09.04.2008

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am:

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 212 Abs. 1 Nr. 1, § 556 Abs. 3

a) Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für

Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel

unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur

Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil vom

17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b).

b) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3

BGB ist § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar.

BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 - LG

Köln, AG Wermelskirchen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die

mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden

Richter Ball, den Richter Wiechers und die Richterinnen Hermanns,

Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6.

Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 22. Februar 2007 wird

zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu

tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

[1] Die Beklagten waren in der Zeit vom 1. Mai 2000 bis

zum 31. Januar 2005 Mieter einer Wohnung der Klägerin in deren Haus

F. in W. . Nach dem Mietvertrag vom 24. April 2000 hatten die

Beklagten neben der Miete monatliche Vorauszahlungen auf die

Betriebskosten zu leisten. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2004

kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31. Januar 2005.

Weiter heißt es in dem Schreiben:

"Die noch ausstehenden Abrechnungen (2002, 2003, 2004)

lassen Sie uns bitte bis Ende März 2005 zukommen."

[2] Unter dem 29. Oktober beziehungsweise 5. November 2004

erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die

Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003, die

Nachzahlungen der Beklagten in Höhe von 562,65 € beziehungsweise

602,84 € vorsahen. In den Abrechnungen heißt es eingangs vor der

Aufstellung der angefallenen Kosten:

"Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS)

Gesamtsumme Ihr Anteil

01 ...

02 ...

03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate 3816,00

1176,00

12,00"

[3] Mit Anwaltsschreiben vom 1. Februar 2005 teilten die

Beklagten dem Hausverwalter der Klägerin mit, dass Nachzahlungen aus

der Abrechnung für das Jahr 2002 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht

geschuldet würden, da die Abrechnungsfrist abgelaufen sei. Die

Abrechnung für das Jahr 2003 sei aus sich heraus nicht verständlich

und daher nicht fällig. Unter anderem sei der Umlagemaßstab 3 völlig

unklar. Eine Nachbesserung der formell nicht ordnungsgemäßen

Abrechnung sei gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nach Ablauf der

Jahresfrist nicht mehr möglich.

[4] Mit Schreiben vom 23. März 2005 übersandte der

Hausverwalter der Klägerin den Beklagten "die in der Form

überarbeiteten Abrechnungen 2002 und 2003" mit unveränderten

Nachforderungen. In den Abrechnungen heißt es nunmehr eingangs:

"Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS)

Gesamtsumme Ihr Anteil

01 ...

02 ...

03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche 318,00 98,00"

[5] In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die

Beklagten wegen der von ihnen nicht beglichenen Nachforderungen

zunächst auf Zahlung von insgesamt 1.165,49 € nebst Zinsen in

Anspruch genommen. Sie hat unter Beweisantritt behauptet, die

Beklagten hätten im Dezember 2004 und Januar 2005 dem Hausverwalter

gegenüber erklärt, dass sie die Nachforderungen ausgleichen wollten.

Dadurch, so hat die Klägerin vorgetragen, hätten die Beklagten die

Nachforderungen anerkannt. In entsprechender Anwendung von § 212

Abs. 1 Nr. 1 BGB könnten sie sich daher nicht mehr mit Erfolg auf

den Ausschluss der Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3

BGB berufen. Nach Rücknahme ihrer Klage wegen der

Nebenkostennachforderung für das Jahr 2002 hat die Klägerin von den

Beklagten zuletzt noch Zahlung von 602,84 € nebst Zinsen begehrt.

[6] Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung

der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen wendet sich die

Klägerin mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

[7] Die Revision ist nicht begründet.

[8] I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen

ausgeführt:

[9] Die Klägerin habe für das Abrechnungsjahr 2003 ihren

Nebenkostennachzahlungsanspruch wegen der Ausschlussfrist des § 556

Abs. 3 Satz 1 und 2 (richtig: Satz 2 und 3) BGB verloren. Unstreitig

sei die Abrechnung vom 5. November 2004 nicht prüffähig gewesen. Die

sodann erfolgte Abrechnung vom 23. März 2005 sei verfristet gewesen.

