsrückstellung zu anderen Zwecken als für die Instandhaltung oder Instandsetzung bedürfen der Zustimmung aller Mitglieder der jeweiligen Teileigentümergemeinschaft.

§ 8
Bauliche Veränderungen

[Siehe Muster 1, § 7; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“; „Eigentümergemeinschaft“ durch „Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten“]

§ 9
Haftung des Erbbauberechtigten

[Siehe Muster 1, § 8; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“; „Eigentum“ bzw. „Sondereigentum“ durch „Erbbaurecht“]

§ 10
Versicherungen

[Siehe Muster 1, § 8; ersetze „Eigentümer“ bzw. „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

§ 11
Wiederaufbau

1. Wird ein Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so ist die Teileigentümergemeinschaft des betreffenden Gebäudes zum Wiederaufbau für den Fall verpflichtet, dass die Kosten des Wiederaufbaus durch Versicherungs- oder Entschädigungszahlung von dritter Seite gedeckt sind. Entsprechendes gilt für die Tiefgarage.

2. Sind die Kosten des Wiederaufbaus nicht gemäß vorstehendem Absatz 1 gedeckt, so besteht grundsätzlich keine Wiederaufbaupflicht. In diesem Fall ist jeder Sondereigentümer – unabhängig von den bestehenden Teileigentümergemeinschaften – berechtigt, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Der Anspruch auf Aufhebung ist ausgeschlossen, wenn sich einer der Sondereigentümer oder ein Dritter bereit erklärt, das Sondereigentum des die Aufhebung verlangenden Sondereigentümers zum Schätzwert zu übernehmen und gegen die Übernahme keine sachlichen Gründe sprechen.

§ 12
Mehrheit von Berechtigten an einem Erbbaurecht

[Siehe Muster 1, § 11; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

§ 13
Unerreichbarkeit des Erbbauberechtigten

[Siehe Muster 1, § 12; ersetze „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

§ 14
Entziehung des Erbbaurechts

1. Begeht ein Erbbauberechtigter eine schwere Verletzung seiner gegenüber anderen Erbbauberechtigten bestehenden Verpflichtungen, sodass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Erbbauberechtigten von ihm die Veräußerung seines Erbbaurechts verlangen, insbesondere wenn:

a) bis d) [Siehe Muster 1, § 13; ersetze „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“]

e) der Erbbauberechtigte seine Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag erheblich verletzt und sie trotz Aufforderung des Verwalters nicht innerhalb einer angemessenen Frist erfüllt.

2. [Siehe Muster 1, § 13; ersetze „Sondereigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“].

§ 15
Lasten und Kosten

1. Jeder Erbbauberechtigte muss sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie an den Kosten des Gebrauchs, der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen. Maßgebend ist, sofern die Verwaltung nach § 4 der Gemeinschaftsordnung durch Teilgemeinschaften erfolgt, das Verhältnis der im Grundbuch angegebenen Miteigentumsanteile der Mitglieder der Teilgemeinschaft; im Übrigen das Verhältnis der Miteigentumsanteile der (Gesamt-)Gemeinschaft. Die vorstehende Regelung gilt nur, sofern nicht nachfolgend für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen getroffen sind oder aufgrund ausdrücklicher Ermächtigung abweichende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind.

2. bis 6. [Siehe Muster 1, § 14 Ziff. 2–6; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“].

§ 16
Wirtschaftsplan und Abrechnung

[Siehe Muster 1, § 15; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“].

§ 17
Versammlung der Erbbauberechtigten

1. bis 10. [Siehe Muster 1, § 16; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“].

11. Die vorstehenden Bedingungen gelten entsprechend für Versammlungen der nach § 4 dieser Gemeinschaftsordnung zu bildenden Teilgemeinschaften.

§ 18
Verwalter

[Siehe Muster 1, § 17; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“].

§ 19
Verwaltungsbeirat

Die Erbbauberechtigten wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, dessen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates wird durch die Versammlung der Erbbauberechtigten bestimmt. Dem Verwaltungsbeirat soll ein Mitglied jeder Teileigentümergemeinschaft angehören. Der Verwaltungsbeirat bestimmt aus seiner Mitte den Vorsitzenden. Die Wahl von Ersatzmitgliedern ist zulässig. Der Verwaltungsbeirat wird auf die Dauer von drei Jahren berufen, er ist zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters berechtigt. Über die Entlastung des Verwaltungsbeirats und seiner Mitglieder ist jährlich zu beschließen.

§ 20
Änderungen der Gemeinschaftsordnung

[Siehe Muster 1, § 19; ersetze „Sondereigentümer“ und „Eigentümer“ durch „Erbbauberechtigter“.].

Anlage II zur Urkunde des Notars

[…] in Wuppertal vom […] 2021

– Ur.-Nr. […] für 2021 –

Notar