Insoweit komme es darauf an, ob es den Beklagten aufgrund ihres

Verhaltens, nämlich des Schreibens vom 25. Oktober 2004 und der von

der Klägerin behaupteten Zusage an den Hausverwalter, die Rückstände

auszugleichen, verwehrt sei, sich auf die Ausschlussfrist zu

berufen.

[10] Für eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1

BGB sei kein Raum. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB

und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von

Nachforderungen nach Fristablauf dienten der Abrechnungssicherheit

für den Mieter und sollten Streit vermeiden. Der Vermieter verliere

daher bei Verstreichenlassen der Frist den Anspruch auf Nachzahlung.

Demgegenüber sei die Vorschrift des § 212 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB

Ausfluss des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB und

trage den Rechtsgedanken, dass es dem Schuldner aufgrund

widersprüchlichen Verhaltens versagt sei, sich gegenüber einer

anerkannten Forderung auf die Verjährung zu berufen. Die

entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender

Bestimmungen auf Ausschlussfristen sei nicht schlechthin

ausgeschlossen; vielmehr sei von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck

der jeweiligen Bestimmungen zu entscheiden, inwieweit

Verjährungsvorschriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden

seien, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen werde. Der Ablauf

einer Ausschlussfrist, der - anders als der Ablauf einer

Verjährungsfrist - nicht zu einer bloßen Einredebefugnis gegenüber

einem fortbestehenden Recht führe, sondern den Untergang des Rechts

zur Folge habe, stehe der vollständigen Erneuerung der Frist - wie

es die Rechtsfolge des § 212 BGB vorsehe - entgegen. Ein Neubeginn

der Ausschlussfrist würde den Untergang des Rechts und insbesondere

auch den Zweck, Rechtssicherheit zu schaffen, unterlaufen. Wegen

dieser dogmatischen Unterschiede zwischen Verjährungsfrist und

Ausschlussfrist scheide eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr.

1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB aus.

[11] Aus dem Verhalten der Beklagten ergebe sich auch

weder ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis noch ein Verstoß gegen

§ 242 BGB.

[12] II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen

Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das

Berufungsgericht hat den von der Klägerin gegen die Beklagten

geltend gemachten mietvertraglichen Anspruch auf Zahlung restlicher

Betriebskosten für das Jahr 2003 in Höhe von 602,84 € zu Recht

verneint.

[13] 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon

ausgegangen, dass die Klägerin mit der Betriebskostenabrechnung

ihres Hausverwalters für das Jahr 2003 vom 5. November 2004 ihrer

Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung

über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1

BGB) spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des

Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, nicht genügt hat.

[14] Die Abrechnung vom 5. November 2004 ist den

Beklagten zwar - anders als die Korrekturabrechnung vom 23. März

2005 - noch vor Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des abgerechneten

Jahres 2003, also vor dem 1. Januar 2005, mitgeteilt worden. Die

Einhaltung der Abrechnungsfrist wird jedoch nur mit einer formell

ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Fehler können

auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteile vom 17.

November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a m.w.N.,

und vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2

a). Die Abrechnung vom 5. November 2004 ist nicht formell

ordnungsgemäß und insgesamt unwirksam.

[15] a) Formell ordnungsgemäß ist eine

Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des

§ 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der

Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden

getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren

Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine

Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der

zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des

Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile

vom 17. November 2004, aaO, und vom 14. Februar 2007, aaO, jew.

m.w.N.). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung des Hausverwalters

der Klägerin vom 5. November 2004 entgegen der Ansicht der Revision

hinsichtlich des Verteilerschlüssels "03 Umlage nach Quadratmetern

Wohnfläche*Monate" nicht gerecht. Ohne eine Erläuterung, wie sie die

Revision - gemäß § 559 Abs. 1 ZPO unbeachtlich - erstmals

vorgetragen hat, wird für einen durchschnittlich gebildeten,

juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf

dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteil vom 17.

November 2004, aaO, unter II 1 b m.w.N.), nicht deutlich, dass die

unter "Gesamtsumme" aufgeführte Zahl "3816,00" das rechnerische

Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318 mý und den 12

Monaten des Jahres und die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl

"1176,00" das rechnerische Produkt aus der auf die Wohnung der

Beklagten entfallenden Wohnfläche von 98 mý und 12 Monaten sein

soll, wobei die darunter kommentarlos genannte Zahl "12,00" die

Anzahl der Monate bezeichnen soll, in denen die Beklagten die

Wohnung im Jahr 2003 bewohnt haben.

[16] b) Die Unverständlichkeit der Abrechnung ist ein

formeller Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Kinne in:

Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556

Rdnr. 78b; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556

BGB Rdnr. 465). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage

versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich

und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November

2004, aaO, m.w.N.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung -

wie hier - im Hinblick auf den Verteilerschlüssel unverständlich

ist. Deswegen ist es entgegen der Ansicht der Revision

gerechtfertigt, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, dass

der in der Abrechnung verwendete und angegebene Verteilerschlüssel

von dem im Mietvertrag vereinbarten abweicht. Diese Abweichung ist

vom Mieter unschwer zu erkennen und stellt daher keinen formellen

Mangel, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung

dar (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO). Die

Unverständlichkeit hinsichtlich des Verteilerschlüssels macht die

Abrechnung hier insgesamt unwirksam, da der betreffende

Verteilerschlüssel mit zwei Ausnahmen für alle Positionen der

Abrechnung gilt und ohne diese Positionen kein Nachzahlungsanspruch

der Klägerin verbleibt (vgl. insoweit Senatsurteil vom 14. Februar

2007, aaO, unter II 2 c).

[17] Im Übrigen ist die Klägerin selbst bis zur

Revisionsinstanz von der formellen Unwirksamkeit der Abrechnung

ausgegangen. Sie hat bereits in der Klagebegründung ausdrücklich

eingeräumt, die Abrechnungen vom 29. Oktober und 5. November 2004

seien formell nicht ordnungsgemäß gewesen; deswegen habe ihr

Hausverwalter den Beklagten die korrigierten Abrechnungen vom 23.

März 2005 erteilt. Dies hat das Berufungsgericht demgemäß im

Tatbestand seines Urteils als unstreitig dargestellt.

[18] 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht weiter

angenommen, dass die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB

mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ihres

Hausverwalters vom 23. März 2005 ausgeschlossen ist.

[19] a) Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB ist nach

Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2

BGB die Geltendmachung einer Nachforderung grundsätzlich

ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht der Revision ist hier nicht der

Ausnahmetatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB erfüllt.

Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, die Klägerin habe die

verspätete Geltendmachung der Nachzahlung für das Jahr 2003 mit der

Abrechnung vom 23. März 2005 nicht zu vertreten, weil die Beklagten

ihr mit dem Schreiben vom 25. Oktober 2004 für die Mitteilung der

Abrechnung eine Frist bis Ende März 2005 gesetzt und - gemäß der

unter Zeugenbeweis gestellten Behauptung der Klägerin - dem

Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der sich aus der

Abrechnung vom 5. November 2004 ergebenden Nachforderung zugesagt

hätten. Dadurch war die Klägerin nicht gehindert, die Frist des §

556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu wahren. Das ergibt sich schon daraus, dass

die Klägerin den Beklagten bereits vor Ablauf der Frist die -

allerdings formell mangelhafte - Abrechnung vom 5. November 2004

mitgeteilt hat.

[20] b) Entgegen der Ansicht der Revision hat das

Berufungsgericht auch zu Recht angenommen, dass § 212 Abs. 1 Nr. 1

BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem

Gläubiger gegenüber den Anspruch - vor Ablauf der Verjährungsfrist

(BGH, Urteil vom 21. November 1996 - IX ZR 159/95, NJW 1997, 516,

unter II 2 m.w.N., zu der Vorgängerregelung des § 208 BGB aF) -

anerkennt, auf die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB

keine entsprechende Anwendung findet. Insoweit kann daher

dahingestellt bleiben, ob die Beklagten, wie von der Klägerin unter

Antritt von Zeugenbeweis behauptet, dem Hausverwalter der Klägerin,

der nach den Umständen jedenfalls in Fragen der

Betriebskostenabrechnung als deren Vertreter (§ 164 Abs. 1 und 3

BGB) anzusehen ist, noch im Dezember 2004, also vor Ablauf der

Abrechnungsfrist am 1. Januar 2005, den Ausgleich der Nachforderung

aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt und

diese dadurch anerkannt haben.

[21] Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem

sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist, deren Ablauf

den Untergang des Nachforderungsrechts zur Folge hat (Senatsurteil

vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 a

m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar die

entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender

Bestimmungen auf Ausschlussfristen nicht schlechthin ausgeschlossen;

vielmehr ist von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen

Bestimmung zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf

Ausschlussfristen auch dann anzuwenden sind, wenn nicht ausdrücklich

auf sie verwiesen wird (Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO, unter

II 1 b m.w.N.). Danach kommt jedoch eine entsprechende Anwendung des

§ 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB (§ 208 BGB aF) auf Ausschlussfristen in der

Regel nicht in Betracht, weil deren Zweck im Allgemeinen darin

besteht, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen, und

dieser Zweck ihrer vollständigen Erneuerung entgegensteht (vgl. BGHZ

112, 95, 101 f. für die Ausschlussfrist des § 612 HGB aF; BGH,

Urteil vom 25. Juli 2003 - V ZR 444/02, WM 2004, 392, unter II 3 b,

allgemein und zu der Ausschlussfrist des § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG;

allgemein MünchKommBGB/Grothe, 5. Aufl., § 212 Rdnr. 1;

Staudinger/Peters, BGB (2004), § 212 Rdnr. 34;

Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 12. Aufl., § 212 Rdnr. 3). Das gilt auch

für die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, die

Abrechnungssicherheit für den Mieter gewährleisten und Streit mit

dem Vermieter vermeiden soll (so die Gesetzesbegründung in BT-Drs.

14/4553, S. 37; dazu Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO) und

damit ebenfalls Rechtssicherheit und Rechtsklarheit bezweckt.

[22] c) Entgegen der Ansicht der Revision ist es den

Beklagten schließlich auch nicht deswegen nach Treu und Glauben (§

242 BGB) verwehrt, sich gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den

Ausschluss der Nachforderung der Klägerin aus der korrigierten

Nebenkostenabrechnung vom 23. März 2005 zu berufen, weil sie nach

der Behauptung der Klägerin deren Hausverwalter noch im Dezember

2004 den Ausgleich der - gleich hohen - Nachforderung aus der

Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt haben. Diese

Erklärung ist für den Ausschluss der Nachforderung aus der

korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 23. März 2005 unerheblich.

Sie wäre dann erheblich, wenn sie die Klägerin von einer

korrigierten Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556

Abs. 3 Satz 2 BGB am 1. Januar 2005 abgehalten hätte (vgl.

Staudinger/Peters, aaO). Davon kann indessen nicht ausgegangen

werden. Es ist weder festgestellt noch dargetan oder sonst

ersichtlich, dass die Klägerin den Beklagten - ohne deren

Anwaltschreiben vom 1. Februar 2005 - von sich aus überhaupt,

geschweige denn innerhalb der Abrechnungsfrist eine korrigierte

Abrechnung mitgeteilt hätte, wenn die Beklagten die streitige

Erklärung nicht abgegeben hätten. Diese ist daher für den Ausschluss

der Nachforderung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht ursächlich

geworden.

[23] 3. Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches

Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, wird dies von der

Revision nicht angegriffen.

Ball Wiechers Hermanns

Dr. Milger Dr. Hessel